中國國內房地產限購的城市、地區越來越多了，很多投資者將目光投向了其他國家，那么，中國境內個人如何購買境外房地產呢？
以美國房產為例，某美國公司通過其在中國的銷售代理中介，向中國消費者直接銷售位于美國加利福尼亞州的住宅類物業。該住宅包括位于舊金山近郊的花園別墅，還有位于
洛杉磯(別墅)市中心的商住兩用公寓房。
一、 交易背景
由于中國境內房地產限購措施的全面推開，美國的物業估值降低形成天然吸引力、中國境內法律對投資者投資渠道的拓寬、美國成熟的社區和服務等，赴美購房的中國投資者日漸增多，相應的市場和服務亦日趨成熟。
但由于考慮到未知的信用及法律的風險，包括對國外房地產市場、貨幣市場、稅賦體系、資產管理等的不了解，多數投資者仍然比較謹慎，現階段境外購房的目的主要有投資、移民、子女留學等。
二、 交易流程
第一步：買家通過境內代理機構確定待購房屋，并與境內代理機構簽訂預約合 同，繳納一定數目的意向金；
第二步：美國房地產出售方確認是否出售待購房屋。如否，境內代理機構將會 如數退還買家有關意向金；
第三步：美國房地產出售方與買家簽訂購房合同。同時，買家支付約占房款10% 的首期房款（initial deposit），存入美國房地產出售方的律師信托帳戶；
第四步：買家向合格的貸款銀行接洽申請放貸（通過境內代理機構或其他途徑 選擇貸款銀行）；
第五步：在指定銀行開立托管帳戶（escrow），并在簽訂托管指令（escrow2 instructions）、提交貸款文件（loan documents）及其他文件后，買家將尾款（Down payment）存入美國房地產出售方的律師信托戶口，結束第三方托管（Close of Escrow），同時發生產權變更（change of ownership），購房完成；
第六步：由于買家多數不在美國居住，多數會向美國房地產出售方所屬的資產 管理公司簽訂《資產管理合同》，進行資產運營的托管，如出租、租金收取、房屋轉賣等。
三、主要法律問題及其解決
1. 買家在支付房款時涉及的外匯管理問題。
由于中國公民赴境外購買房產屬于對外投資，根據《個人外匯管理辦法》第16條及《個人外匯管理辦法實施細則》，境內個人對外直接投資符合有關規定的，經外匯局核準可以購匯或以自有外匯匯出，并應當辦理境外投資外匯登記。另據與上海市外匯局的口頭咨詢，現階段我國對此類投資的外匯支出不予批準和登記。
另據《個人外匯管理辦法》，經常項目個人外匯的“外匯儲蓄賬戶內外匯匯出境外當日累計等值5萬美元以下（含）的，憑本人有效身份證件在銀行辦理”，由于通常首期房款不會超過5萬美金，因此實踐中會將首期房款作為經常項目外匯直接匯出；余下的90%尾款由境外的貸款銀行支付給美國房地產出售方律師信托帳戶，不產生外匯管制問題。該等行為嚴格來說是對個人外匯管理的一種規避行為，可能產生法律風險。
在實踐操作中，根據我們與中國銀行、工商銀行、東亞銀行等主要銀行所進行的咨詢，如果個人走5萬美金經常項目額度，根據各銀行操作規定，海外帳戶不得為公司帳戶或信托帳戶，須為個人帳戶；如海外賬戶為機構賬戶，必須提供相關證明文件，表明該等款項符合經常外匯項目。
由于該等操作限制，美國房地產出售方在交易過程中，在上述第二步中設立美國律師個人信托帳戶，再由美國律師將首付款轉帳至第三方信托公司的信托帳戶。
2. 在中國買家與貸款銀行辦理貸款過程中，辦理房產按揭的貸款銀行可能涉及的情形有兩種：
(1) 貸款銀行為境內銀行：經過電話咨詢，多數境內銀行如中行、工行等并無辦 理境內個人購買境外房產的貸款業務；
(2) 貸款銀行為境外銀行，并通過其境內分支機構（如有）協助辦理。此時貸款 資格審查將涉及境內有關證明文件的提供，根據不同的銀行的要求，如收入報告、身份證明資料、信譽記錄等。
3. 美國購房合同中的細節 在合同簽訂過程中，買家們通過審閱中文譯本的房屋買賣合同，根據中國房產買賣的交易習慣提出問題及修改意見，例如：
(1) 美國購房合同中并未寫明房屋及土地的具體面積，及如果經專業評測機構測 量后如與合同面積不符時的救濟途徑。經過與美國房地產出售方的溝通，同意在合同上標明房屋及土地的面積，并承諾如有誤差將會退還相應的房款給買家，同時解釋：根據美國房產的買賣習慣，不會存在任何誤差，因為美國不存在期房交易，所有房屋都已建成后，由政府進行測量后出具官方調查報告，以官方數據為準。
(2) 如買家希望由自己的未成年子女一并簽訂房屋買賣合同并擁有相應產權，根 據美國律師的意見，美國法律對此并無限制，未成年子女亦可在買賣合同上作相應簽署，并簽署相關貸款申請文件，并在關閉交易賬戶、結束第三方托管時簽署信托書（Deed of Trust）。
(3) 關于購買加州房產后的稅負問題，根據美國律師提供的意見，買家主要需要 支付的物業稅，及相應物業出租后租金所得支付的所得稅。物業稅稅率由加州法律統一規定，即新購住房房價的1%，該等稅率或許會因之后房價的上升而相應有所升高，但最高不超過2%；在一般的美國購房操作中，加州物業稅大多數被定在平均1.1%左右。
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