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全美 2015 年醫療辦公樓市場報告

重點提要

+ 盡管關于平價醫療法案 (ACA) 的全面影響還不確定，但租戶對于醫療辦公樓的需求持續增長。推動這 種需求的原因來自于參保人數的逐年增加以及嬰兒潮人口老年化的到來。

+ 醫療保健辦公樓的空置率自經濟危機以來處于最低水平，并且保持持續下降的趨勢。老 舊的醫療辦公 樓空置率較高，而適應力強的新的辦公樓市場需求量增大。

+ 對于設計現代，靈活，地理位置優越，空間合理，同時能適應日新月異科技進步的醫療辦公樓存在巨 大的市場需求。

+ 因為較低的貸款利息，租金市場保持較穩定。

+ 投資者對醫療機構類資產需求依然強勁，特別是對投資或者接近投資類物業。

+ 資本化率降到歷史最低點后持續保持壓縮。對于投資性高和投資級別低的項目，投資回報率分化將會 越來越大。

建筑行業

盡管空置率有所下降，銀行貸款標準也逐步放 松，醫療辦公樓開發項目自 2014 年年中持續保 持下降，主要受 ACA 政策不確定的影響和對優 質開發項目的選擇周期變長。此外，某些醫療程 序和服務項目轉向零售型診所和緊急護理中心， 降低了對傳統醫療辦公空間的需求，從而也減少 了開發項目數量。根據 Colliers 的觀察統計，從 2009 年上半年到 2014 年上半年之間，新建開 發項目數量減少至少一半以上，從 7.7msf 降到 3.7 msf。 已完工的項目減少更多，從 6.6 msf 減少到 2.4 msf。

地點和空間利用的發展趨勢

醫療行業的空間利用和設計已經發生改變，相對 于其他商業地產類型。 科技促進一個更為開發， 靈活和相互協作的空間布局，類似的變化也發生 發生在對傳統辦公空間的利用上。醫生和工作人 員需要一個能更為自由和多樣的工作環境，而不 是被固定在一個位置。有效，靈活的工作環境對 于醫生，護士，醫生助理之間相互協作的工作性 質至為重要。此外，考慮到未來科技發展的不確 定性和發展的迅速，靈活方便的工作空間是醫療 辦公樓避免在不久的未來被淘汰的關鍵。另外一 個顯著的改變是，病人資料文檔電子化減少了對 傳統存儲空間的需求。同樣的改變也發生在律師 行業中，由于文檔和資料文獻的電子化，減少了 律師樓對傳統儲存空間的需求，也改變了辦公空 間的大小。

投資環境

盡管空置率有所下降，銀行貸款標準也逐步放松， 醫療辦公樓開發項目自 2014 年年中持續保持下 降，主要受 ACA 政策不確定的影響和對優質開發 項目的選擇周期變長。此外，某些醫療程序和服務 項目轉向零售型診所和緊急護理中心，降低了對傳 統醫療辦公空間的需求，從而也減少了開發項目數 量。根據 Colliers 的觀察統計，從 2009 年上半年 到 2014 年上半年之間，新建開發項目數量減少至 少一半以上，從 7.7msf 降到 3.7 msf。 已完工的 項目減少更多，從 6.6 msf 減少到 2.4 msf。

總結：

未來醫療地產行業將保持強勁的增長趨勢，持續 的人口增長將在未來 25 年對醫療服務行業的需 求繼續升溫，并推動該行業雇員人數的增長。雖 然 ACA 政策的不確定性，造成新開發項目停滯 不前，但是隨著這些法規的明朗化，狀況會有所 改變。經濟復蘇將促進就業率以及參保人數，這 些因素都將推動醫療產業的發展。

積極的經濟和人口發展趨勢，將繼續吸引投資者 在醫療地產業投資，但好地段以及現代化的投資 級別物業和老舊物業之間的差距會繼續加大。總 體來說，醫療辦公樓市場前景依然強勁，將可能 繼續成為房地產市場的領頭軍。