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       定居在溫哥華，享受一流的生活質量，卻不必支付一流的生活費用.

 

       買房子的決定對任何人來說通常都是個很大的決定. 在做這個決定之前, 有很多因素需要考慮: 從個人自住的角度說, 如房型, 坐落地點, 內部設施, 交通情況, 購物便利條件, 子女上學的校區, 家庭財政承負能力, 房屋的管理和修繕等. 如果從投資角度來考慮購買房屋則更要考慮房產升值的可能性和房產出租方面的情況. 在買房子的過程中, 牽扯到的方面和事項比較多. 下面就買房子的步驟和一些需要注意的事項做一個簡單的介紹：

 

       1. 取得銀行的貸款額度確認

       2. 聯系房地產經紀人看房子

       3. 房產的選擇

       4. 關于房產購置方面的稅收政策

       5. 主要的合同條款

       6. 房產估價和房屋查驗

       7. 安排房屋保險

       8. 法律文件的準備

 

       取得銀行的貸款額度確認

 

      為什么一定要事先安排銀行按揭貸款呢? 原因是從某種程度上講, 如果購房者希望有一部分的購房款項來自于銀行的貸款, 那么事先取得銀行的貸款保證實際上是計劃買房的第一步。如果沒有取得銀行的貸款保證, 購房者則很難斷定他應該在一個什么樣的價位內看他的房子.

 

       銀行的貸款保證是根據買房者的收入狀況決定的. 一般銀行在確認貸款金額時, 同時也會確認貸款的利率和貸款期限。這種銀行貸款保證一般為3個月有效, 即銀行承諾如果買房者在規定期間內定下來自己的房子, 銀行就一定要按其承諾提供貸款。所以如果買房者能在看房子前就取得一個銀行的貸款保證

 

       在加拿大, 一般購房者首付款為25%的房產成交價格, 其余的部分可向銀行或其它金融機構申請貸款。貸款的額度因個人的財政狀況和個人收入而定。審批的貸款的第一個考慮為用于支付房屋貸款, 地產稅和水電費的總額不超過年家庭總收入的 32%; 第二個考慮為全部債務的總和一般不超過年家庭總收入的40%。例如,如果一個家庭的年收入為$40,000 貸款利率為5%, 那么銀行的貸款批準額度大概為$206,000。如果按照75%的貸款額計算, 那么這個家庭大概可以買一個價位在$280,000左右的房子, 首期付款為$69,000左右，每月供款大概$1230左右. 如果一個家庭的年收入為$60,000, 貸款利率為5%, 那么銀行的貸款批準額度大概為315,000。這個家庭可以買一個價位在$420,000左右的房子, 首期付款為$105,000，每月供款大概＄1830。

 

       對于新移民, 如果新移民在加拿大尚無固定的收入, 銀行對新移民購房首期付款的要求有可能為35%左右; 65%的部分由銀行貸款。由于首期付款的百分比增大, 即由購房者所承擔的風險部分增大, 銀行會放松許多對新移民收入方面的要求。

 

       如果購房者的收入狀況很好, 也很穩定, 只是暫時拿不出25%的首期付款, 一些銀行會允許購房者只支付最低為5%的首期付款, 其余的95%由銀行貸款支付。當然在這種情況下, 為了防止購房者違約, 銀行會要求購房者提供一種額外的貸款保險, 以防備在購房者違約時所帶來的風險。 貸款保險的保費一般在總貸款額0.75%到3.75%, 取決于買房者的首期付款與房價的比例。如果由銀行的貸款部分是全部房價的95%, 則額外保險額的比率為貸款額的3.25%。 如果由銀行的貸款部分是全部房價的75%, 則額外保險額的比率為貸款額的0.75%。

 

       加拿大有關房產購置的稅收政策

 

       在加拿大購置房地產時，有二個稅收方面的情況要考慮：一是房產購置稅，二是商品購置消費稅(GST)。房產購置稅對新，舊房子均適用；商品購置消費稅僅適用于新建造的房子。

 

       房產購置稅 (Property Transfer Tax)

 

       房產購稅的稅率是對$200,000以下的部分征收1%, 對$200,000以上那部分征收2%。比如一個50萬的房子, 所要交納的房產購置稅為$200,000 x 1% + ($500,000 - $200,000) x 2% = $8,000。該房產購置稅必須一次性交齊。律師或公證人會給購房者一個費用調整單，列明該費用。

 

       那么是不是所有買房子的人都要交納房產購置稅呢? 實際情況并非如此. 自1994年起, 加拿大政府推行了一個房產購置稅的退稅政策, 目的是為了鼓勵第一次買房子的人購置自己的房產。從1994年到現在, 經過幾次關于房產購置稅退稅的調整。目前的規定是如果購房者是第一次購置房產, 而且房子的成交價格在大溫哥華地區不超過$325,000的情況下, 購房者可以申請返回已交的房產購置稅。如果雖然房價超過$325,000但超過的部分是在$25,000以下, 即房價雖然超過$325,000但不超過$350,000的話, 則僅就超過的部分按比例付稅)。在具體執行中, 如果購房者想要享受房產購置稅方面優惠政策的話, 需要滿足下列條件:

 

       o 一般情況下申請免稅者必須是加拿大公民或移民. 如果房產購置者雖然在購置房產時, 還不是公民或移民, 但在房產登記后的一年內成為公民或移民, 房產購置者必須要在登記后的18個月內提成免稅申請才有效.

       o 申請免交房產購置稅的申請人, 必須要在房產注冊前連續居住了一年以上, 或者在6年之內住滿了2年.

       o 房產購置稅免稅的申請人不得在加拿大的任何地方, 以前曾經購買過房屋或申請過免稅.

       o 購置者在銀行的貸款不應少于房價的70%; 并且貸款期限要在一年以上.

       o 房產購置者應在房產注冊后的一年內遷入購置的房子.

       o 所購置的房產(指土地面積)不應超過1.24英畝

 

       商品購置消費稅 (GST)

 

       如果購房者買的是全新的房子, 房產購置者須繳納一定數量的GST. GST的計算方法大概如下. 如果你購買的房子的價值是在$350,000以下, 你大概可以享受36%的免稅部分。比如, 你購置的房產為$350,000, 那么基于$350,000, 你應付的GST為$15,680, 而不是$24,500. 計算方法如下:

       v $350,000 X 7% = $24,500.

       v $24,500 X 36% = $8,820

       v $24,500 - $8,820 = $15,680

 

       當你購置房產的價脂過$350,000而接近于$450,000的時候, 享受減免GST的百分比會下降。當您購置的房子超過$450,000的時候, 您一般不能享受減免GST.

 

 

       主要的合同條款

 

       房產買賣合同中，除了關于房產的地點，所有權，成交價格，等方面的規定以外，還有以下的合同條款要加以注意：

 

       1. 房子的設施情況 (items included or excluded)

 

       合同中應明確說明，房子買賣成交包括那些設施，不包括那些設施。一般情況下，房子在成交時都會包括，冰箱，爐子/烤箱，洗碗機，洗衣機，烘干機，汽車間的電門遙控器，沙窗/門，窗簾，甚至吊燈。如果賣主打算要把什么物品拆下來帶走，一定要事先在合同中注明。買方在磋商房價時，一并考慮。如果合同成立后，賣方沒有征求買方的同意，就私自拆走設施物品，買方可向賣方起訴。原則上是賣方應該使房子在交接時保持其在成交時，買方所看到的狀態。所以，如果賣方在成交后，把房子損壞了，一定要賠償。

 

       2. 解除條件 (subject removal)

 

       解除條件一般是有利于買方的。比如這種條款可以規定雖然該房地產買賣合同已成立，但是合同的執行取決于買方從銀行取得貸款；或取決于驗房師的報告結果。一般，賣方會給買方自合同簽字之日起5-7天解除條件。如買方不能在規定期間內解除條件，買方可以向賣方提出要求，延長解除條件的期限，但是是否同意，取決于賣方，也取決于市場情況。

 

       雖然解除條件的設立是有利于買方的，但是買方也不能濫用這個條款。比方說，合同中會規定只要買方取得在某特定利率上的貸款，亦說明貸款成功，既買方不能無顧稱以自己沒有取得自己認為最理想的貸款條件為由而拒絕執行合同。還有，買方也不能要求在驗房時要達到自己的絕對滿意才算解除條件，因為所謂絕對滿意是買方主觀上的感覺，而不是客觀上的標準。

 

       3. 房產過戶日 (completion day)

 

       房產過戶日是一個非常重要的日子。它標志著從這一天起，房子的所有權，從賣方轉移到買方。買方通過律師在這一天把錢交給賣方；賣方把產權轉讓給買方。

 

       所以從所有全轉移的那一刻起，房子的風險也隨之轉移。買方應在房產過戶日前就安排好房屋的保險。

 

       4. 買房者入住日(possession date)

 

       買房者的入住日可以和房產過戶日同，也可以不同。一般都晚于房產過戶日幾天。賣方一定要在買方入住日前遷出，并打掃干凈。在通常的情況下，買方的經紀人會在那一天從賣方的經紀人處取到鑰匙，并和買方一同檢查一遍房子的情況，以確認是否和成交時的房屋狀態相符。

 

       5. 費用調整日 (adjustment date)

 

       費用調整日一般和買方入住日同，主要是用來計算在市政管理收費，及地產稅等在買方和賣方之間如果進行分擔的問題。這種計算是按照買方和賣方在一年中所使用的時間按比例分擔。

 

 

       房產估價和房屋查驗

 

       房產估價

 

       當買方與銀行聯系購房貸款一事時, 銀行一般會要求提供一個房產估價報告. 該報告的目的在于讓銀行在批準貸款時確信房產的價值。房產估價的費用一般為$200左右。如果您在一家銀行申請貸款獲批后, 即決定由那家銀行安排貸款, 一般那家銀行會承擔房產估價師的費用. 但是假如您在原來申請的銀行獲批后, 又突然發現另外一家銀行所提供的貸款利率比您原來那家銀行提供的還要好, 換言之, 如果您準備更換貸款銀行的話, 原來貸款獲批的銀行有可能會要求您承擔已經產生的房產估價費用。

 

       房屋查驗

 

       房產查驗是為了確保房產購置者在買房時了解房屋的結構, 設施等全面情況。 查驗的項目會包括, 房體結構, 地基, 外墻, 內墻, 屋頂, 門, 窗, 廚房設施 (如冰箱, 爐具, 烤箱, 抽油煙機, 洗碗機, 櫥柜等), 衛生間設施 (如淋浴, 澡盆, 馬桶等), 洗衣房設施 (如洗衣機, 烘衣機), 鍋爐房設施 (如供熱鍋爐和熱水鍋爐等), 汽車間的設施 (如遙控車庫門),還有汽車房里的中心配電盤和中央吸塵等。因為有些多問題不是一般的人一眼就看得出來的. 花一點錢, 找一個有經驗的驗房師, 也許會省去以后的麻煩. 驗房師的費用大概在$250 - $350左右, 根據房子的大小而定.

 

       如果驗房師在檢驗中看到什么問題，那么首先要看是什么性質的問題。一般的原則是如果是功能方面的問題，可以要求賣方給與降價補償，或由賣方修復；如果是款式方面的問題，有些賣方可能會拒絕讓步。

 

       房屋保險

 

       購置房屋后的另一件事就是購買房屋保險了。加拿大政府并沒有規定住宅物業必須購買保險，很多人之所以購買保險是因為提供按揭服務的銀行要求客戶為房屋買保險，因為銀行要確保他在房產中的利益得到適當的保護后才肯貸款。其實，購買房屋保險不僅僅是降低銀行的貸款風險，對于住戶也可以很好的控制意外造成的損失。買房的業主應在合同生效執行后交屋之前購買好保險，并告知保險公司保險生效日期，即產權轉讓日(completion day)。

 

       保險的類別：

 

       一般房屋保險分為兩種：一是最普通的保險，只包括列明的意外，如火災、漏水等，其他的意外則沒有賠償；另一類是全面性的保險，除了列明的數種天災人禍外，其他所有事故全保。

 

       普通房屋保險承保項目：如火、電造成意外；爆炸；高空擲物；飛機墮下物件；騷動；惡意破壞；漏水（部分情況下）；暴風雨；運輸過程；偷竊；雪暴；漏油；電力問題；被熊破壞等。全面性房屋保險不承保項目：房屋作商業用途；建筑中發生意外；空置物業；犯法用途；核子戰爭；放射性破壞；戰亂；自己人偷竊；私下將物業轉名；鳥、鼠、蟲、鼬...的破壞；酸雨；工業用之濃煙；地殼移動；額外工程破壞草地；建筑物料被盜；建筑中被惡意破壞；外來水引至水浸；天然損壞；失去電腦資料；不正確的建筑；個人財產的耗損。

 

       保險金的計算：

 

       兩種保險的費用相差不大，以一個40多萬元的房屋為例，每年約相差五十五元至一百元左右，至于相差多少則視乎保險公司而定。業主在購買保險或轉換保險時一定要小心留意保險合同內的細節，做到心中有數。

 

       很多保險公司對顧客提供不同的優惠，例如同時購買車及屋的保險、屋齡較低、裝有保安裝置、戶主年齡超過五十歲、三年來沒有意外發生、房屋沒有按揭、家庭成員沒有吸煙人士，及長期顧客等各種優惠。

 

       需要注意的事項：

 

       購房業主需要特別注意的是切勿為減輕保費而申報假資料，因為一旦發生意外后，保險公司會派專員調查，如發現受保人提供的資料不實，保險公司有權拒絕賠款或減低賠款額。另外如果業主又在原來房屋的基礎上，做了增建部分，也要向保險公司聲明。否則，一旦出事，有可能遭到拒賠。

 

       準備法律文件

 

       聯系律師或公證人準備法律文件差不多是房屋買賣中的最后一個環節。一般要在合同規定的產權過戶日 (completion day) 之前的一周內安排好。在產權過戶日之前3-4天，律師會根據房屋買賣合同的成交價格和其他相關費用(如業主須交納的房產購置稅，GST，市政管理費等)作出費用調整單，并通知買方在簽字前需要準備的款項。簽字時，如果夫妻雙方均為買方業主，雙方都要簽字。簽字后的文件將送到BC省房產注冊辦公室備案。

 

       買方要支付的款項和付款的形式

 

       在合同成立，并解除條件后，作為買方要支付的第一筆款項是房產購置合同押金。押金的數目一般為成交價格的5%，也可能比5%要低一些。如果這時距產權過戶日還有一個月以上的時間，賣方經紀人也許會接受買方的私人支票(personal cheque)。支票是寫給賣方經紀人的公司的，進入賣方經紀人公司的信托帳戶(Payable to the trust of xxxxxx)。但是假如這時距產權過戶日不足一個月，賣方經紀人也許會拒絕接受買方的私人支票。而要求買方提供銀行本票(bank draft)。該5%的押金連同利息將作為買方首期付款的一部分，在產權過戶日時提交給賣方的律師或公證人。

 

       在接到律師或公證人的費用調整單時，是買方要支付的第二筆款項。這筆款項包括除銀行貸款外的由買方支付的首期付款和政府稅收等。一般都要求買方要以現金或銀行本票的形式與以支付。

 

       買賣雙方的律師或公證人根據費用調整單的情況履行各自的手續。買方的律師或公證人作為執行合同的承諾人將銀行的貸款，買方的首期付款等提交給賣方律師或公證人；賣方的律師或公證人則按照他們的承諾把產權轉讓(release)給買方。律師或公證人的費用一般在$700-1000左右。

 

       產權保險(Land Title Insurance)

 

       去律師或公證人處簽字時，也許他們會問買方是否要購買產權保險。產權保險的宗旨在于防備原賣方是否在其產權上有過未注冊登記的質押，索賠(lien or claims)或其他產權糾紛(property line)。這種產權保險不是很貴，一般只有$100-200。如果為了保險起見，還是建議買一個較好，可以避免不可見的麻煩。

 

       了解了以上信息，相信您對如何在溫哥華買房已經有所了解了，希望您能夠買到稱心的房產。