嘉實全球房地產證券投資基金（以下簡稱“本基金”）經中國證券監督管理委員會[微博]于2012年3月9日《關于核準嘉實全球房地產證券投資基金募集的批復》（證監許可[2012]320號文）和2012年6月19日《關于嘉實全球房地產證券投資基金募集時間安排的確認函》（基金部函[2012]500號）核準公開發售。本基金的基金合同于2012年7月24日正式生效。本基金類型為契約型開放式。
重要提示
投資有風險，投資者申購本基金時應認真閱讀本招募說明書。
基金的過往業績并不預示其未來表現。
本摘要根據基金合同和基金招募說明書編寫，并經中國證監會[微博]核準。基金合同是約定基金當事人之間權利、義務的法律文件。基金投資人自依基金合同取得基金份額，即成為基金份額持有人和本基金合同的當事人，其持有基金份額的行為本身即表明其對基金合同的承認和接受，并按照《證券投資基金法》、《運作辦法》、基金合同及其他有關規定享有權利、承擔義務。基金投資人欲了解基金份額持有人的權利和義務，應詳細查閱基金合同。
基金管理人承諾依照恪盡職守、誠實信用、謹慎勤勉的原則管理和運用基金資產，但不保證基金一定盈利，也不保證最低收益。
本招募說明書所載內容截止日為2015年1月24日（特別事項注明除外），有關財務數據和凈值表現截止日為2014年12月31日(未經審計)。
一、基金的名稱
本基金名稱：嘉實全球房地產證券投資基金
二、基金的類型
本基金類型：契約型開放式股票型
三、基金的投資目標
本基金主要投資于全球房地產證券，在嚴格控制投資風險和保障資產流動性的基礎上，力爭長期、持續戰勝業績比較基準，為國內投資者分享全球房地產相對穩定的現金流收益和資本增值收益。
四、基金的投資范圍
本基金主要投資于已與中國證監會簽署雙邊監管合作諒解備忘錄的國家或地區證券市場掛牌交易的優質房地產投資信托收益憑證（以下簡稱“REITs”）、投資于房地產投資信托憑證的交易型開放式指數基金（“以下簡稱“REIT ETF”）和房地產行業上市公司股票（“以下簡稱“REOCs”）等全球房地產證券，以及貨幣市場工具和法律法規、中國證監會允許本基金投資的其他金融工具。此外，本基金為對沖外幣的匯率風險，可以投資于外匯遠期合約、結構性外匯遠期合約、外匯期權及外匯期權組合、外匯互換協議、與匯率掛鉤的結構性投資產品等金融工具。
五、基金的投資策略
（一）投資策略
本基金采用自上而下的資產配置與自下而上的證券選擇相結合的主動投資策略，結合境外投資顧問的全球房地產證券投資管理經驗和各地區的團隊，在嚴格控制風險的同時為投資人提高分紅收益和長期資本增值。同時本基金根據對匯率變動前景的預測，可選擇相應的對沖工具進行外匯對沖。
1、房地產證券備選庫的建立
本基金主要根據市值規模，流動性，國家或地區的法規透明度、經濟自由度和公司治理標準，盈利模式等指標建立房地產證券備選庫。
2、資產配置策略
（1）大類資產配置
在大類資產配置方面，本基金的大類資產主要為REITs、REIT ETF和REOCs等構成的權益類資產以及貨幣市場工具。本基金將根據海外市場環境的變化，各大類資產的風險及預期收益，在保持長期資產配置穩定的前提下，積極進行短期的靈活配置。
（2）地區資產配置
在地區資產配置方面，全球房地產證券市場可分為六大地區（美洲、歐洲不包括英國、英國、澳大利亞、亞洲不包括日本、日本），本基金將根據各地區的經濟發展，證券市場情況，房地產市場趨勢，房地產證券的估值、價格、風險及預期收益，貨幣匯率等因素決定基金資產在不同地區的配置比例。
（3）業態資產配置
在業態資產配置方面，本基金將根據不同國家或地區的房地產證券市場特征對其房地產證券按業態（如綜合、醫療保健、酒店、工業設施、寫字樓、倉儲、零售、出租型公寓、特殊用途等）或其他指標進行有效分類，綜合考慮各業態的周期性、預期收益和波動性、貝塔系數等因素決定基金資產在每個國家或地區內不同業態的配置比例。
3、證券投資策略
本基金證券投資以REITs為主，REOCs為輔，ETF投資為適時補充。其中，REITs投資旨在產生穩定現金流收益和長期資本增值；REOCs投資為把握階段性機會和降低組合整體波動性；ETF投資為進行有效市場覆蓋和流動性管理。
本基金主要采取定性與定量相結合的評估方式進行證券選擇。
（1）定性評估
1) 資產質量：主要從物業的地點、建筑品質、用戶結構等方面進行判斷。
2) 資產負債情況：主要從資產負債狀況和結構、融資能力等方面進行分析。
3) 盈利能力：主要從盈利模式和結構、現金流的穩定性和增長性等方面進行分析。
4) 管理能力：根據不同類型的房地產證券，從管理團隊在房地產領域的專業能力、穩定性和激勵約束機制、歷史業績表現、公司治理的合理性和透明度等方面進行評估。
（2）定量分析
1) 凈資產估值和目標價格：預測證券的未來盈利情況和現金流，應用合理的折現率、資本化率估算資產價值，綜合考慮負責等因素，得出證券的凈資產價值和目標價格。
2) 分紅預測：根據盈利預測和該證券的歷史分紅情況，預測未來分紅。
3) 估值指標：從價格/凈資產價值（P/NAV）、價格/運營現金流（P/FFO）、資本化率、分紅率等指標，分析該證券的可投資價值。
4、組合構建策略
根據以上定性和定量分析，對證券備選庫內的證券進行排名，結合資產配置策略，考慮不同風險，構建投資組合。
5、現金管理策略
現金管理主要包含現金流預測、現金資產配置和現金收益管理三個方面。基金管理人將合理把握因基金申購贖回、基金投資標的物波動增大等因素帶來的現金流變化，對未來若干交易日現金流動制定相應計劃。基金管理人將嚴格遵守法律法規要求，執行戰略和戰術資產配置方案，保持相應比例的現金資產。對于現金資產，在保證基金流動性需求的前提下，提高現金資產使用效率，盡可能提高現金資產的收益率。
6、衍生品投資策略
衍生品不是本基金的主要投資方向。本基金的衍生品投資將嚴格遵守證監會及相關法律法規的約束，合理利用衍生工具，控制下跌風險，對沖匯率風險，實現保值和鎖定收益。
為對沖匯率風險，本基金將投資于外匯遠期合約、結構性外匯遠期合約、外匯期權及外匯期權組合、外匯互換協議、與匯率掛鉤的結構性投資產品等金融工具。
此外，在符合有關法律法規規定的前提下，本基金還可通過證券借貸交易和回購交易等投資增加收益。未來，隨著證券市場投資工具的發展和豐富，基金可相應調整和更新相關投資策略，并在更新招募說明書中公告。
7、市場風險管理策略
本基金將借鑒國外風險管理的成功經驗如Barra多因子模型、風險預算模型等，并結合公司現有的風險管理流程，在各個投資環節中來識別、度量和控制投資風險，并通過調整投資組合的風險結構，來優化基金的風險收益匹配。
風險指標及應用：
（1）在險價值（Value at Risk）：VaR 代表了在正常的市場情況下，在給定的概率和給定的持有期限內的最大可能潛在損失。通常情況下以95%或99%置信水平，1天持有期計算得到的VaR 作為衡量每日風險的指標，風險限額通過公司風險控制委員會設定。
（2）壓力測試（Stress Testing）：模擬一些極端市場情形下，投資組合的風險值及可能發生的損失。壓力測試應每月進行一次，結果上報風險控制委員會和投資決策委員會。
本基金將使用Barra系統多因子風險模型：對超額收益分別從擇時，風險指標，資產配置，證券選擇，交易環節等因子進行分解。
具體而言，在資產配置策略的風險控制上，由投資決策委員會及宏觀策略研究小組進行監控；在證券個體投資的風險控制上，本基金將嚴格遵守公司的內部規章制度，控制單一證券投資風險。
（二）投資決策
1、決策依據
（1）國家有關法律、法規和本基金合同的有關規定。依法決策是本基金進行投資的前提；
（2）全球宏觀經濟發展態勢、區域經濟發展情況、各國微觀經濟運行環境、房地產市場狀況、以及證券市場走勢等因素是本基金投資決策的基礎；
（3）投資對象收益和風險的配比關系。在充分權衡投資對象的收益和風險的前提下作出投資決策，是本基金維護投資者利益的重要保障；
（4）團隊投資方式。本基金在投資決策委員會領導下，由基金管理人和境外投資顧問組成投資團隊，通過投資團隊的共同努力與分工協作，由基金經理具體執行投資計劃，爭取良好投資業績。
2、決策程序
本基金主要投資于全球范圍內的REITs，通過積極的資產配置和證券投資達成投資目標。總體上，本基金的投資組合構建的具體流程如下：
（1）投資原則的制定。投資決策委員會在遵守國家有關法律、法規和基金合同的有關規定的前提下，根據境外投資顧問、本基金管理人的投資團隊的有關報告，決定基金投資的主要原則；
（2）備選證券庫篩選。本基金主要根據市值規模，流動性，國家或地區的法規透明度、經濟自由度和公司治理標準，盈利模式等指標建立房地產證券備選庫；
（3）資產配置。在大類資產配置方面，本基金的大類資產主要為REITs、REIT ETF和REOCs構成的權益類資產以及貨幣市場工具。本基金將根據海外市場環境的變化，在保持長期資產配置穩定的前提下，積極進行短期的靈活配置。在地區資產配置方面，全球房地產證券市場可分為六大地區（美洲、歐洲不包括英國、英國、澳大利亞、亞洲不包括日本、日本），本基金將根據各地區的經濟發展，證券市場情況，房地產市場趨勢，房地產證券的估值、價格、風險及預期收益，貨幣匯率等因素決定基金資產在不同地區的配置比例。在業態資產配置方面，本基金將根據不同國家或地區的房地產證券市場特征對其房地產證券按業態（如綜合、醫療保健、酒店、工業設施、寫字樓、倉儲、零售、出租型公寓、特殊用途等）或其他指標進行有效分類，綜合考慮各業態的周期性、預期收益和波動性、貝塔系數等因素決定基金資產在每個國家或地區內不同業態的配置比例；
（4）證券投資。本基金主要采取定性與定量相結合的評估方式進行證券選擇。定性上，本基金主要從資產質量、資產負債情況、盈利能力、管理能力等方面對標的證券進行評估；定量上，本基金主要從凈資產估值、目標價格、分紅預測、估值等指標進行分析；
（5）組合構建。基金經理根據投資決策委員會的要求和參考境外投資顧問建議，制定基金實際的投資組合及執行方案，并負責組織投資方案的執行；
（6）交易執行、監控和反饋。監察稽核團隊，風險控制團隊和投資交易團隊嚴格按照相關流程操作，進行交易的風險控制。基金經理通過指令管理系統發出交易指令給集中交易室，交易員根據市場環境確定最優的交易策略，選擇最恰當的時機進行交易；
（7）風險評估和績效分析。風險管理團隊使用不同的系統分析來跟蹤和監控組合風險，并定期和不定期地對基金組合進行風險評估和績效分析并提交報告。
基金管理人在確保基金份額持有人利益的前提下有權根據環境變化和實際需要調整上述投資管理程序。
六、基金的業績比較基準
FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index（經匯率調整后的）
七、基金的風險收益特征
本基金為股票型基金，主要投資于以REITs為代表的全球房地產證券，為證券投資基金中較高風險、較高預期收益的基金品種。
八、基金的投資組合報告
基金管理人的董事會及董事保證本報告所載資料不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。
基金托管人中國農業銀行股份有限公司根據本基金合同規定，于2015年1月20日復核了本報告中的財務指標、凈值表現和投資組合報告等內容，保證復核內容不存在虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏。
本投資組合報告所載數據截至2014年12月31日（“報告期末”），本報告所列財務數據未經審計。
1. 報告期末基金資產組合情況
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2. 報告期末在各個國家（地區）證券市場的股票及存托憑證投資分布
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3. 報告期末按行業分類的股票及存托憑證投資組合
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注：本基金持有的權益投資采用全球行業分類標準（GICS）進行行業分類。
4. 報告期末按公允價值占基金資產凈值比例大小排序的前十名股票及存托憑證投資明細
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5. 報告期末按債券信用等級分類的債券投資組合
報告期末，本基金未持有債券。
6. 報告期末按公允價值占基金資產凈值比例大小排序的前五名債券投資明細
報告期末，本基金未持有債券。
7. 報告期末按公允價值占基金資產凈值比例大小排序的前十名資產支持證券投資明細
報告期末，本基金未持有資產支持證券。
8. 報告期末按公允價值占基金資產凈值比例大小排序的前五名金融衍生品投資明細
報告期末，本基金未持有金融衍生品。
9. 報告期末按公允價值占基金資產凈值比例大小排序的前十名基金投資明細
報告期末，本基金未持有基金。
10. 投資組合報告附注
(1) 報告期內本基金投資的前十名證券的發行主體未被監管部門立案調查，在本報告編制日前一年內本基金投資的前十名證券的發行主體未受到公開譴責、處罰。
(2) 本基金投資的前十名股票中，沒有超出基金合同規定的備選股票庫之外的股票。
(3) 其他資產構成
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(4) 報告期末持有的處于轉股期的可轉換債券明細
報告期末，本基金未持有可轉換債券。
(5) 報告期末前十名股票中存在流通受限情況的說明
報告期末，本基金前十名股票中不存在流通受限情況。
九、基金的業績（略）
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