爾灣市是全美首屈一指的、經(jīng)過(guò)全面規(guī)劃設(shè)計(jì)才開(kāi)發(fā)建設(shè)的年輕城市，以超級(jí)優(yōu)質(zhì)的教育品質(zhì)吸引華人買(mǎi)家。爾灣從1971年建市以來(lái)，總設(shè)計(jì)師William Pereira就規(guī)劃除了大片的保留地和引入了生活小區(qū)的概念(villages)。
歷經(jīng)40余年發(fā)展至今已從最初的5個(gè)發(fā)展到今天的將近30個(gè)，共同構(gòu)筑起這座城市宜居、成熟、便捷、安全、規(guī)劃完善的整體面貌。同時(shí)由于爾灣教育優(yōu)質(zhì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。
2013年美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來(lái)，盡管爾灣房?jī)r(jià)有所波動(dòng)，但是整體向好，而近期由于新社區(qū)的大量開(kāi)盤(pán)，帶來(lái)市場(chǎng)的新一輪增長(zhǎng)，租賃市場(chǎng)更是需求活躍，表現(xiàn)優(yōu)異。市場(chǎng)上2房極少，低于100萬(wàn)的物業(yè)極其緊缺。
隨著美國(guó)學(xué)區(qū)在階段內(nèi)的劃分變化，2016年8月起，爾灣學(xué)區(qū)將由四大滿(mǎn)分高中學(xué)區(qū)變化為五個(gè)。
爾灣最貴的房源集中在南部University高中學(xué)區(qū)，擁有爾灣最具知名度的老牌富人區(qū)；北部相對(duì)便宜，聚集了最新開(kāi)盤(pán)的優(yōu)質(zhì)社區(qū)，以?xún)?yōu)質(zhì)的規(guī)劃、成熟的配套獲得市場(chǎng)高度關(guān)注，目前部分房源都在熱銷(xiāo)中。
1、University高中學(xué)區(qū)
University高中的學(xué)區(qū)位于爾灣南端，是爾灣范圍最大的學(xué)區(qū)，同時(shí)也是加州大學(xué)爾灣分校的所在地，因?yàn)楫?dāng)初要在這里建設(shè)該分校，美國(guó)政府才規(guī)劃性的建設(shè)了爾灣市，所以可以說(shuō)University高中校區(qū)是爾灣市的開(kāi)發(fā)之源。
該學(xué)區(qū)內(nèi)聚集了諸如Turtle Rock、Shady Canyon這樣早期規(guī)劃、又聚居著社會(huì)名流的知名經(jīng)典富豪社區(qū)，也擁有當(dāng)前全新開(kāi)盤(pán)的Hidden Canyon。
該區(qū)域自然資源豐富風(fēng)景宜人、華人生活氛圍濃郁，擁有2個(gè)著名的99大華超市，各種各樣的中餐館和其他亞洲餐館也是應(yīng)有盡有。該板塊內(nèi)120平米左右2房公寓及150平米左右獨(dú)立屋去化較快（參見(jiàn)以下2016年第一季度公寓及別墅銷(xiāo)售數(shù)據(jù)：
尓灣老牌富人區(qū)Turtle Rock
Turtle Rock(龜巖山)社區(qū)位于405高速南端，東鄰UCI，西接林蔭谷(該社區(qū)創(chuàng)下2015年最貴成交房屋記錄)，是爾灣最富影響力的富豪社區(qū)之一。
而因與Bommer峽谷735英畝的自然保護(hù)區(qū)隔空相望，自然環(huán)境無(wú)以倫比；西南側(cè)被世界一流的草莓農(nóng)場(chǎng)StrawberryFarms18洞多層果嶺高爾夫球場(chǎng)環(huán)伺；咫尺之距可達(dá)爾灣坐標(biāo)光譜中心Spectrum，10分鐘至新港灘時(shí)尚島Fashion Island，15分鐘至南海岸購(gòu)物中心South Coast Plaza。
社區(qū)業(yè)主大多為社會(huì)名流：知名教授，著名醫(yī)生及商界精英等，具有較高的教育水平及堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，人文環(huán)境優(yōu)越。該區(qū)域房源均在1970-1980年代建設(shè)，主力三房、四房房?jī)r(jià)可達(dá)120萬(wàn)-180萬(wàn)美金以上，面積約在230-300平米左右。
小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施非常完善而且高端。地理位置非常優(yōu)越。南面毗鄰Bommer Canyon和占地近7000英畝的Laguna Coast Wilderness Park(拉古納海岸野生公園)，園內(nèi)規(guī)劃有多條不同難度的健行步道和山地自行車(chē)道，可以騎馬。
距離著名的南加州藝術(shù)海岸Laguna Beach只有7.5英里，小區(qū)西面有多個(gè)高爾夫球俱樂(lè)部。走出社區(qū)便是多個(gè)公園及Hiking Trail，壯美遼闊的山谷景觀(guān)和華麗的城市燈火美景都將一覽無(wú)余。
目前在售的新建小區(qū)HiddenCanyon共計(jì)劃興建258棟新屋，全部為二層結(jié)構(gòu)，10個(gè)戶(hù)型可供選擇，房屋面積從390-560平方米，平均占地面積864平方米，價(jià)格為200萬(wàn)-260萬(wàn)美元。
2、Woodbridge高中學(xué)區(qū)
Woodbridge高中學(xué)區(qū)以Woodbridge、West Park社區(qū)最具盛名同時(shí)也房?jī)r(jià)最貴。作為爾灣的第二代社區(qū)，不僅環(huán)境舒適、生活配套成熟，小區(qū)的規(guī)劃也具備高度品質(zhì)，是成交保持活躍的二手房版塊。
尓灣商業(yè)最集中、最繁華地區(qū)Woodbridge
Woodbridge小區(qū)位于爾灣中心地帶，始建于1975年，總面積大約4平方英里，小區(qū)內(nèi)建筑主要采用New England Cape Cod式風(fēng)格。作為爾灣人所選出的最佳散步地點(diǎn)，Woodbridge小區(qū)以它所提供的各種休閑娛樂(lè)活動(dòng)最為有名。
小區(qū)內(nèi)的NorthLake和South Lake尤其為人稱(chēng)道，湖邊是林木掩映的步道，下設(shè)沙灘俱樂(lè)部(Beach Club)，內(nèi)有沙灘環(huán)繞的游泳池，游船碼頭和排球場(chǎng)，儼然已經(jīng)成為爾灣的城市標(biāo)志之一。
在整個(gè)Woodbridge小區(qū)內(nèi)，共有22個(gè)游泳池，24個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)，15個(gè)公園，一個(gè)多功能社區(qū)中心，以及數(shù)英里長(zhǎng)的綠化帶、步道和自行車(chē)道。南北小區(qū)之間建有休閑購(gòu)物中心。
里面有書(shū)店、診所、銀行、餐廳、面包房、藝術(shù)培訓(xùn)班、電影院的服務(wù)設(shè)施。該小區(qū)主力房?jī)r(jià)分布在100萬(wàn)-130萬(wàn)美金左右，居住面積約為185-220平米，房齡主要分布在1970-1980年代。
3、Irvine高中學(xué)區(qū)
Irvine高中學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，距離爾灣高中較近的WalnutVillage和El Camino Real社區(qū)聚集了大部分房?jī)r(jià)低于100萬(wàn)美金的獨(dú)立屋，該地區(qū)的房源房齡跨度較大，有少量90年代的社區(qū)；而位于學(xué)區(qū)中部的Woodbury地區(qū)則聚集了大量100萬(wàn)美金以下的公寓及100萬(wàn)美金以上的獨(dú)立屋。
Cypress Village是爾灣全新規(guī)劃的居住社區(qū)，臨近5號(hào)高速和133高速，交通便利，靠近Irvine Spectrum Center和Jeffrey Open SpaceTrail。Cypress Village社區(qū)比鄰Cypress Grove公園，F(xiàn)loral公園。
擁有娛樂(lè)中心和泳池、以及綠蔭密布的開(kāi)放空間，滿(mǎn)足健康休閑的生活形態(tài)。新99大華超市開(kāi)在小區(qū)的隔壁，基本上可以走到大華超市廣場(chǎng)買(mǎi)中國(guó)貨，吃中國(guó)美食。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)總價(jià)公寓及聯(lián)排為50萬(wàn)-55萬(wàn)美金，獨(dú)立屋為75萬(wàn)-80萬(wàn)美金。
4、Northwood高中學(xué)區(qū)
Northwood 高中及下面將要提及的Portola高中均位于爾灣北部，成為全新開(kāi)盤(pán)社區(qū)的主力陣地。大部分公寓項(xiàng)目總價(jià)在50萬(wàn)-55萬(wàn)美金，獨(dú)立屋在80萬(wàn)-135萬(wàn)美金。豐富的休閑、購(gòu)物配套、美麗的公園環(huán)境等，令這些社區(qū)已經(jīng)開(kāi)盤(pán)就受到華人追捧。
Eastwood Village社區(qū)位于爾灣市北區(qū)靠近effrey OpenSpace Trail，是爾灣市目前最新的新屋社區(qū)，該社區(qū)已于今年一季度開(kāi)盤(pán)。 EastwoodVillage社區(qū)設(shè)計(jì)精美，多個(gè)公園以及風(fēng)景步道圍繞社區(qū)而建，并且全都可以通向社區(qū)中心，讓你在享受社區(qū)現(xiàn)代化便利設(shè)施的同時(shí)隨時(shí)保持與大自然的親密接觸。
EastwoodVillage社區(qū)地理位置優(yōu)越，周邊的購(gòu)物及生活?yuàn)蕵?lè)中心OrchardHills Shopping Center，The MarketPlace，Cypress Village Shopping Center，Woodbury TownCenter幾乎都恰到好處的分布在社區(qū)的各個(gè)方向。
以及IrvineSpectrum Center都可以方便的到達(dá)。Eastwood Village社區(qū)共計(jì)規(guī)劃了6個(gè)不同的小區(qū)，全部由建筑商Irvine Pacific建造。開(kāi)盤(pán)首先推出的是其中三個(gè)小區(qū)：Avalon，Petaluma，和Marin。
Avalon小區(qū)是Condo系列， 小區(qū)靠近Eucalyptus Park，屋主可以享受便捷的娛樂(lè)設(shè)施，燒烤及野餐區(qū)域。Avalon共推出三種戶(hù)型設(shè)計(jì)現(xiàn)代的Condo，整體都以2房2浴的戶(hù)型設(shè)計(jì)，面積從1,161平方英尺-1,544平方英尺不等。
Petaluma小區(qū)為獨(dú)立屋系列，整體都是3房2.5浴的戶(hù)型設(shè)計(jì)，尺寸從1,684平方英尺-1,898平方英尺不等，共計(jì)三種不同的戶(hù)型，但有可定制的選項(xiàng)供買(mǎi)主選擇。
Marin小區(qū)是相比于Petaluma更大戶(hù)型設(shè)計(jì)的獨(dú)立屋系列小區(qū)，并且將推出5種不同的戶(hù)型設(shè)計(jì)，包括3-4房，2.5-2.5浴室，面積從1,948平方英尺-2,332平方英尺不等，同樣有可選定制升級(jí)的選項(xiàng)共買(mǎi)主選擇。
5、Portola高中學(xué)區(qū)
由于爾灣人口的增長(zhǎng)對(duì)于學(xué)校的要求，為減輕爾灣Irvine高中、Woodbridge高中和Northwood 高中的生源壓力，爾灣第五所高中 Portola High or New High 會(huì)在2016成立。
新學(xué)校一樣會(huì)傳承優(yōu)異的學(xué)風(fēng)，服務(wù)于一部分的北爾灣生源和Great Park 社區(qū)。區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有低于100萬(wàn)美金的獨(dú)立屋，主力別墅房?jī)r(jià)為120萬(wàn)-160萬(wàn)美金，超過(guò)200萬(wàn)的別墅基本為370平米以上的四房或五房別墅。
Portola Springs小區(qū)位于Irvine北部，背靠秀美的Loma山脊，占地面積達(dá)1222英畝。在2008年，Portola Springs小區(qū)榮獲了年度最佳規(guī)劃社區(qū)和最佳社區(qū)布局兩個(gè)大獎(jiǎng)，這兩項(xiàng)Gold Nuggets獎(jiǎng)代表著美國(guó)地產(chǎn)界的最高榮譽(yù)。目前Portola Springs小區(qū)仍不斷有新房推出，面積從186平米-650平米不等，價(jià)格介于70萬(wàn)到200萬(wàn)美元之間。
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