三藩市灣區(qū)房價趨勢分析
來源：作者：北美購房網(wǎng)時間：2017/10/27
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舊金山灣區(qū)(房價)房產(chǎn)的一定想了解：哪些縣最貴或最實惠？哪些縣增長率高？哪些縣最受教育程度最高，收入最高或貧困率低？以及哪些城市的人口在增長？HHause 就為您總結(jié)。
本文涉及的主要數(shù)據(jù)來自以下各縣市：
舊金山San Francisco
馬林縣Marin County
圣克拉拉縣Santa Clara County
阿拉米達縣Alameda County
圣馬特奧縣San Mateo County
納帕縣Napa County
索諾馬縣Sonoma County
索拉諾縣Solano County
先來看一張灣區(qū)各縣市整體的房價曲線圖，升值趨勢大致相同，但有不同。索拉諾縣仍低于十年前的房價峰值，和索諾瑪和納帕縣剛剛與之前的峰值持平，其他大部分縣市已經(jīng)遠遠超過以前的高點，創(chuàng)造了新的峰值。
房價增長幅度較大的縣市包括舊金山市、圣馬特奧縣、馬林縣、圣克拉拉縣等，下文會詳細說明，高科技產(chǎn)業(yè)的繁榮成為近年來房價升值的主要因素之一。
舊金山灣區(qū)各縣市單價不一
單價超過$1000/平方英尺的分別是舊金山的獨棟別墅和公寓，次之的是圣馬特奧縣和馬林縣的部分社區(qū)，單價最低位于索拉納縣和納帕縣、索諾瑪縣，普遍低于$500/平方英尺。
下面這個表舉例了三個年份的房價，1996年、2011年和2017年。前兩個年份都在經(jīng)濟衰退后的復(fù)蘇之時，房價開始回歸常態(tài)。最近的房價數(shù)據(jù)截止2017年上半年，由此計算得出每年的同比增長率。1996年以后的增長，增長率最高是舊金山市8.28%，2011年以后增長率最高是奧克蘭市22.71%。
1996年至今的同比增長率
舊金山自1996年以后的增長率最高，主要原因來自高科技、生物技術(shù)的快速發(fā)展。奧克蘭房產(chǎn)市場的飆升是自2011年以后，由多種因素促成，2008年經(jīng)濟危機后，奧克蘭住房價格下降約60%，此外城市活力、文化多元吸引了大量高科技人才，對比舊金山高昂的房價，奧克蘭成為最實惠的選擇，因此帶來了房價上的新一輪的上漲。
如果早有能力預(yù)測的話，所有人都會在1996年或者2011年，盡量多去購置房產(chǎn)，它會帶來豐厚的投資回報。
經(jīng)濟和人口因素對房價的影響
灣區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場一樣讓人驚嘆，但有時也有不太樂觀的數(shù)字。以下是灣區(qū)各縣市不同參數(shù)的排名情況。統(tǒng)計數(shù)據(jù)包括房價、人均收入、教育水平、就業(yè)率和健康，馬林縣幾乎包攬各項排名榜首，其次是舊金山市和圣克拉拉縣。
灣區(qū)城市和郵編收入排名
整個加州2600個郵編，家庭收入排名top25共有16個灣區(qū)郵編入圍；加州城市人均收入排名，top25灣區(qū)城市占了20個。
阿瑟頓Atherton無論是家庭收入還是人均收入都占據(jù)加州榜首，其次是位于硅谷的一些城市，如洛斯阿圖斯、薩拉托加、伍德賽德等城市，高度富裕，收入是全美均值的3~4倍。
另外需要說明的是：灣區(qū)居民的受教育程度較高，教育程度排名top15其中有14個郵編來自灣區(qū)。毫無疑問，高收入和教育緊密相關(guān)，當(dāng)?shù)氐乃固垢４髮W(xué)和加州大學(xué)伯克利分校是其中的重要因素。以下是灣區(qū)不同郵編居民擁有學(xué)士學(xué)位的百分比，某些特定的區(qū)域，居民的受教育程度非常高。
灣區(qū)不同郵編居民擁有學(xué)士學(xué)位的百分比
就業(yè)率&失業(yè)率
舊金山市和圣馬特奧縣自2009年經(jīng)濟復(fù)蘇以來，高科技人才的需求量一直在大幅激增，直到2017年開始出現(xiàn)回落。
灣區(qū)的失業(yè)率和全美的失業(yè)率高度相符，起落比較明顯的依然是舊金山和圣馬特奧。數(shù)據(jù)截止到2016年底，各縣市處于失業(yè)率的最低值。
在日益富裕的情況下，相當(dāng)一部分人口生活在貧困線以下，高房價是一大因素。
2012-2014年灣區(qū)各縣市的人口增長率
以下是灣區(qū)各縣市和全美、紐約的自有房屋占有率，絕大部分全美數(shù)據(jù)64%，其中伯克利、奧克蘭和舊金山更是低于50%。
灣區(qū)各縣市和全美、紐約的自有房屋占有率
從住房的負擔(dān)能力上看，灣區(qū)一些縣市的負擔(dān)能力接近2006-2007年左右的歷史低點，這一現(xiàn)象由灣區(qū)的多種因素導(dǎo)致，如果利率開始上升的話，這一情況會繼續(xù)惡化。
灣區(qū)的高檔住宅市場
圣克拉拉是灣區(qū)最大的、房屋售價超過$200萬的高檔住宅市場，其總體市場也是最大的，是舊金山市的2.5倍左右。房屋的單價在圣克拉拉、圣馬特奧、舊金山比較相近，超過$1000/評分英尺，馬林縣稍低。
灣區(qū)各縣市高檔住宅市場狀況
一般說來，灣區(qū)的最高單價被舊金山的豪華公寓所控制，那里有高樓層帶來的奇妙感受，房屋舒適，且擁有讓人難以置信的風(fēng)景和視野�，F(xiàn)在這個狀況改變了。
2010-2013年灣區(qū)各縣市族裔比例
如上可以看出，灣區(qū)集中的世界各地的人才，而各縣市的外國人口構(gòu)成當(dāng)中，亞裔的比例較高，整體占比超過全美平均數(shù)字，尤其是經(jīng)濟發(fā)達的區(qū)域，亞裔人口占比超過外國人口的50%。
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