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今年1月，加拿大退休金計劃投資委員會(Canada Pension Plan Investment Board) 聯合新加坡政府投資公司(GIC) 和芝加哥學生公寓開發商Scion Group，斥資$10億購買了包含22個學生公寓的投資組合。迄今, 該聯盟已收購超過$40億的學生公寓, 覆蓋52所大學，共計46,555個床位。

Evo (左) & The Towers (右)

同月,新加坡豐樹資本(Mapletree Investments) 與 Safanad 投資公司也先后買下了位于費城大學城附近的全美最高學生公寓Evo ($1.975億)和馬里蘭大學附近的The Towers ($6950萬)。放棄主流地產轉而追逐小眾，機構投資者到底給了我們何種啟示？學生公寓又有著怎樣獨特的魅力呢？

學生公寓的興起

美國商業地產牛市早期，海外投資者往往會將目光鎖定在像紐約(房市)華爾道夫酒店(Waldorf Astoria Hotel)、大通曼哈頓廣場1號(One Chase Manhattan Plaza) 這樣的地標性建筑。

紐約華爾道夫酒店

2015年安邦保險斥資

$19.5億收購

然而, 伴隨著市場擴張邁入第8個年頭、面對美聯儲利率上調壓力的加大，越來越多投資者轉而尋求更加安全的投資策略。這時，具有反經濟周期特點、采用現代手段運營、能夠帶來穩定現金流的學生公寓悄然走近了人們的視線。

學生公寓vs.出租公寓

學生公寓是多單元住宅(Multi-family)的一種，主要針對大學生和研究生群體。過去20年，美國高等教育入學率呈穩步上漲趨勢、加之國際學生數量逐年增加，學生公寓的平均年入住率達 97.7%，甚至高于名聲在外的出租公寓地產(92.2%)。

美國高等教育入學人數

國際學生數量 (本科 & 研究生)

除了按床位或房間出租外，學生公寓和普通公寓還有著本質的區別－對“好地段”的定義

傳統公寓的好地段一般指交通便捷、商業林立的市中心。而學生公寓的好地段既可以是離學校較近的區域，也可以是餐飲娛樂豐富、價位劃算、學生一族聚集的街區。此外，由于入學率才是決定收益的主要外因，學生公寓比普通公寓更不易受宏觀經濟因素或區域就業形勢的影響。

學生公寓的類型

按地產質量不同，學生公寓可分為三個等級:

• A級: 主要城市校園周邊的新大樓，一般配有泳池、健身中心等現代物業。

• B&C級: 建筑有一定年份(如想提高租金，需特別維修)；離學校有一定距離或坐落在不那么受學生歡迎的地段。

市場現狀

從下圖中可以看到，2013－2016年，全美學生公寓交易增速明顯。其總成交額在2016年底達到$98億，比2015年高出$42億，超過2014年的3倍。

全美學生公寓交易 (2010－2016 Q3)

此外，兩大重要指標－床位價(Price Per Bed)和現金流回報率(Cap Rate) 也說明了學生公寓的受歡迎程度。2016年, 其平均床價為$66,386，創歷史新高，較2015年上漲10%，超過2014年30%。

由于年凈運營收入與地產價值呈反比(見下圖公式)，現金流回報率(Cap Rate) 的逐年收緊也反映了學生公寓價值的迅速飆升。

學生公寓的現金流回報趨勢

雖然2017年學生公寓的現金流回報下降至5.94%, 但其數值仍高于普通公寓，足以說名它在長期增值和短期現金流方面的雙重優勢。

學生公寓 vs 出租公寓

現金流回報對比

無懼危機

學生公寓在上個金融危機時的出色表現和它特殊的市場特征是吸引越來越多投資者關注的主要原因。除了需求依賴于周邊學校而非大環境外, 學生公寓還兼具逆經濟周期的特點, 能夠幫助投資者安全度過難關。

經濟下滑時，更多人選擇回到校園充電，提升個人競爭力，待到大環境好轉時再整裝出發。根據美國國家教育統計中心 (NCES)的數據，美國高等學府的入學率在次貸危機期間不降反升，09年更是達到1981年來最高增幅(6.3%)。

上升的新生數量使學生公寓的需求增加, 進而保證了穩定的租金來源。根據全美最大學生公寓開發商ACC的數據, 經濟衰退時期, 其學生公寓基金表現依然堅挺。截止至2015年, 該基金的凈運營收入已連續增長11年, 總收入更是48個季度持上升態勢。

投資策略

由于大型機構已在美國一線城市Top10大學附近搶占了先機, 且該戰區競爭激烈, 售價偏高, 租金收益趨緊，投資者們可以另辟蹊徑, 關注主流二線城市的代表性大學。

美國主流二線城市

注: 按地產年增值排序

無論您是打算買在學校周邊, 還是有一定距離、但學生聚集、交通便捷的地段, 學生公寓都是您未來降低風險、使財富穩健增長的優化配置。