摘要
1從2007年到2015年12月，全美所有止贖房產(chǎn)中，有45.4%來自低端房產(chǎn)市場，僅有16.9%來自高端房產(chǎn)市場。
2美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期間，止贖房的房價(jià)中值增速是全美房產(chǎn)中值增速的1.6倍。
過去十年間，美國經(jīng)濟(jì)如過山車一般經(jīng)歷了繁榮、蕭條和復(fù)蘇。在經(jīng)濟(jì)繁榮期低信貸門檻的誘惑下，許多渴望擁有自有住房的低收入家庭，幾乎花光多年積蓄，貸款購置了價(jià)格低廉、增值較快的低端入門級房產(chǎn)。到了經(jīng)濟(jì)大蕭條期間，這種類型的房產(chǎn)價(jià)值暴跌，大量買家放棄還款，止贖率幾乎是高端房產(chǎn)的3倍。而經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期間，這些止贖房產(chǎn)的價(jià)格又再次迅速上漲，達(dá)到全美房價(jià)中值增速的1.6倍，今年8月更是超過了經(jīng)濟(jì)蕭條前的最高水平。
可以說，這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)對整個(gè)美國社會的影響深遠(yuǎn)，對低收入家庭造成的傷害尤其嚴(yán)重。那些在危機(jī)中被迫放棄房產(chǎn)的家庭，恐怕失去了一生中最大的一筆固資產(chǎn)，并且貸款難度隨之增高，不得不重新回到租房市場。可以說，其中大部分人再也無法通過擁有房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)財(cái)富積累。
住宅資產(chǎn)
在美國，很多人努力一輩子，只為能收獲一套房產(chǎn)。2016年數(shù)據(jù)顯示，“房產(chǎn)”在典型美國家庭的資產(chǎn)總額中占比超過半數(shù)（51.2%）。但是，這一比例在高收入群體（財(cái)富排名前20%）中要低得多——2007年房市危機(jī)出現(xiàn)之前曾達(dá)到四分之一（26.9%）；到了2016年，這一比例還不足五分之一（19.8%）。正因?yàn)榉慨a(chǎn)在財(cái)富總額中占比較小，高收入人群反而不容易受到房市崩盤的沖擊。他們有能力守住房產(chǎn)，即使貸款超過房屋價(jià)值，也不會輕易止贖。
處在天平另一端的則是那些資產(chǎn)數(shù)量最少、財(cái)富排名墊底的房主。在過去30年里，房產(chǎn)在其資產(chǎn)總額中的占比高達(dá)62.5%至81.2%。這些最不富裕的美國人，將大部分財(cái)富與房產(chǎn)綁定在一起，最容易受到房價(jià)暴跌、房市崩盤的影響。如果將房產(chǎn)止贖，他們失去的不僅僅是人生中最大的一筆資產(chǎn)，還有重新積累財(cái)富的機(jī)會——因?yàn)樗麄冎八鶕碛械娜腴T級房產(chǎn)，在房市復(fù)蘇期間價(jià)格攀升最快。
低端房，高風(fēng)險(xiǎn)
危機(jī)發(fā)生之前，房市泡沫剛剛出現(xiàn)，較低的信貸門檻吸引著無數(shù)美國低收入家庭，將全部積蓄用作購房首付款，從而擁有夢寐以求的房產(chǎn)。大量買家的出現(xiàn)，將全美住房自有率從上世紀(jì)90年代中期的65%提高到2006年的70%。可是，面對房產(chǎn)泡沫破裂，這些入門級低端房產(chǎn)比高端房產(chǎn)更容易遭遇止贖危機(jī)。2007年1月至2015年12月期間，全美所有止贖房產(chǎn)中，45.4%屬于低端房產(chǎn)市場，只有16.9%來自高端房市。
經(jīng)濟(jì)蕭條期間，與高價(jià)值的房產(chǎn)相比，入門級房產(chǎn)的價(jià)值跌幅更大，因此止贖危機(jī)更容易發(fā)生在低端房市。隨著房價(jià)的下跌，負(fù)資產(chǎn)急速飆升，房價(jià)低于貸款，很難再出售或再融資。除了房屋的使用價(jià)值，房主看不到再次出售獲利的希望，往往就會選擇止贖。
即便沒有負(fù)資產(chǎn)問題，或者房主準(zhǔn)備咬牙堅(jiān)持守住房產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)大蕭條面前也顯得不堪一擊。企業(yè)裁員、失業(yè)率陡增，很多人沒有了經(jīng)濟(jì)來源，或者被迫降低薪資要求，也僅能維持生計(jì)，遑論背負(fù)高昂債務(wù)。對于低收入家庭來說，他們的日常儲蓄本就不如高薪家庭多，在經(jīng)濟(jì)困難的情況下（比如突然失業(yè)，或者增加意外開銷）受到的沖擊更大。
“止贖”奪取的不僅僅是“房主”的身份，與房子相關(guān)的一切資產(chǎn)和權(quán)益，包括首付款及房產(chǎn)增值過程中積累起來的財(cái)富，在止贖的瞬間也一并消失。對于低收入家庭而言，意味著他們失去了家庭財(cái)富的一大半。
雪上加霜
那些失去房產(chǎn)的前房主們，不得不重新回到租房市場。突如其來的租房需求，導(dǎo)致房租價(jià)格在整個(gè)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期間節(jié)節(jié)攀升。租客們（包括前房主們）又必須拿出更多的收入用來支付租金，導(dǎo)致儲蓄率進(jìn)一步降低，財(cái)富積累變得難上加難。更令人灰心的事實(shí)是，到了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期，房價(jià)再次上漲，巨大的財(cái)富增值機(jī)遇面前，已經(jīng)失去房產(chǎn)的前房主們也只能望洋興嘆。
全美房市觸底反彈后，房價(jià)增速駛?cè)肟燔嚨溃绕涫侵冠H房市場，近期增長幅度明顯。投資者們到處尋找適合居住的廉價(jià)獨(dú)棟住宅，然后轉(zhuǎn)租出去，一次又一次抬高低端房產(chǎn)的價(jià)格。近年來，全美獨(dú)棟住宅的出租比例（相比自住）已提升至20%，十年前，這一比例還不到13%。
可以肯定的是，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁。崩盤期間止贖的房產(chǎn)，價(jià)值一度下跌42.6%，而目前已經(jīng)全面恢復(fù)，甚至有所超越——目前，止贖房的房價(jià)中值已經(jīng)比經(jīng)濟(jì)危機(jī)前的峰值高出0.1%。與之相對比，全美房價(jià)中值在蕭條期下跌幅度為25.9%，如今已經(jīng)比經(jīng)濟(jì)危機(jī)前的峰值高出8.1%。整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期間，止贖房的房價(jià)中值增速是全美房產(chǎn)中值增速的1.6倍。
全美一半以上的大型都會區(qū)市場中（排名前35位中的21個(gè)），止贖房產(chǎn)的價(jià)值已經(jīng)超過經(jīng)濟(jì)危機(jī)前的最高水平。其中以丹佛最為明顯，房市崩盤期間，該地區(qū)止贖房價(jià)值下跌21.2%，恢復(fù)期間又飆升116%，比經(jīng)濟(jì)危機(jī)前峰值高出69.9%。與之類似的還有納什維爾和
奧斯汀(公寓)等地。
錯(cuò)失良機(jī)
假設(shè)止贖房房主們能夠挺過房市寒冬，他們就有機(jī)會享受房產(chǎn)增值帶來的財(cái)富增長。經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期間，止贖房的年增長率比一般住宅更快，2013年11月，該類型住宅價(jià)值同比增長率曾一度達(dá)到12%的峰值。2018年8月，同比年增長率為10.3%。與此同時(shí)，全美房價(jià)中值同比增長率峰值為8.2%（出現(xiàn)于2018年3月），到8月則放緩至6.5%。
需要說明的是，即便止贖房房主在后期通過儲蓄或其它途徑重新湊足首付款，法律通常也會禁止他們在七年內(nèi)重新投資房產(chǎn)。想象一下，美國數(shù)百萬工薪階層房主，在房市崩盤后前幾年拼盡全力守住房產(chǎn)，到了后期迫不得已選擇止贖。這樣做的結(jié)果，比危機(jī)早期就選擇止贖要付出更大的代價(jià)。2007年選擇止贖的房主，理論上在2014年就可以重新購房，到了2018年，房產(chǎn)很可能已經(jīng)升值。但是那些一直苦苦守住房產(chǎn)，直到2010年之后才最終放棄的房主，最早也要等到去年才能重新購房，再次錯(cuò)失享受房價(jià)增值的良機(jī)。
財(cái)富與收入的不平等，一直是美國社會的熱門話題。如今，美國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)擺脫前次衰退的陰霾，但貧富差距卻在房產(chǎn)崩盤和隨后的止贖危機(jī)中被進(jìn)一步拉大，數(shù)百萬美國人因此失去的不僅是庇身之所，還有未來進(jìn)一步積累財(cái)富的機(jī)會。
分析方法：
本文分析側(cè)重于研究自2007年1月至2015年12月相關(guān)止贖房數(shù)據(jù)，這段時(shí)間內(nèi)，美國房市的止贖率最高。經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前，美國房價(jià)中值在2007年5月到達(dá)頂峰，但有些市場房價(jià)登頂?shù)臅r(shí)間更早。同樣，盡管全美房市在2012年2月觸底，但受經(jīng)濟(jì)蕭條影響的持續(xù)時(shí)間更久。那些試圖守住房產(chǎn)、熬過房市寒冬的房主有時(shí)會面臨失敗，導(dǎo)致止贖悲劇一直延伸到2015年。2016年起，止贖率開始趨于平穩(wěn)，預(yù)示著止贖危機(jī)的終結(jié)。
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