細解美國房產稅增長 形成及發展
來源：http://us.fang.com/news/14326437.htm作者：北美購房網時間：2016/1/4
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市場價格、評估比例與稅率促使美國地稅的增長
去年底移民到美國的李先生一家剛剛在新澤西的平原市(Plainsboro)購買了一棟康斗(Condo)屋，房屋成交價為48萬5000元。李先生從地產網站上了解到他需要交付的地稅是每年1萬1200元，“我知道這個稅率很高，但為了孩子上學也就平衡了。”來自稅務基金會(TaxFoundation)的調查結果顯示，李先生一家所居住的新澤西州是全美地稅最昂貴的地區之一，平均稅率高達1.89%。而李家小弟將要就讀的平原市學區，又是新澤西稅率最高的地段，因此他所要付出的地稅稅率達到2.5%。
給出房屋地址，我們在地產網站或是政府稅務機構都能輕易查到一幢住宅的地稅金額。但這個稅額是如何計算而得的呢?為什么鄰里間房屋狀況相同，地稅卻相差上千元?為什么有時聽得政客承諾稅率不變，待拿到賬單時卻發現稅金大漲?這一切都要從計算地稅的幾個關鍵數字開始說起。
地稅的增長從理論上說取決于房屋價值的增長和公共開支的增加。政府的公共管理和教育開支不變的情況下，影響地稅的主要因素包括：房屋市場價格、評估比例，和稅率三個數字。
市場價格(market value)
地區行政機構對美國房屋的定價是基于美國房產房屋的“公平市場價格(fair market value)”基礎之上。公平市場價格的意思是指在沒有利益關系的買賣雙方都對資產在當前經濟和市場中的評估價值有所了解，且自愿的進行資產交換時產生的價格。這一價格是被最廣泛接受的美國房產資產評估標準。因此，判斷公平市場價格的最佳方式為同類房屋在最近期的真實成交價格。不過同一個美國房產房屋并不是每年都會產生交易，有些屋主住上5年10年才再次出售，在此期間評估人員是無法取得準確的公平市場美國房產價格的。這種情況下，評估員也會使用其他定價方法，例如根據周圍相似住宅的交易價格進行估算。
評估比例(assessment ratio)
在美國一些地區，美國房產房屋的評估價值(assessed value)等同于房屋的市場價值。但也有很多地區，會將房屋的市場價值乘以一個叫做評估比例(assessment ratio)的系數，再得出實際上使用的評估價值。這個評估比例由地方立法機構通過，每年都會有所變動。即便在同一地區，依據房屋的類型和功能差異，也會 有不同的標準。舉例來說，如果一棟房屋的被當地評估部門確定的市場價格是100萬元，當地此一年公布的評估比例為5%，將兩個數字相乘，就可以得出這棟美國房產房屋的評估價格為5萬元。
稅率(tax rate)
將房屋的評估價值乘以當年這一地區生效的稅率就能得出具體這一美國房產房屋的地稅金額。我們常常聽到政客拉票時宣稱會在任期內抑制或縮減稅率的計畫，就是指的這一指數。但實際上即便稅率保持不變，若是評估比例增加，屋主們拿到手的地稅賬單上還會顯示出稅金大漲。由于地稅稅率是由地方政府制定，所以全美每一個村、鎮的稅率都會有所不同。即便是兩個相鄰的村落，甚至是沿街對望的兩棟房屋，由于學校系統的開支差異，地稅也會大不相同�？傮w來說，地稅高的地區因為難以吸引到投資客光顧，房價泡沫較少。地稅低的地區，由于投資價值相對高，也就容易產生房價泡沫和更多的價格變動。
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