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租房主導型城市增加

2006至2016年，美國租房主導型城市數量從20個增加至42個，漲幅達110%。我們耳熟能詳的芝加哥(房價)(房產)(房產)(房產)(房價)(購房)(房產)、圣地亞哥、奧斯汀、火奴魯魯等22個城市也陸續躋身租房主流市場行列。

22個新晉租房主流城市

Top 10 租客增長最快的城市

上圖共有三個城市位于亞利桑那州，其中吉爾伯特市(Gilbert)以53.4%的租客增幅遙遙領先。吉爾伯特地處鳳凰城東南角，曾連續三次入選全美最安全城鎮第二名。過去十年，該城市總人口增幅超過一倍，且大多數新移民偏好租房。

此外，達拉斯的衛星城布蘭諾(Plano)、圣彼德斯堡(St. Petersburg) 、和北拉斯維加斯排名并駕齊驅，增速皆在40%左右。位于俄亥俄州的港口城市托萊多(Toledo) 雖只排名第五，但其租房者占有率已上升至50.3%，成功躋身新晉租房主流城市行列。

2006-2016這十年，全美人口增長2370萬，租房者增加2300萬，購房者下滑70萬，97%的大城市出現租房者增幅高于購房者的現象。究其原因，主要是由于: 1) 08年次貸危機機爆發，上百萬家庭由于無力還貸而使自住房淪為法拍屋，不得不選擇租房生活。2) 隨后的幾年，美國經濟處于復蘇階段，政府監管嚴格、貸款門檻上升，既有家庭還未走出危機陰影，新家庭一來對購房心生畏懼、二來荷包羞澀，于是選擇租房觀望。2016年第二季度，全美房屋所有率降至50年來新低－62.9%。

購房者數量悄然回升

2017年，全美購房人數在13年后首次回升，并于年底達到64.2%。由于千禧一代(1980-1998年出生，其中最年長的為38歲)已成為主流客群，全美新增購房者達150萬。相比之下，去年租房人數下滑7.6萬，連續兩季度縮水。

全美房屋所有者比例(1995-2017)

雖然房屋所有者的比例上漲，但其數值仍低于全國長期平均值－65%。由于房價漲幅高于工資及通脹增幅，預計美國經濟還將繼續處于恢復期。2017年，“全國獨立屋價格指數(National Home Price Index)”上升6.2%，約為通脹增速的3倍。

全國獨立屋價格指數(2000-2017)

未來，較低的庫存水平和新建速度將繼續迫使房價上漲。根據美國房地產經紀人協會(NAR)上周公布的數據，截止至去年12月，全美房屋庫存已連續下降第31個月，跌幅在去年年底達到11.4%，僅148萬房屋可售。自2010年起至今，獨立屋的建造速度放緩至年竣工房源632,000，不僅比2001-2006 經濟向好時期少了150萬，還低于金融危機時期6.6萬。

此外，雖然近期的稅改和今年計劃中的3次利率上調會使購房需求有所下降，但長遠來看，正是由于該動作刺激了美國經濟、限制了部分購房者入場，才緩和房價過快的上漲速度。同時，增加的居民可支配收入將使那些渴望買房的租客們有望提前攢得首付，保證了房市和經濟的健康有序發展。