精品视频久久久_成人在线视频网_国产精区一区二区_福利视频电影

獨家揭秘: 美國房價上漲的真相

剛剛過去的 5 月，美國貸款利率創 7 年來新高，30 年固定利率貸款從一年 前的 3.95% 上漲到 4.66%，同比增長 17.9%。然而，面對不斷上行的借貸壓 力，投資者們的熱情卻絲毫未受影響， 不僅房屋貸款總量達 2014 年之最，全 美房價也穩步提升 6.5%，許多西海岸 城市甚至出現兩位數字增長。

究竟是什么原因使美國房價節節攀升？ 需求上漲的背后又有何隱情呢？

市場供不應求，房價上行合情合理

無論是自住還是投資，最怕遇到房地產 虛假繁榮，市場需求不扎根于當地經濟 實體發展，而是基于虛無縹緲、人云亦 云的投機期望。要討論這個問題，我們 不得不回歸事物的本質，影響房地產需 求的三大外因 －人口、收入和就業。 由于房地產市場具有區域性特點，我們 就以西海岸后起之秀西雅圖(房產)(別墅)(投資)為例來說 明。2013 年，西雅圖首次以 2.8% 的 增幅問鼎全美人口增長最快城市，居 民人數在一年內上漲 1.8 萬，將總人口 拉升至 65.2 萬。2016 年，西雅圖再 破 70 萬大關，不僅躋身全美 Top20 大型城市行列，更在人口密度排名中 位列第 10, 居民的增多使當地住房需 求迅速攀升。由于建筑的滯后性使庫 存無法在短時間內跟進，供小于求的 市場現狀使西雅圖的房價水漲船高。

除了人口基數越發龐大外，西雅圖對自 身科技城市的定位也十分成功。且不提 亞馬遜、微軟如何將觸角伸入城市的各 個角落，光是 Facebook、Google 這 些精明的硅谷企業前來西雅圖落腳就 可以說明這個城市的巨大潛力。2016 年， 西 雅 圖 都 會 區 GDP 達 $3304.1 億 (2017 年數據尚未公開 )，不僅經濟 體 規 模 位 列 全 美 大 型 都 會 區 第 11， 4.3% 的年增幅更使其躋身發展速度最 快 Top3。過去五年，西雅圖就業市場 一直呈穩步增長態勢，科技人才需求十 分緊俏。根據華盛頓州就業保障局的最 新數據，今年西雅圖就業及工資漲幅均 超越全美平均水平，當地失業率更是突 破歷史新低 3.1%。

經濟的繁榮使老百姓的錢包變鼓了，可 支配收入的增多推動了居民消費，使越 來越多的民眾有了購房的能力和需求。 當市場供需不平衡遇上土地的稀缺特 性，西雅圖的房價想不上漲都難。

需求背后的“隱情”

1)“美國夢” 依舊存在

對于大多數美國人來講，組建家庭并擁 有屬于自己的溫馨港灣是心中不變的 “美國夢”。買房除了能省去搬家的疲憊、 提供安定感、規避租金上漲壓力，更是 將錢用在“資產增值” 這件具有長遠意 義的事情上，比白白交給房東劃算的多。 根 據 房 地 產 數 據 公 司 ATTOM Data Solutions 的報告，全美超過一半的 城市，買房比租房便宜。平均一套 3 單元住宅的租金相當于租客年收入的 38.8%，如果能將這部分錢作為首付， 既能合理規劃資產，又能享受抵稅優 惠，可謂一舉多得。

2) 千禧一代成購房主力軍

根據 2016 年美國人口普查局公布的數 據，千禧一代 (1981-1998 年出生，目 前 19-36 歲 ) 約有 7540 萬人，占全美 總人口的 24.7%，位居第一。照目前的 增長速度，該群體將在 2036 年迎來人 口高峰，總數達 8110 萬。對于一些已 2) 千禧一代成購房主力軍 經步入而立之年的千禧一代來講，他 們既有安定下來的需求，又有不錯的 財富積累，是房市的中堅力量。雖然 學生貸款壓力仍阻礙著一些人的買房 計劃，但美國逐年攀升的就業增長與 工資水平將逐步緩解他們的財務壓力。

3) 貸款利率上調刺激購房需求

在當前強勁的經濟背景之下，美聯儲為 了讓貨幣政策回歸正常化、使國家保持 勻速健康發展，計劃在 2020 前提高聯 邦基金利率 5 次、降低國債持有量，將 通貨膨脹率維持在 2% 以下 ( 發達國家 標準 )。由于長期固定貸款利率會隨著 基金利率的浮動而改變，未來 15 年及 30 年固定利率房貸也會隨之增長。

在這種清晰的宏觀趨勢之下，越來越多 的潛在購房者選擇果斷入場，盡早鎖 定 利 率。Arch Capital Group 最 近 發 布的 “房屋貸款市場回顧” 中提到， 明年購買同一棟地產的月供將提高 10- 15%。經濟學家 Ralph DeFranco 甚 至大膽斷言，未來十年將不會再出現當 前這樣低的利率水平。