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從貸款本身來看，最近商業(yè)銀行的行動實際上釋放了資本成本增加的信號。事實上，其他數(shù)據(jù)也有類似的特征和趨勢。其中最典型的是銀行間同業(yè)拆借利率，今年上半年呈現(xiàn)整體上升趨勢。總的來說，這個指標主要反映了銀行之間的借貸成本。因此，隨著成本上漲的這些影響加劇，銀行與購房者之間的借貸成本將開始上升。

從近期的情況看，商業(yè)銀行的約束明顯在增加，規(guī)范性也在提高。過去兩年商業(yè)銀行的貸款政策相對寬松，這降低了很多企業(yè)的資金成本，但同時，各類高杠桿和資產(chǎn)泡沫的風險開始增加。最典型的就是銀行的部分房貸缺乏有效審批，風險進入了一些投資投機購房交易過程中。若房價出現(xiàn)下跌或調整，那么類似房貸的風險也會增加。所以部分銀行惜貸的行為似乎也可以理解。

惜貸的策略大致遵循兩個路徑。第一個是提高首付比例，這一點在今年上半年尤其是二季度已經(jīng)積極落實，最典型的是購房首付比例紛紛回到30%的水平，部分二套房貸甚至更高，類似60%的首付比例。此類政策對于銀行資金的房貸發(fā)放有很明顯的“截留”作用。第二個則是提高貸款利率，從此類利率的指標來看，月供額顯然會增加，至少對于一些工薪階層來說，會更加關注此類指標。

我們看一下近期全國房貸利率即五年期以上的貸款利率。當前年利率為4.9%，該利率是在2015年10月24日央行降息以后形成的，屬于2015年頻頻降息下的結果。該利率在歷史上處于什么水平呢？

時間退回去5年，2012年7月經(jīng)調整的5年期以上貸款利率為6.55%。兩相對比，目前的利率已經(jīng)處于較低水平。

在這樣一個較低的基準利率水平下，如果銀行按照1.1倍基準利率計算，實際的貸款利率在5.4%。這個利率相當于2015年6月28日央行降息后形成的利率。仍低于過去曾出現(xiàn)的五年期以上貸款利率6%以上的水平。

之所以要強調這一點，就在于近期市場走勢的判斷出現(xiàn)了分歧。類似銀行提高利率的消息，往往被認為會對房屋買賣形成較大的影響。當然，影響確實存在，但不宜夸大。另外，對于近期的房屋交易情況，也可以忽略部分銀行的房貸策略和動作。

當然，從中長期的角度看，針對“房貸是否變貴了”的話題，關鍵還要考慮三點。

第一、在去杠桿的背景下，必須要看到金融環(huán)境正逐漸步入嚴控和收緊的通道。對于今年下半年來說，以銀行為代表的金融系統(tǒng)預計也將改變過去“大放水”的做法，而升級為“涓涓細流”的模式。資金管控模式升級，對于房貸等政策來說也意味著從緊的走向。換而言之，房貸未來變貴的可能性是存在的。

第二、“房貸是否變貴”的討論，主要是源于商業(yè)銀行的政策調整。但從住房部門的政策調整來看，此前既有的政策已經(jīng)較好地落實，今年下半年住房政策大調整的可能性已經(jīng)不大，若市場出現(xiàn)平穩(wěn)跡象，那么穩(wěn)定市場交易和價格的政策基本上就不會有變動。對于購房者來說，不必因為商業(yè)銀行領域的貸款政策變動，就直接猜測住房政策的變動。

第三、房貸政策的調整，屬于行業(yè)和市場領域的范疇，對于購房者自身來說，應該關注其他內容，比如說獲取貸款的便利程度是否足夠大，即優(yōu)先考慮獲取貸款的資格。又比如考慮其他降低成本的做法，類似公積金貸款或組合貸款等方式。

所以說，根據(jù)政府的態(tài)度分析，利率調整給貸款人提了個性。對于最近的市場買家來說，保持獨立的策略并沒有太多的擔憂和擔憂。對于有情緒的買家來說，正確分析抵押貸款政策的跟蹤趨勢，結合房地產(chǎn)市場政策和城市趨勢，調整房屋所有權和貸款政策也至關重要。