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從2013年開始，“迷你公寓”這股風潮就開始席卷許多美國大型城市，成為媒體爭相報道的焦點。從熱點獵奇到眾說紛紜，從專家辟謠到政策出臺，人們對于“迷你公寓”到底有著何種迷思？它的存在又有著怎樣的投資意義呢？

迷你公寓的發(fā)展

迷你公寓這一概念最早可以追溯到80年代流行的Single Room Occupancy－個人居住空間較小、共用廚房和洗手間的單間公寓。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，這種美國版的“筒子樓”逐漸被淘汰，一種解決城市住房困難的新型地產(chǎn)應運而生－迷你公寓。它就像是縮小版的單身公寓(Studio)，面積雖只有200-400平方英尺，但大多配有獨立的廚房和洗手間，生活機能樣樣不少。

由于美國各市的建筑法規(guī)不一，迷你公寓對應的術(shù)語、大小和設(shè)計也有所不同。以華盛頓州的西雅圖(公寓)(投資)(房價)市為例，這種公寓類型被稱作Small Efficient Dwelling Units (簡稱SEDU)，指單元面積不超過320平方英尺，室內(nèi)居住面積(不含衛(wèi)生間、灶臺、壁櫥、冰箱) 不少于150平方英尺的住宅 (見下圖)。取決于公寓所在地和成本，其平均租金在$1100-$1400左右。

迷你公寓什么樣？

一提到迷你公寓，人們不免陷入負面的刻板印象－狹窄的走道、擁擠的房間、稀少的陽光、一不小心就會磕到碰到，處處透著不便與壓力。但事實上，優(yōu)質(zhì)的迷你公寓不但裝潢現(xiàn)代簡約，對格局規(guī)劃和建筑施工的要求也極高。雖然 “面積有限”是這類公寓的天然短板，但富有創(chuàng)意的設(shè)計師仍能最大限度利用空間，通過色彩、家具、建材三者的結(jié)合，打造高效節(jié)能的生活方式。

由于迷你公寓常坐落在人口集中、生活成本較高的大型都會中心 (如: 舊金山、紐約、波士頓、西雅圖)，便捷的公共交通和得天獨厚的地理優(yōu)勢不僅節(jié)省了居民的出行成本，還能坐享豐富的商圈，十分適合住房預算有限但熱愛城市生活的人們。

市場需求

事實上，迷你公寓的誕生主要來自人們生活方式的改變和千禧一代比例的增加。

1) 過去十年，在科技和經(jīng)濟的雙料推動下，美國城市居民生活發(fā)生了質(zhì)的改變，特別是在高科技企業(yè)集中的西海岸。曾經(jīng)左右公寓售價的“車庫”被Uber 和Lyft 的打車服務淡化；廚房在戶型中的地位因手機點餐而變的不再重要；社交網(wǎng)站使年輕一代更愿意在網(wǎng)絡世界狂歡，而非在家中與三五好友小聚…這一切都潛移默化的改變著房地產(chǎn)市場的格局，讓開發(fā)商們看到了迷你公寓存在的價值。

2) 根據(jù)2016年美國人口普查局公布的數(shù)據(jù)，千禧一代(1981-1998年出生，目前19-36歲) 約有7540萬人，占全美總?cè)丝诘?4.7%，位居第一。照目前的增長速度，該群體將在2036年迎來人口高峰，總數(shù)達8110萬。

不同于其父輩，千禧一代成家較晚，外食較多，十分看重住宅的地理位置，渴望便利，傾向于依靠步行、單車和公交出行。更重要的是，他們愿意以犧牲居住面積為代價，支付較低的租金在市中心獨立生活，其消費偏好正好契合迷你公寓的設(shè)計理念。

在迷你公寓的目標租客中，我們又可以按職業(yè)細分為以下六類:

• 學生: 大學生們需要一個租金合理、距離校園較近，周邊餐廳、咖啡廳等休閑娛樂物業(yè)豐富的住所。
• 職場新人: 入職不久，住房預算有限，希望在大公司聚集的市中心尋找機會。
• 醫(yī)療工作者: 工作緊張且時間不固定，需要住在離醫(yī)院/診所較近的地方。
• 市中心服務業(yè)者: 零售業(yè)(商場、餐廳等)員工希望降低通勤和停車開銷。
• 專業(yè)人員: 寫字樓職員想在通勤上節(jié)省時間，渴望便捷的生活方式。
• 年輕夫妻/情侶: 喜歡市中心生活，卻又負擔不起普通公寓租金。

是否值得投資？

雖然迷你公寓并不適合所有人居住，但其持續(xù)上升的需求和高于普通公寓的出租率及每平方英尺租金的事實足以說明這類地產(chǎn)的投資潛力。由于隸屬于多單元住宅(Multifamily)旗下，迷你公寓還兼具普通公寓 “剛性需求”的屬性及“規(guī)模經(jīng)濟”的優(yōu)勢。即便經(jīng)濟下滑，其抗風險能力也好于辦公樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)類型。

需要注意的是，不同迷你公寓項目的市場前景差別較大，與所在城市的核心產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)。只有在沿海地區(qū)、科技中心城市、以及公共交通發(fā)達的地區(qū)，租客們才愿意為了“地點” 選擇每平方英尺租金較高的迷你公寓里，而非搬去較遠的區(qū)域。相對的，由于這類型公寓是許多租客權(quán)衡后的最佳選擇，投資者也更愿意以高價買下整棟大樓。

以西雅圖為例，2015年時，剛上市的 Sedona Micros 迷你公寓還被當作是業(yè)內(nèi)的新鮮事，人們慕名前來，為的只是弄清它是什么名堂，無一人有意購買。僅一年過后，竣工不久的Footprint Delridged公寓就在幾輪展示后吸引到了買家，而今年的項目還未上市就已被售出，足矣說明迷你公寓未來的發(fā)展與客觀的需求。

如何選擇迷你公寓項目

在選擇購買迷你公寓樓時，投資者需要關(guān)注以下四點:

• 地點: 作為迷你公寓的主打賣點，地理位置至關(guān)重要。除了臨近公交/地鐵站、周邊商業(yè)豐富外，居住環(huán)境的噪音、污染、以及步行指數(shù)也要納入考量。
• 建造: 大樓的質(zhì)量不僅關(guān)系到出租率與租金，還會牽扯到地產(chǎn)升值與賣價。一棟地板吱嘎作響、隔音、密閉效果不佳的老樓的租金是無法與裝潢考究，設(shè)備先進的新建筑相提并論的。
• 戶型設(shè)計: 對于面積僅有200多平方英尺的小戶型來講，室內(nèi)格局與廚房安排十分關(guān)鍵，像冰箱過大、流理臺過短、儲物柜不夠等都是扣分的設(shè)計。同時，如果格局動線規(guī)劃不佳，租戶的居住體驗也會大打折扣。
• 物業(yè)管理: 無論是迷你公寓還是普通公寓，物業(yè)管理質(zhì)量都舉足輕重。友善、負責任的服務讓人如沐春風，即使棘手的問題也能迎刃而解；反之則讓租戶們怨聲載道，導致入住率下降，直接造成投資者的損失。

寫在最后

作為近幾年才在被廣泛關(guān)注的話題，迷你公寓并非曇花一現(xiàn)。隨著千禧一代人口比例的增加、傳統(tǒng)生活方式的改變、美國經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展、大型企業(yè)的不斷擴張，“繼續(xù)留在城市” 將會是越來越多居民的迫切需求。