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供應量成為市場關鍵字

與今年情況類似，供應量將繼續成為2018年市場走勢的重要指標。雖然年底全國庫存有望小幅回調，但連續三年的供應量短缺仍將使房屋銷量下降、價格上漲。

全美供應量走勢(2006-2016)

全美獨立屋銷量

自2011年起，美國入門價房源一直處于緩慢增長態勢，預計未來一年不會出現明顯波動。此外，由于租金上漲與度假屋平臺的繁榮使投資者們看到了商機，不斷上漲的需求在供應量短缺的情況下，進一步加劇了市場供小于求的局面。

租金情況(公寓 vs.獨立屋)

從上圖可以看到，多單元住宅的租金上漲明顯高于獨立屋。該現象不僅反映了公寓租賃市場的繁榮，也折射了該類房源可負擔程度的下降。

高稅州面臨稅改挑戰

賣房者數量恐下降

近期，眾議院和參議院正就“SALT Deduction (州稅及地方稅減免)”的改革進行協商。

SALT Deduction (州稅及地方稅減免)主要包含兩方面:

■ 地產稅

■ 州&地方級收入稅和消費稅

目前，納稅人的自住房/度假屋/土地可享受“州&地方級地稅”的減免優惠。未來，眾議院建議制定地產稅的最高抵稅額，而參議院則希望徹底取消該項利好。雖然兩院還未就此達成一致，但勢必會對房屋所有者和潛在投資者產生影響。

一旦加州、紐約(房價)(公寓)、新澤西、馬塞諸塞、伊利諾伊這樣的高稅州取消SALT Deductions，可能造成居民和投資者流失。在一項針對900名屋主的調查中，三分之一的人表示如果當地政府取消SALT Deductions，自己會考慮搬到房價和生活成本較低的城市居住。據統計，今年有近25%的房屋銷量受到了稅改的影響。未來，具有經濟和科技發展潛力的二線城市，薩克拉門托、鳳凰城、亞特蘭大、納什維爾將會是人們關注的熱點。

此外，稅費改革還將牽扯地產出售后的“所得稅減免”優惠。目前，只要屋主滿足“過去5年中住滿兩年” 的條件，便可享受個人$250,000，夫妻$500,000的免稅額度。如果新政真的將期限調高至 “過去8年中住滿5年”，那么許多屋主不得不重新思考自己的賣房時間。

城市近郊小區成新寵

根據2016年美國人口普查局公布的數據，千禧一代(1981-1998年出生，目前19-36歲) 約有7540萬人，占全美總人口的24.7%，位居第一。照目前的速度增長，該群體將在2036年迎來人口高峰，總數達8110萬。

與他們的父輩不同，千禧一代中的高收入階層并不偏愛有著大片草坪的郊區豪宅，轉而看重城市的步行指數和物業便利，愿意住在面積較為寬敞、人文氣息濃厚的都市外圍小區。

住宅銷售會更快

事實上，今年全美的房屋銷售速度已經讓人十分意外。高峰時期，25%的房子兩周內就能售出，約19%的非公開交易一周內就能敲定。可想而知，基于供應減少和需求增加的雙重壓力，明年的房屋競價大戰將會更加激烈。

貸款利率將提高

目前，住宅的30年固定貸款利率在3.6%-4.2%之間，預計明年會上升至4.3%-4.5%。過去十年，美聯儲共對政府證劵、抵押貸款債卷和其它類型資產進行過3次大額收購，力求通過寬松的貨幣政策刺激美國經濟，使其迅速走出 08年金融危機陰影。

美聯儲主席Janet Yellen

鑒于國內經濟已全面復蘇，美聯儲今年10月表示將著手降低其$4.5萬億資產包 (其中$1.78萬億為貸款抵押債卷)，逐漸縮緊貨幣政策。由于該動作將使借貸市場的流動資金變少，因此貸款利率也會水漲船高。對投資者來講，房價和貸款的雙高將會是不小的壓力。與2016年相比，今年的月供上漲13%，預計明年漲幅會在15%-20%。

房價泡沫不會出現

即使今年美國房市的銷售速度、競價程度和需求增速屢創歷史記錄，房價攀升的腳步卻絲毫未曾停歇。這種市場的持續繁榮不僅讓投資者們蠢蠢欲動，也讓人不禁擔憂，害怕遭遇房市的滑鐵盧。那么，2018年真的會出現房價泡沫嗎？

答案是否定的。首先，美國大環境良好，經濟穩中有升。美聯儲在本周三表示，明年美國經濟發展速度將會更快，失業率繼續維持在較低水平。基于穩定的就業、持續上漲的居民可支配收入和活躍的商業投資，美聯儲將貨幣政策收緊，使利率提高至1.25-1.5%區間。

自08年金融危機以來，中央銀行已第5次進行利率上調。政策制定者表示，美聯儲計劃在2018年和2019年分別加息3次和2次。雖然月供上漲對投資者們來說是件“壞事”，但從大局來看，正是由于該動作限制了部分購房者入場，才緩和了房價上漲幅度，使市場能夠健康穩定發展。

其次，房貸審核嚴格，貸款比例下降。貸款價值比(Loan-to-Value) 是貸款所占房屋價值的比值，它反映了借貸市場的謹慎程度和規范性。

2008年美國房市之所以受到重創，主要源于政府大規模鼓勵人民購房而導致的銀行及其它貸款機構借貸要求放寬，為原本不符合條件的“次貸者(Subprime Borrower)” 提供前期利率超低的浮動型貸款。由于后期股市的復蘇和利率的升高，次貸者的房貸壓力越滾越大，最后不得不通過房產拍賣退出。法拍屋的大量增多不僅拉高了供應量，也冷卻了房價上漲熱度。由于再也無法從房市中謀取暴利，投機者們紛紛離場，而這又進一步促使供應量上升，最終導致房價暴跌。

最后，需求實際存在，房價上升有理。十年前的房屋需求源于人為政策造成的房貸垂手可得，而如今的住宅需求則主要來自人口和移民的自然增長。當前的價格升高并不像過去那樣依靠短時間需求的迅速膨脹，而是供應量短缺造成的供小于求。在展望未來趨勢時，投資者既不要單憑“價格持續上漲”來判定泡沫是否存在，也不要盲目依賴經濟周期，應從整體經濟環境、政府貨幣政策、供需改變源頭等多方面考量，理性作出決策。

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