數據揭示：美國房源庫存危機尚在，新房建設乏善可陳
來源：作者：北美購房網時間：2018/12/12
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摘要
1 盡管保持穩定持續增長，美國住宅建設率（HomeConstructionRate）仍遠遠落后于歷史平均值。
2 在考慮人口自然流動等因素之后，若按照正常水平計算，美國在過去十年中，總共少發放了230萬張獨棟住宅建筑許可證（Single-familyHomePermit）。
3 美國住宅平均使用年限增長明顯，房屋老化現象加速出現。
全美范圍內不斷上漲的房價，與持續發展的房源庫存危機息息相關，而庫存危機本身，則是由購房需求增長和房源供給不足共同造成的。房屋建筑商行為方式的改變，也在一定程度上加劇了危機的蔓延。
相比歷史正常水平，美國在過去十年中，總共少發放了230萬張獨棟住宅建筑許可證。按照目前每年新增130萬套獨棟住宅的規模計算，相當于有兩年的“建房空白”。
盡管住宅建設率保持穩定增長（今年六月份的新房銷售量也比去年同期增長了2.4%），但全美人均獨棟住宅建設率仍低于歷史正常水平。
從1985年至2000年，美國平均每1000名居民中，有3.9人申請并獲批獨棟住宅建筑許可證，而目前這一數字僅為2.6人，下降了三分之一（33.5%）。
或許有人會質疑，許可證發放數量減少與近年來美國人口增速放緩有關。為了排除這一影響，我們單獨考察了美國新增居民群體建筑許可證的發放情況，發現其比例同樣低于歷史水平，且呈現出明顯的下降趨勢。
有觀點認為，美國境內的人口流動，導致建筑許可證發放數量出現地區差異，某些地區或許偏低，但其它地區也許會超過歷史水平。為此，我們考察了全美最大的35個都會區的新增居民群體，發現其中28個都會區的許可證發放量較歷史水平偏低，僅有7個都會區例外。其中，克利夫蘭、匹茲堡和底特律三地，在過去十年間人口出現負增長。只有芝加哥、休斯頓、奧斯丁和圣路易斯四個都會區，人口數量增加的同時，發放許可證的數量也高于歷史水平。
我們在分析2008年以來發放的建筑許可證時，并沒有將次貸危機發生前美國房地產行業的巨大泡沫排除在外，建筑商在此期間建造了過量的房屋，特別是在一些房市異常火爆的地區。數據顯示，2000年至2008年期間，美國人均住宅許可證發放量比15年前（1985年至2000年）增加了17.4%，總計多發放了超過160萬張許可證，部分市場直到今天仍未徹底消化這些多建造出來的房屋。
然而，值得一提的是，一些大型都會區在房市泡沫期間發放的建筑許可證數量，其實是低于歷史水平的，比如紐約、洛杉磯、費城、華盛頓特區、邁阿密、波士頓、舊金山、
西雅圖(房市)和圣地亞哥。這意味著與上世紀末相比，進入新世紀后，上述地區從未出現過真正意義上的“建房熱”。
此外，房屋拆遷和空置對住宅庫存量也有影響，并且拉長了剩余住宅的使用年限。2005-2006年，十五年以上房齡的住宅存量下降了0.8%（73.2萬套）；到了2015-2016年，這一數字僅為0.5%（53萬套）。這說明仍在“服役”的老房子越來越多了。
現有住宅使用年限的增加，從另一個側面印證了上述現象。2007年，已售住宅的房齡中位數為21年，到了2017年，則上升為34年。
還有一組數字，更能說明這種趨勢：2006年，房齡在十年以下的住宅占比為10%，房齡超過五十六年的住宅占比為32%。到了2016年，這兩個比例分別發展為4%和39%。
房源不足造成房價飆升，“買房難”限制了家庭人口規模的擴大，迫使越來越多的人選擇與他人“合住”。在美國房價增長最快的地區，生育率已經出現明顯的下降。并且，有30%的成年勞動人口（working-ageadults）選擇與他人合住，高于2005年21%的比例。
或許有人會想到，改變居住模式，從獨棟住宅轉變為多戶住宅，也可以應對房源不足的問題。不過，數據顯示，目前居住獨棟住宅的家庭比例為61.5%，與2000年60.3%的數據相差無幾，說明這種轉變尚未發生。
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