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美國房產投資入門介紹（講座實錄）

舉辦方：北美房產投資集團

講座嘉賓：周蕊

時間：2018年10月13日

大家好，我是周蕊，來自北美房產投資集團。今天和大家來一起分享一下美國房產投資的一些基本信息。在分享這些信息之前，請允許我來介紹一下我們公司。

 

 

北美房產投資集團的成立于2012年，總部位于美國的西雅圖(置業)(購房)(房產)(購房)(別墅)，在美國的東西海岸都有我們的辦公室。西海岸主要是西雅圖，舊金山，洛杉磯，東海岸主要在紐約和波士頓。中國的北京也有我們辦公室，我們是專門為華人打造：國內咨詢——美國當地經紀人協助交易——物業管理一體化房產購置服務。

 

近幾年來，隨著中國政治經濟的崛起，全球資產配置已不再是一個陌生題，資產配置的種類和方式也是越來越多，而美國作為全球的第一大經濟體，自然也是備受關注的。

 

 

首先我們來看一下美國近半個世紀的房產走勢。從這張圖上，我們大致可以看出，1963年到2011年雖然每個階段都有一個非常小的波動，但整體的趨勢都是循環上升的，距離我們最近的一次次貸危機是2009,2010年由美國的不良貸款所引起的。大家可以仔細的看一下圖中最后一個圓圈2007年，2008年的時候是一個房產的一個高峰值。在2009,2010年的時候正好是一個次貸危機有所下滑，那么在2011年底到2012年的時候開始迅速回升。

并且在2013年至2015年的時候，是美國房市最火熱的時候，他的回升和反彈是非常的快的。也正是時候有很多的海外買家注入到了美國市場。

 

 

美國市場不僅僅是美國當地人的購買力非常旺盛，很多的海外買家對美國也是非常關注的。從這張圖上我們看出近十幾年海外買家在美國的投資趨勢，數據是來源于美國經紀人協會。我們可以看到，在2017年的時候一共達到了一千五百三十個億這個數據還是比較保守的，真實的數據應該是遠遠大于數據，因為我們現在看到的這個一千五百三十個億僅僅是根據買家在房地產局留下的一個國內地址而統計的。鑒于很多買家是留著自己在美國朋友，或者是經紀人在美國的地址，實際的交易總額其實是遠遠大于此數的。

 

在2011年的時候一共是六百六十億美金的投資總額，到2107一共達到了一千五百三十個億。那么這些投資除了投住宅以外，還有商業土地，以及一些機構參與的項目開發。

 

接下來我們再來看一下海外買家在美國投資的占比。

 

 

其實我們從這上面可以了解到，并不只有中國人喜歡買房子。像加拿大，墨西哥，印度，還有一些歐洲國家。他們也很喜歡在美國購房。在2014年之前在美投資最多的是加拿大人。這是很好理解的，因為整個北美的房產體系都是非常相似的。加拿大人到美國買房子，一個是離得比較近，再一個是他們的法律法規整個的購房體系非常相似。那么中國投資者是在2010年次貸危機之后在美投資逐漸增加的。特別是在2014年和2015年分別占到了百分之十六。在2015年的時候居然超過了加拿大。

 

那這段時間為什么會有這么多的投資，我個人覺得是應該是以下的幾個方面.

首先是移民政策,在2011年到2012年原來非常火熱的加拿大移民政策突然變化。特別是加拿大魁省投資移民完全是中斷了，使得很多人轉投了美國的投資移民。當時美國投資移民的周期是2年左右，正好到2014-2015年辦理成功開始登陸安家置業。

 

其次，就是我們最近非常火熱的CRS。其實CRS真正的提出是在2014年，在2014年底2015年CRS剛剛提出并且剛剛準備實施的時候。有很多先知先覺的高凈值人群就開始轉移了資產。那因為美國是不在CRS之列的，所以說他們很多的資產就轉送轉到了美國并大部分投入到了房地產。

 

除了以上兩點，我們再把目光投回到國內的房產市場。在2015年的時候，國內的房產市場，特別是一線的房產市場限制越來越多的。很多的投資客，特別是一些房地產機構就開始轉投了海外。比如說綠地，萬科，人壽，平安保險，中國銀行等等。他們也都是在那個時候把腳步走向了海外。

 

此外還有這幾年人民幣不斷的貶值，而且最近的匯率大家也是看到了，是非常可怕的。人民幣的發行總量達到了美國區和歐元區的一個總和，通貨膨脹可想而知非常厲害。美國2017年到現在的進行了三次加息說明美國的經濟還是不錯的，就業人口不斷增加，美元也就越來越值錢，導致人民幣加速貶值。以上種種原因可以看出美國的房產市場相對來說還是比較穩定火熱的。

 

那美國都有哪些房產類型可以供我們來選擇，今天主要是跟大家來分享一下美國住宅。

 

大家可以看到這兩個圖啊，主要是分為以下四種：獨立屋，聯排別墅，公寓和多家庭。

 

 

首先我們先來說一下獨立屋。在美國百分之八十都是獨立屋。從圖中可以看到，獨立屋幾乎是獨門獨院。占地很大，而且很多獨立屋都是在一個好的學區。美國人是非常注重隱私的，所以每一戶與每一戶之間有很大的院子，他們都是隔開的，相對來說會比較遠一些。但是獨立屋的維護成本較高。比方說院子里除草，游泳池維護等都是耗精力的。

好處就是占地非常大，重建或者是加建都是沒有問題的。而且土地是越來越值錢的，那么相對來說房子反而每年都是在折舊的。

 

那第二種就是聯排別墅，在國內一些高檔的小區也是經常可以看到的，也就是我們所說的連體別墅，兩家共用一堵墻，或者是四家共用兩堵墻，也是帶院子的，但是院子并不大。那如果一些資金不夠買獨立屋的買家，又不想有這么大的房子很難打理。聯排別墅也是非常好的選擇。

 

那第三種就是公寓。在國內80%都屬于公寓。公寓的占地可以是忽略不計的。但是公寓有一點就是它比較好打理，而且很多的高檔公寓的設施是非常齊全的。生活各方面都是非常便利的。那么這些公寓大多是集中在市中心和大學周邊。比如曼哈頓基本上百分之九十的都是公寓。

最后一種就是多家庭房。多家庭相對來說比較特殊，在國內是比較少見的。一般說來，它就是一棟樓，這一棟樓有兩層或者三層，一層一戶。一棟樓是一個獨立的產權。但是這一棟樓有兩到三個入口，每個入口可以達到自己所住的樓層。那一般來說，如果是一個比較大的家庭，父母兄弟姐妹之間不想離得太遠，但是又不想相互打擾，也想有自己獨立的空間啊，就有可能會選擇這種樓層，那我自己住一層父母住一層兄弟姐妹住一層。回家的時候都會有自己入口，不會去打擾到別人的生活。但是如果家庭聚會啊，有事情需要大家見面商量，隨時都可以見到。現在的這種樓型新房是很少的，基本上都是舊樓，還有一些升級裝修改造的。這種樓在波士頓地區是比較多見的。現在很多的投資客非常愿意買這種樓來投資。自己住一層另外的兩層或者三層都可以出租出去。以后如果出售也可以把每一層分出獨立產權來做公寓賣。

說完房屋的類型接下來我們來看一下美國房產和中國房產的比較。

 

 

第一點：從產權上來說，中國房產產權是七十年或者是五十年的使用權。美國是永久產權世代相傳，那大家都就會問美國有沒有這種七十年或者五十年的非永久產權的，答案是有的，比如有一些開發商通過租賃土地進行開發。但是我們在給客戶推薦的房子都是永久產權的。除非有特殊要求。

那說到這里我需要補充一點。在曼哈頓地區公寓分兩種，一種是永久獨立產權的公寓。還有一種叫co-op聯合產權，產權是和大樓的業主委員會聯合擁有的。那一般來說，我們都不建議客戶來買這樣的房子。因為買過來之后，后續的出租和出售都會受到很大的限制。

還有一點，我們看一下市場化程度。大家都知道在國內的房地產市場，特別是北京這邊非常的明顯限購限貸等，政府的干預是比較大的。那美國的房產市場完全都是市場調控，供需決定。

房產價格在美國是完全透明和公開的。如果有客戶他想賣房子，他就會聯系他的經紀人，那經紀人就會根據客戶的實際情況把他的房子掛到房產的網站上。一般，我們都會從zillow或redfin上看到美國在售的房源。那上面的價格就是賣家給出的價格,所以說它的價格都是完全透明的。

 

美國的法律法規非常完善。中國的房地產是近20年才火熱起來的，而美國的房地產早在兩百年前就已經有了。第一份合同是商業地產，住宅也有了一百五十多年，經過了這么多年的演變已經是非常完善的。

 

定金的安全性和反悔制度，現在國內應該也是樣子了，所以差別不是特別大。所有的資金款項以及交易過程中所有產生的費用，都會放到監管賬戶里。如果你看好了一個房子，想要購買，銀行就會針對房子開一個監管賬戶。所有交易產生的費用都會打到監管賬戶里面去，最后過戶公司會統一劃分。哪些是該賣家付的，哪些是該買家付的都從監管賬戶來撥款。

 

還有就是反悔制度。在美國簽訂了合約之后，有三到七天的反悔期。即便是我交了定金，這三到七天當中，如果我有其他的問題不想買了，那是定金可以退回的。但是反悔制度也要看市場，如果現在市場非常火熱，房子特別好，收到很多的意向書，很多的買家想買我房子，那反悔制度就不太實用了。

 

接下來說一下貸款。很多人都會問我就說在美國買房子能不能貸款，我沒有美國的身份可不可以貸款。答案是可以的，在美國買房子是可以貸款的。外國人在美國買房，如果是說沒有美國身份，那他的首付差不多是百分之四十到五十。最多可以貸出百分之六十，他的貸款利率，約在5%左右。具體的也要根據投資人的情況而定。稍微補充一下，關于美國當地人是有信用積分的。信用積分良好的美國當地人，他的貸款首付和貸款利率都是很低的。

美國當地人是要在美國工作至少兩年。而且這兩年工作是不能間斷的。信用積分如果在七百分以上。那么他的信用就算是非常良好的。貸款首付可以達到百分之二十，貸款利率在百分之三左右。這就是外國人和美國當地人在貸款方面的區別。

 

除了上面這些，還有兩點區別比較重要，第一點是得房率，就是我們所說的面積。那大家都知道我們在中國購房的時候，面積是按建筑面積來算的。那其實我們真正的使用面積并沒有這么多。但是在美國完全是按照使用面積來算的。那中國的得房率其實才能達到百分之七十到八十。拿我們家的房子來說啊，在產權證上，我們家房子產權證上建筑面積是一百一十五平米。但是實際上我們家的房子可能最多也只有一百平米。

但是在美國，則完全按照地毯面積來算，不算車庫，陽臺，有時地下室都不算，這樣一來有美國的實際的面積至少要比中國多出二十到三十平米。

 

 

還有一點就是大家最關心的房產稅，和中國是非常不同的。那美國的房產稅，也的確是美國房產持有成本中占比較高的部分。美國房產稅是根據美國各州的情況來定的，大概在1%到3%之間。像西海岸的西雅圖是0.9%到1.2%,那紐約在1.25%也到1.5%之間。各州是根據每個州的發展的情況來定的。那房產稅也是會有變化。主要就是說看州這十年或者是這五年近幾年的發展速度。如果是說近幾年地區發展速度特別快，那有可能政府會重新評估一下地區的房子。重新評估一下地區房子的價值，重新看一下方房產稅應該怎么交。

 

 

房產稅的用途。很多客戶他都會問我，每年交那么多錢，我這些錢都用到哪里去了，上圖表格是我的一個西雅圖客戶交完房產稅之后，政府給到他明細。我們根據就這個明細做的餅狀圖，在美國這點是很透明的，交了什么錢都應道哪里了政府都會說的很明白。那其實從餅狀圖上我們就能非常清楚地看到。校區建設占了40%，然后就是州政府的學校基金。此外就是社區圖書館。三大塊兒跟教育有關的就占了房地產稅的60%到70%。那么其次下來才是政府機關市政建設等等。

那也是從這張圖我們也就不難理解為什么房產稅多的地區學校好，有更多的資金請好的老師好，配置好的設施，出好成績就會吸引更多的人來到這個地區。有人來就有剛需來購房，那房子的價格自然就高了，房子的價格高了以后，那么政府的房地產稅又是根據房子的價格得出的比例來收的，所以房地產稅就自然就高。這就形成了一個非常好的良性循環。雖說好地區的好房子，維護成本相對來說是比較高的，但是為什么還有這么多人也是愿意來呢，因為它的保值性是非常好的，而且它的升值空間也是非常大的。

 

 

美國的房子到底怎么買呢？下面我就給大家來講解一下，在美國整個購房的流程。

 

在講購房流程之前，首先我要給大家講一點。美國的房產是對全世界公開的，任何人都可以在美國購買房產。但是購買了美國房產并不代表你就有美國的身份。購買房產和美國身份是兩件事，完全分開。

 

在美國置業首先是要準備好資金。因為美國購房主要是支票和匯款。那我們也知道國內現在是有外匯管制的，所以資金準備是非常重要的。如果說自己沒有準備好，即便是我們到美國看了房子，那也是買不了的。

 

準備好了資金之后，就要有一本正式的護照，那同時也要申請美國的簽證。簽證最簡單的就是旅游簽證。還有客戶會問我不去美國看房行不行，在網上直接選可不可？這是沒有問題的，我們叫做隔空下訂單。那準備好簽證之后在您去美國之前，那我建議您跟我們的顧問來聊一聊。

因為我們發現很多的客戶的想法跟美國的實際情況，相距甚遠，具體說有些客戶認為我有五十幾萬美金的預算，我就能在美國的好學區買一個非常大house，就是我們所說的獨立別墅，占地非常大,我就可以完成我的美國夢。但是實際上這幾年美國的房價漲得也是挺可怕的，且還一直在漲，所以說我建議你還是跟我們的顧問來聊一聊，看看哪個地區更適合您，什么樣的房子更適合你，是獨屋子還是聯排別墅，哪個地方的回報率更好，那您到底是想投資，還是想自己住。如果是投資應該選什么樣的房子，自己住又應該選什么樣的房子，要不要考慮到小孩子上學的問題，那個學區學校更適合孩子等等，我們的顧問都會給您解答。，因為美國太大了，我們不可能把整個美國都跑遍。我們可以一點一點把范圍和目標地幫你縮小，事半功倍找到最合適的房源。

 

確定好了您的行程。確定好你的目的地，我們就可以去美國這邊去考察。到了美國當地，會有我們經紀人帶您去看房。如果是說跟經紀人這邊接洽下來都不錯，并在美國當地看好了一套房子。那我怎么樣子來購買？那這個時候我們的經紀人就會非常專業的給你提出建議。他會告訴你周邊的房子是什么情況，您看好的地區的房子近幾年的房價是什么情況啊，房子的歷史是什么樣子的。建議您出多少價格。那目前賣家那邊有沒有收到其他的訂單，經紀人都會去幫你打聽清楚。這時候也是非常考驗一個經紀人的專業度了，那一個好的經紀人的確是在您的購房的整個的過程當中，可以為你減少很多的麻煩。那經紀人跟您溝通好了之后，我們就要下一個offer，offer就是我們所說的一個出價意向書。在美國是沒有口頭上的討價還價的。所有的出價議價都必須以白紙黑字的形式寫在上面雙方簽字。那議價書上面都會有哪些內容？，第一 包含了你對房子的一個出價，第二，您打算是交多少定金。第三貸款還是全款， 第四什么時候過戶。第五還有一些附加些條件 ，例如我什么時候進行房屋檢查等。以上我說的這些內容，都會在議價書上面體現出來。

 

如果是說你的價格非常幸運的被賣家那邊接受了。我們雙方就要在議價書上面簽字。簽完字之后馬上做房屋檢查。房屋檢查是由第三方機構來做的。房屋檢查也是我們買家這邊自己請房屋檢查的機構，，房屋檢查機構會對你的房子的每個細節檢查，例如屋頂 地板，管道煤氣，空調，排煙 地基等等出一份詳細的房屋檢查報告。從房屋檢查報告上面，我們就可以看出房子目前的狀況。如果是一切都沒有問題的情況下，我們要馬上簽合同，簽了合同之后，三天之內要交一個定金，一般來說，定金是房款的百分之十以內就可以了，也就是幾萬美金就可以，那剩下的錢都是在過戶的時候來交的。交了定金之后那就完全進入到過戶的流程了，那如果是說現金買家也就是不需要貸款的買家，過戶最快可以在兩周之后，那一般來說是二十天到三十天是一個過戶的周期。那么過戶日期是在你簽合同的時候就應該已經定好了。比方說，我們定在是10月15號過戶，今天是10月13號我所有的剩余的款項就要打到監管賬戶里面去了，過戶當天簽署一些過戶文件。同時過戶公司也會把詳細的賬單分別給到賣家和買家，覺得沒有問題，那過戶公司就會按照賬單上。從這個監管賬戶里面把錢分走，該給賣家的給賣家，該給買家的給買家。該給經紀人的給經紀人。

 

這個是現金買家的過戶流程。那很多客戶也會問如果是說我貸款去買房子，那我需要準備什么。那貸款的時候，首先最重要的一點就是要提前準備好你的首付款，提前準備好首付款百分之四十到五十的首付款一定要在境外賬戶。那在2016年，2017年初的時候，如果是貸款，首付款必須在境外賬戶至少兩到三個月的歷史是不可以動，銀行這邊才會愿意給你做貸款的批準信。你有貸款的批準信您才能去看房，因為在您看好房，要跟買家下offer的時候賣家看到你是想貸款，他一定會要求出示貸款的批準信的。因為賣家也要看一下銀行愿不愿意跟你做貸款。有銀行這一層保證，賣家才會比較放心的來接受你的offer。那現在，稍微有點松動那有些地區，首付款是不需要準備兩個月的。但是首付款也一定要在境外銀行。現在雖然有時不需要批準信了，賣家也會打電話給你的貸款的銀行或者是銀行經理問一下首付是不是已經在銀行了。一切都沒有問題之后，在簽署證書正式合同之后，才走到真正的貸款流程，銀行會告訴你需要準備哪些文件，然后銀行也要走內部的一個貸款流程。整個貸款流程差不多需要四十五天到六十天。這個過戶的時間明顯比現金買家要多出很多，這也是說為什么在房產市場非常火熱的情況下賣家更愿意接受現金offer，因為現金offer最快兩個星期就過戶了，最多只需要一個月。但是如果是貸款offer，最少要等45天到60。如果貸款沒批下來，很有可能失去了賣房子在最佳時機。所以說一般現金的offer 是比較好談價格的，具體也是要看市場的火熱程度。

 

 

那大家提出的一些問題，那我做了一個總結。

 

首先第一個問題在美國買房如何尋找房源網上找到的房源是否可靠？

一般來說，在美國買房我們國內最多訪問的zillow或redfin。但我們除了這兩個網站以外還有我們自己的經紀人。在美國最大的網站是經紀人自己的房產網站。只有經紀人編號才能進去。一般來說在美國的這種房產的價格信息都是非常透明，公開的，都沒有什么問題，那您可以看到我們網站上的這些房源都是跟美國的當地的房源是實時的，而且價格都是一樣的。

 

第二個問題，美國房屋產權是永久的嗎，持有美國房產，每年需要支付哪些費用。

 

美國的房屋產權是永久的，那也有特殊的情況，就像我剛才說的曼哈頓的啊，它也是有特殊情況的。它是永久的，但是有的時候是不是獨立產權也要看清楚。那我們給客戶提供的都是永久獨立產權的。

房產的持有成本有三大塊，房地產稅啊，保險，還有維護。房地產稅市政府每年會對房子做一個估值。每個州按照不同的房地產稅的比例來征收的。

保險：普通的保險差不多一年1000美金左右。維護，主要就是看房子的新舊程度。如果是新房，維護成本就是非常非常低的。

 

那說到這里，我還想補充一點就是美國的購房成本。在美國買房子。我需要出哪些錢，因為我們知道啊，在國內買房子，可能還有一個傭金過戶費什么的。那在美國買房子都有哪些錢，在美國買房子所需要花出去的錢，只有房價的百分之一左右的手續費。那比方說我們在美國買一個五十萬的房子。那除了五十萬的房價以外，那還需要額外支付的可能差不多就是一個四千到五千美金手續費。這些手續費，就是包括給過戶公司，監管賬戶，注冊，登記費，材料費等。那么在美國這邊購房的傭金，是由賣家去支付的，跟買家沒有關系。那也就是說很大程度的避免了在美國炒房。因為大家都知道啊，我買房之后我如果再賣出去，那我的成本就會比較高。所以說在美國就這點很大程度的也避免了在美國的炒房。

 

在美國買房，為什么需要經紀人？

不管在美國購房還是賣房都需要經紀人。買方有買方的經紀，賣房也有賣方的經紀。那一般來說，都是兩個經紀人之間的交涉，買方和賣方基本上都不會見面。那各方的經紀人都會維護各方的利益，那經紀人的傭金是由賣方那邊來出的，跟買方沒有任何關系。

第四個在美國沒有綠卡可以在美國購房嗎，在美國買房后可以移民嗎？

美國購房和移民身份是兩碼事。任何人都可以在美國買房，但是買了房之后并不能解決美國身份的問題。

 

買新房好還是買二手房好，為什么在美國二手房交易居多？

在美國百分之八十以上都是二手房。美國整體建設不會像中國的建設那么快，也就是在次貸危機之后，新房相對來說多一些，那也完全是由市場波動來決定的，因為這個時候的需求量是非常大，而開發商看到了這么大的需求量才開始建房。直到現在，很多地方的需求量也是非常大的，始終是賣家市場沒有房源的。比如說現在西雅圖的需求量都是非常大的，洛杉磯的爾灣很多新房都在排隊去搶的。

 

買二手房的好處相對來說社區，學區，設施會比較好一些。但年代久一些二手房子的維護成本就高一些。特別是維護這一塊兒可能就需要更多投入。那如果是新裝修二手房是最好的。而且還有一點，那就是二手房他你前期投入的資金可能會比較大。，果是現金買。那差不多是三十天就要錢全部都要交了。那如果是貸款，那最少也是四十五天到六十天。

買新房的維護成本會比較少，特別是中國的買家是比較喜歡新房的，因為我們在國內買房就以新房為主。還有一點，新房前期的首付會比較低一點，那很多新房是根據房子的修建的階段來付的，前期可能只需要付幾千美金，或者是一兩萬美金。剩余的錢再根據修建的進度來支付。這樣短期內不需要占用大量的資金。

 

 

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