隨著國內房價節節攀升，很多人開始關注海外買房。因為現階段的國內房價，已經超過很多國家的一線城市，據說，北京的一套兩居室，在美國可以換大別墅！事情的真相如何呢？我們精心總結了大家最關心的10個問題，希望能讓你的海外房產投資更加明朗。
1.我能通過海外買房，辦理移民嗎？對我移民或留學，有什么好處嗎？
請注意，目前有一個概念非常容易混淆，“購房=移民”是錯誤的。
在大多數西方國家，海外購置房產，與移民、留學沒有直接關系，也不能對移民和留學申請提供相應便利和幫助。
但是也有例外情況，比如，歐洲的西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、希臘，亞洲的韓國、馬來西亞，海外置業能夠對移民產生一定幫助幫助。但是一定注意，這些國家的法律規定，在當地投資額達到一定額度后，可以申請相應的長期居留證，長期居留證以后轉換成這些國家的綠卡，還需要一個過程。
所以即便是以上國家，購房也絕不等于就是移民。
2.海外買房有門檻嗎？需要什么資質？買了之后可以自己住嗎？能幫我在當地獲得更長的居住時間或者權利嗎？
買房門檻。目前的海外置業目的地國家，對于來自本國以外的投資人，并沒有任何資質的限制。準備好護照，以及相應的資金就可以購買房產。部分國家對購置房產的類型有限制和規定，例如澳大利亞，沒有身份的海外投資人只能購買新房/新樓盤項目；
可以住嗎？對居住沒有額外要求，只需要入境時持有合法的簽證，并在這些國家的停留時間符合相應合法簽證規定的時間就可以；
可以延長居住時間嗎？擁有海外的房產，不能延長在這些國家的停留時間。必須符合簽證規定的停留時間，例如，美國旅游簽證（B1/B2簽證），每次入境可以停留的最長時間是183天，到期必須出境，然后重新入境，可以獲得有一個停留周期。對于希望長年待在美國不希望出境的投資人，還是申請移民或者其他相應簽證比較妥當；
3.海外買房都有哪些風險？如何規避？
主要有4大風險。
A、政策風險：各國對海外投資態度略有差別，有些市場體量不大的國家，比較容易受到大量海外資金涌入的影響，可能會有政策出臺，但大部分國家并無限制型的政策。少量例如澳大利亞、新加坡以及加拿大的BC省，已經陸續出現了一些政策。對于政策風險，相對比較好判斷避險，對于市場過度火爆的狀況，往往預示著新政策出臺的可能性增高；
B、匯率風險：隨著各國之間經濟水平以及市場環境的差別，貨幣間的匯率波動很明顯，近一年來，美國的持續升值就很好的說明了這個問題。但匯率的風險比較好規避，首先匯率的大幅度變化往往在短期內發生的概率很小，是一個漸進的過程，其次，選擇貨幣長期堅挺和長期穩定的國家進行投資，可以很好的避險；
C、利率風險：利率取決于投資國家的整體經濟形勢，例如加拿大，目前仍然維持很低的利率水平，而且加拿大央行近期沒有任何加息的跡象。目前加拿大購房，海外投資人可以申請貸款，利率低至2.2%左右。但隨著一些國家利率上調，對市場會引起不同程度的波動，規避風險的手段是，在低利率時快速決策、入場，一旦利率調高至不能承受的水平，可以考慮更換投資目的地；
D、法律風險：法律風險反而相對簡單，海外主要的發達國家法律體系比較健全，市場發展時間也很長，整個投資流程中已經形成了很完善的避險體系，只要是按照標準流程來操作，法律方面的風險就很小。
4.美國房價到最高點了嗎？現在適合在美國買房投資嗎？
美國是幾乎完全自由的市場經濟體制，正常情況下，房產的價值是持續升值的。根據最近60年的數據，平均下來美國房產平均每年增值5.9%。
所以，如果一個經濟體的市場環境穩定，經濟可以長期看好的話，對于房產投資這樣一種中長期的投資方式，其實任意一個時間點進入，從長期來看，都是低點。
美國的房市周期性是7-8年，如果考慮一定要找到每個周期的低點，也僅僅只是注意了價格因素，卻忽略了利率、匯率以及投資的時間成本和精力等綜合因素，這些都是投資人的成本。真正的地點并不容易找到。我們需要用長期的眼光，來看到海外房產投資這件事。
所以結論是，在美國買房，長期來看，任何時候都是低點，不用過于看重買入的時機。
5.海外買房可以貸款嗎？貸款要求怎樣？擁有了海外房產，要承擔哪些成本？
大部分海外國家都可以貸款買房。
貸款的要求區別比較大，主要體現在“首付比例“上，比如，美國40%，加拿大35%，英國和澳洲30-40%，日本20-25%。同時，利率的區別也比較大，比如，美國在加息前4.2%左右，加拿大2.2%左右，美國加息后目前還在落實新的利率水平。
海外房產的持有成本往往包括以下部分：
房產稅（各國不同，例如英、澳沒有，但是有其他收費）；
房屋保險；
物業費（針對公寓和聯排，別墅House一般不會有）；
維修維護（房屋折舊過程中產生）；
托管出租的費用（購置后出租委托管理公司打理產生）。
6. 目前，哪些國家適合投資買房？聽說澳大利亞、加拿大的溫哥華等，陸續出臺了限制海外投資人買房的政策，這些地方還值得做嗎？
目前，澳大利亞和加拿大溫哥華都出臺了限制海外投資人投資的政策，這是一個市場上升到一定階段后必然出現的情況。
澳大利亞的悉尼、加拿大的溫哥華等，房價已經連續多年快速增長，政府如果不出臺一些措施，當地居民是會有很大的意見的。
澳大利亞的政策體現在對貸款的限制，但是如果貸款首付達到4-5成，貸款也不再是問題。所以仍然可以投資，因為，目前利率 等主要的市場指標沒有什么變化。
這一點在溫哥華，也體現得非常明顯。雖然因為增加了針對“外國人買房”的15%的交易稅，但是溫哥華的房產仍然在高位上繼續增長。
這樣的限制政策，在其他國家并不多。比如，美國從立國至今，沒有出臺過此類限制投資行為的政策。因此，如果希望長期穩定，美國、英國倫敦都是不錯的投資選擇。德國也不錯，市場長期穩定，租金產生的現金流也比較穩定，在一些核心城市，目前有的可以獲得良好的現金流，有的能有比較優秀的增值能力。
7.海外買房，買新房還是二手房？聽說國外都是買賣二手房，比買新房好嗎？
目前一些主要的海外投資國家，二手房在當地市場上是交易的絕大部分。為什么呢？
因為當地的城市化進程，在50-80年代基本完成，沒什么新樓盤，當然二手房交易成為主流。
特別是在已經發展成熟的富人區，公共資源的配置上相當優越的。因此，對居住有要求的，絕大部分選擇二手房。
至于新房，在少數核心城市區域，當然也是進行投資的好選擇。
某些城市的核心地段，其實也不斷有新房項目上市，例如
紐約(投資)的曼哈頓，波士頓市中心，加拿大多倫多市中心、溫哥華市中心、悉尼中心區域、倫敦1-4區等等。
因此，擁有地段位置優勢和非常優越的資源，也就保證了這些新房項目的投資性不錯。只是相對價位較高。但也一定是物有所值。
8.在國外買房后，可以租出去嗎？如何租出去？
當然可以租，建議選擇成熟的中介機構，幫助自己對外租房。
一般流程為：選擇好中意的中介公司，確定好要出租的意向，簽署委托出租管理的協議，房屋就會進行市場掛牌，篩選租客，完成出租。
很多成熟的中介公司，可以定期提供報表和相應的收益，匯入你的指定賬戶。如果投資人需要進行報稅，同樣可以安排相應的報稅服務。當然，這些服務，中介公司都要收費。
9.海外買房后，我可以過戶給孩子嗎？孩子單獨持有房產，在稅務方面有好處嗎？能省去繼承稅金嗎？
海外各國往往都不允許未成年人單獨持有房產，未能年人必須和成年人同時持有物業才被允許。對于相應的繼承稅，其實，獲得綠卡和入籍是一個比較好的解決方案，當然，需要幾年的時間。如果不考慮綠卡或者入籍，那么做一個信托，或者生前進行一次交易，將房產出售給自己的家人，只需要承擔相應的過戶費用，也是可以考慮的方式。不過，仍然建議咨詢專業的會計師和律師。
10.聽說海外買房，可以個人買，公司買，朋友合伙買？哪種方式好？
海外買房，除了個人直接購買，也完全可以成立公司，進行住宅或者投資額不大的商業地產投資。一般會成立LLC（有限責任公司），然后通過公司進行購買和持有；
如果要合伙投資，如果是自然人身份進行幾個人合伙，可以事先約定，持有房產的權益比例，如果沒有事先約定，權益就會按照人頭自然平均分配；
哪種方式更好，取決于具體投資的物業類型、體量以及購買后的投資運營方式。
例如購買單個或者少量住宅，個人購買就可以了，因為節稅方面，還是個人持有方式更簡單，而且公司持有的話，在節稅方面并不明顯；但是如果購置的是商業地產，例如寫字樓或者商場、商鋪，則建議成立公司持有。這樣可以規避相應的財務上的風險。
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