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戴利說(shuō)，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有利潤(rùn)，但做廉價(jià)住房不可能有１００％的利潤(rùn)，如果沒(méi)有做好這一點(diǎn)說(shuō)明政府沒(méi)有強(qiáng)有力的政策去實(shí)施。”針對(duì)目前中國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)高昂情況，中低收入的老百姓買(mǎi)不起房，租不起高級(jí)住宅，芝加哥市長(zhǎng)戴利在今年5月訪問(wèn)中國(guó)時(shí)講出了芝加哥的經(jīng)驗(yàn)：“芝加哥的做法是一定比例地提供廉價(jià)出租房屋，提供給老人丶有孩子的家庭丶無(wú)業(yè)游民，給他們提供機(jī)會(huì)在城市居住，而不是把他們趕出城市。我們做這些力圖使他們成為中產(chǎn)階級(jí)，同時(shí)改變貧困的另一個(gè)方式是提供給他們教育。” 

 

戴利所講的，政府給老人，有孩子家庭，無(wú)業(yè)游民提供一定比例的廉價(jià)出租房是美國(guó)聯(lián)邦在1937年通過(guò)的住房SECTION 8 PROGRAM，意思就是戴利先生講的那么幾句話。

 

美國(guó)的每個(gè)州，城市的領(lǐng)導(dǎo)要在他們老百姓心目中站得住腳，實(shí)施貧窮人住房計(jì)劃是十分重要的工作。

 

筆者對(duì)紐約情況了解的比較多，這里介紹一下紐約政府為中低收入家庭解決住房的計(jì)劃。

 

　 

 

為窮人老人的廉租房

 

美國(guó)的報(bào)紙，幾乎每隔三，四個(gè)月的就可以見(jiàn)到老人公寓申請(qǐng)公告，英文報(bào)紙刊登英文，西班牙文的報(bào)紙刊登英語(yǔ)與西班牙語(yǔ)，中文的報(bào)紙刊登英語(yǔ)與中文，這種做法是為民族平等，公平競(jìng)爭(zhēng)。筆者收集了不少老人公寓申請(qǐng)公告，現(xiàn)摘錄一段中文的公告：”KINGS COUNTY SENIOR RESIDENCE 布魯克林老人公寓現(xiàn)在正在建造并開(kāi)始接受申請(qǐng)，172間一睡房的老人公寓中有9間設(shè)有行動(dòng)設(shè)備，優(yōu)先考慮給合符規(guī)定者申請(qǐng)。申請(qǐng)者將按照HUD 221（D）（4）紐約市房屋局NEW YORK HOUSING AUTHORITY （HYCHA）SECTION 8 的規(guī)定審核。申請(qǐng)人（單身）年收入不能超過(guò)$22000.00，夫婦合并年收入不能超過(guò)$25100.00，申請(qǐng)人必須年滿55歲，符合以上條件者，可寫(xiě)信給HYCHA （地址略）索取表格，表格填寫(xiě)后，請(qǐng)以普通郵件在截止日J(rèn)ULY/5/2006以前寄到(地址省略),在截至日前受到的申請(qǐng)表,HUD 規(guī)范處理.”。

 

這里的HUD是US DEPARTMENT OF HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT的縮寫(xiě),中文是”美國(guó)住房和城市發(fā)展部”的意思.老人公寓是美國(guó)聯(lián)邦資助底收入家庭住房補(bǔ)助計(jì)劃的一種住宅。 所有的老年公寓都是精裝修, 從廚房的冰箱,微波爐到浴室的淋浴設(shè)備,客廳, 睡房的冷暖氣系統(tǒng).樣樣具備。承租者只要搬入家具即可入住。它有點(diǎn)類似國(guó)內(nèi)的酒店公寓，一房和一房一廳的單元，面積在50平方米上下。聯(lián)邦補(bǔ)貼政策基本上是定在租房者只要出他工資的1/3來(lái)付房租。例如,你的收入是$2000/月, 一套一房一廳的公寓,市場(chǎng)租金是$1500/月,你被政府批準(zhǔn)搬入后,你只要付$670元左右,其余部分由政府補(bǔ)貼。

 

實(shí)際上，美國(guó)聯(lián)邦中底收入家庭住房補(bǔ)助計(jì)劃是對(duì)所有居住在美國(guó)中底收入的家庭。

 

在紐約,政府有二種房源,一種是來(lái)自聯(lián)邦,一種來(lái)自紐約房屋局(HYCHA),上例公告的房源是來(lái)自紐約房屋局。

 

從80年代起,紐約政府不在集中在一個(gè)區(qū)域建造一大批窮人老人公寓, 以防低層次, 低教育,高失業(yè),高犯罪的地帶滋生。現(xiàn)在, 凡是私人開(kāi)發(fā)商要從紐約政府手拿到中標(biāo)的土地, 政府住房和城市發(fā)展部（HUD）一定來(lái)參與你的開(kāi)發(fā)計(jì)劃,要你拿出多少單元來(lái)給窮人住,建多少公共場(chǎng)所等等.開(kāi)發(fā)商無(wú)法逃脫為窮人蓋房的責(zé)任。政府的宗旨是讓貧窮的人也能住上舒適的,與富人一樣的公寓。老百姓也以此來(lái)衡量政府的業(yè)績(jī)。

 

紐約上西城開(kāi)發(fā)商在90年代初從市政府獲得中標(biāo)的土地，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，紐約HUD要求提供15-20%單元給中底收入家庭居住. 建商在1995年建成二幢大樓，一幢35層高，500個(gè)單元，一幢19層高，200個(gè)單元。建商想把200個(gè)單元的一幢提供給政府，照顧窮人居往，但政府一口拒絕，建商不得不在二幢樓中都劃出比例來(lái)讓政府補(bǔ)貼窮人居往。現(xiàn)在，同一電梯下來(lái)，一個(gè)是華爾街年薪30萬(wàn)的西裝畢挺的白人男士，一個(gè)是在唐人街衣廠剪線頭的中國(guó)老太太。白人男土居住約75平方米的二房一廳，租金是2650美元/月，而唐人街衣廠中國(guó)老太太在相同的單元居住，只要付租金480美元/月，差額部分由政府補(bǔ)貼給建商。

 

買(mǎi)房,政府為你付頭款

 

紐約有許多人因沒(méi)足夠的首付款而無(wú)法實(shí)現(xiàn)自己有房的夢(mèng).為此,紐約市長(zhǎng)在四年前提出了NEW HOUSING MARKET PLACE PLAN (新房屋市場(chǎng)計(jì)劃),這個(gè)計(jì)劃中有一項(xiàng)叫:HOMEFRIST DOWN PAYMENT ASSISTANCE PROGRAM (首次購(gòu)房頭款補(bǔ)助計(jì)劃), 符合政府標(biāo)準(zhǔn)的第一次買(mǎi)房人,可以得到不用償還的6%的房?jī)r(jià)補(bǔ)助, 如果你買(mǎi)$50萬(wàn)的房子,政府送你$3萬(wàn), 幫助你付購(gòu)房頭款。

 

要參加首次購(gòu)房頭款補(bǔ)助計(jì)劃的申請(qǐng)人的年收入,必須符合政府的標(biāo)準(zhǔn):

 

單身年收入底于$35150元,二人家庭的年收入不超過(guò)$40200元，三人家庭的年收入最高為$45200元，四人家庭的年收入限額為$50250，五人家庭的年收入限額為$54250，六人家庭的年收入$58300元，七人家庭年收入限額$62300，八人家庭的年收入最多是$66300元.

 

這個(gè)計(jì)劃是紐約市的計(jì)劃,申請(qǐng)書(shū)只能在紐約的曼哈頓,皇后,布魯克林,勃郎斯,史坦倫島五個(gè)區(qū)里買(mǎi)房子,不論任何類型的公寓,獨(dú)立屋都可以購(gòu)買(mǎi)。

 

申請(qǐng)參加這項(xiàng)計(jì)劃的紐約居民必須要到紐約市所屬的紐約市街坊住房服務(wù)處（相當(dāng)于我國(guó)的街道房管所）登記，紐約市街坊住房服務(wù)處接受您的申請(qǐng)后，在很短的時(shí)間內(nèi)通知你到市房屋局的培訓(xùn)中心參加“房屋首期補(bǔ)貼計(jì)劃”購(gòu)房教育課程，這個(gè)培訓(xùn)班上十小時(shí)的課程，一星期分三次上完，時(shí)間有早，中，晚班并有英，中，西班牙，俄等六，七種語(yǔ)言教學(xué)，它方便各國(guó)來(lái)美的中底收入新移民有時(shí)間有機(jī)會(huì)來(lái)參加房屋首期補(bǔ)貼計(jì)劃的購(gòu)房教育課程。培訓(xùn)課程讓申請(qǐng)人全面了解紐約房屋的法規(guī)，房屋買(mǎi)賣的過(guò)程，貸款手續(xù)與條件等，申請(qǐng)人聽(tīng)完這些課程之后，還要參加問(wèn)答與書(shū)面考試，合格者將得到房屋首期補(bǔ)貼資格證書(shū)。拿到房屋首期補(bǔ)貼資格證書(shū)的人有六個(gè)月時(shí)間來(lái)選擇購(gòu)房，如果在六個(gè)月之間沒(méi)有買(mǎi)房，房屋首期補(bǔ)貼資格將被取消，但一般申請(qǐng)者提出足夠理由，說(shuō)明自己無(wú)法在半年之內(nèi)落實(shí)自己滿意的房子，紐約市街坊住房服務(wù)處會(huì)延長(zhǎng)六個(gè)月的選購(gòu)期。

 

參加紐約房屋首期補(bǔ)貼計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的房屋必須住滿十年才能出售，如果在五年之內(nèi)出售，政府要追回三萬(wàn)元的補(bǔ)貼費(fèi)，如果五年以后出售，政府將要回50%的房屋首期補(bǔ)貼費(fèi)。

 

第一次購(gòu)房俱樂(lè)部

 

“第一次購(gòu)房俱樂(lè)部”是美國(guó)聯(lián)邦政府在1995年為中底收入家庭獲得購(gòu)房補(bǔ)貼而建立。它以銀行儲(chǔ)蓄方式進(jìn)行,申請(qǐng)人存入一元, 聯(lián)邦政府補(bǔ)加三元到您的帳戶，最高補(bǔ)貼額為五千元。紐約市對(duì)這一計(jì)劃在各個(gè)居民社區(qū)進(jìn)行廣泛宣傳, 因?yàn)殄X(qián)是從聯(lián)邦政府來(lái)的,不是紐約政府掏自己的腰包,并在紐約設(shè)立了二十余個(gè)機(jī)構(gòu)幫助申請(qǐng)人辦理加入“第一次購(gòu)房俱樂(lè)部”。

 

參加“第一次購(gòu)房俱樂(lè)部”申請(qǐng)人的年收入有限制(每年的標(biāo)準(zhǔn)不同), 2006年的條件是: 一人至二人的家庭, 年收入不得超過(guò)$68,064元, 三人以上的家庭,年收入不得超過(guò)$78,274元。

 

二年前,露西劉大學(xué)畢業(yè),在紐約找到一份年薪$37000的工作.她討厭父母嘮叨,決定買(mǎi)房與父母分開(kāi)住.她到了紐約”第一次購(gòu)房俱樂(lè)部”的協(xié)辦機(jī)構(gòu)(類似中國(guó)民政部所屬不牟利的機(jī)構(gòu)),出示了六樣文件:1. 二年的報(bào)稅單 2.W-2表(年收入表) 3.半年的月工資單 4.綠卡 5. 社會(huì)安全卡 6.半年的銀行月存款報(bào)告并填寫(xiě)了申請(qǐng)表。協(xié)辦人員告訴她，露西劉有四個(gè)購(gòu)房選擇，可以選購(gòu)合作公寓或共有公寓，也可以選擇一家庭或二家庭住宅。不可選擇三家庭以上的住宅，不可以選擇商業(yè)房或商住二用房。

 

在美國(guó),公寓有二種,合作公寓是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的,只能自己住,不能出租; 共有公寓享有產(chǎn)權(quán),使用權(quán)限大一些,但共有公寓的價(jià)格是合作公寓的一倍以上,而物業(yè)費(fèi)只有合作公寓的三分之二。一家庭,二家庭住宅,實(shí)際上就是獨(dú)立或聯(lián)棟的小樓,一般二層 (國(guó)內(nèi)喜歡稱之別墅).一家庭是指只有一套完整的廚衛(wèi)系統(tǒng),典型的結(jié)構(gòu)是:地下室為暖氣熱水鍋爐房,電表,煤氣表房,雜物工具間等,一樓是客廳,廚房,飯廳,與一個(gè)抽水馬桶間或一個(gè)車庫(kù),二樓是二或三個(gè)睡房及一套帶淋浴的衛(wèi)生間;二家庭住宅具有二套獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)備,客廳,睡房,可供二個(gè)家庭居住。

 

露西劉辦完手續(xù)后,要在家里等待約一個(gè)月,協(xié)辦機(jī)構(gòu)要調(diào)查她的信用記錄，例如信用卡的借還狀況，學(xué)生賃款記錄，有沒(méi)有欠電費(fèi)水費(fèi)煤氣費(fèi)，欠醫(yī)院帳單等，如果露西劉的信用良好，紐約協(xié)辦機(jī)構(gòu)就會(huì)以露西劉第一次購(gòu)房計(jì)劃，向聯(lián)邦政府審請(qǐng)五千元到協(xié)辦機(jī)構(gòu)帳戶，并指定露西劉到一家銀行開(kāi)設(shè)帳戶，露西劉從這天起算是”第一次購(gòu)房俱樂(lè)部”正式成員了。從這天開(kāi)始,露西劉每月固定向這個(gè)帳戶存$167元, 按照政府一補(bǔ)三的原則,協(xié)辦機(jī)構(gòu)存入露西劉帳戶$501元,

 

十個(gè)月后露西劉自存$1667元,政府補(bǔ)貼了五千元,共$6667元。

 

露西劉獲得五千元補(bǔ)貼后, 有二十個(gè)月的購(gòu)房選擇期, 過(guò)期作廢。

 

參加第一購(gòu)房俱樂(lè)部的會(huì)員購(gòu)買(mǎi)的房屋五年之內(nèi)不得出售, 若三年后出售要交還政府二千元。

 

聯(lián)邦政府補(bǔ)貼五千元看來(lái)是微不足道的, 但基本能介決房屋購(gòu)買(mǎi)的手續(xù)費(fèi), 有些州70平方米的一房一廳合作公寓, 房?jī)r(jià)只有四,五萬(wàn), $6667元足夠讓你支付百分之十的購(gòu)房頭款, 擁有自己的家了。

 

結(jié)尾

 

《今日美國(guó)》在今年5月30日刊登的全美城市住房租金調(diào)查報(bào)告指出，“全國(guó)城市公寓的租金以每年遞增6%的速度上升，紐約曼哈頓公寓的租金占居民收入65%”。在這種狀況下，紐約中低收入的家庭在紐約居住并沒(méi)有受到多大影響，因?yàn)榧~約政府每年至少投入二億美元來(lái)補(bǔ)貼中低收入家庭住房租金與購(gòu)房計(jì)劃，但老百姓還說(shuō)不夠，希望政府更加努力！

 

附記：

 

8月23日紐約州參議員希來(lái)莉.柯林頓，來(lái)華人集中的法拉盛地區(qū)競(jìng)選募款演講時(shí)說(shuō)，如果她繼續(xù)連任，她會(huì)為中下層階級(jí)建造更多的‘買(mǎi)得起房房屋’而努力。演講前，我對(duì)她說(shuō)，為什么您一直提倡要多建平民房？她回答，這是我們民主黨努力在做的事。其實(shí)，無(wú)論民主黨還是共和黨，在大選期間，為中下階級(jí)要解決住房問(wèn)題一直是競(jìng)選的口號(hào)。

 

 

12月28日，紐約市長(zhǎng)彭博簽署了紐約市421-A修改法案，修改法將原法律中規(guī)定的開(kāi)發(fā)商必須建筑一定面積的平價(jià)房屋才能獲得免稅的地區(qū)范圍擴(kuò)大到包括幾乎整個(gè)曼哈頓和部分布碌侖區(qū)，在這些地區(qū)建房的開(kāi)發(fā)商在建房時(shí)，必須將房屋的20%作平價(jià)房屋出售給中下階級(jí)，才能得到免稅優(yōu)惠。彭博說(shuō)，新法律使稅收優(yōu)惠成為促進(jìn)平價(jià)房屋興建的手段，是幫助紐約市完成在2013年前興建和保存16萬(wàn)5000套平價(jià)房屋的既定目標(biāo)的重要一步。房屋局長(zhǎng)當(dāng)納文表示，這條新法將在10年內(nèi)為紐約帶來(lái)兩萬(wàn)套新建平價(jià)房屋。

 

421-A法是紐約市在1971年制訂的一條刺激地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律，當(dāng)時(shí)紐約經(jīng)濟(jì)蕭條，很少有人愿意在地皮昂貴紐約投資建房。在這種情況下， 421-A法為在紐約投資的地產(chǎn)商提供10-15年的減免地稅優(yōu)惠，吸引地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重返紐約開(kāi)發(fā)建造房屋。這種新法對(duì)中下層階級(jí)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是一件好事，但收入范圍是多少算中下層階級(jí)？彭博市長(zhǎng)在10月19日宣布，西皇后區(qū)一塊24英畝土地，擁有者紐新航港局以一億元的價(jià)格出售給政府，有政府建造老人公寓，合作公寓，商場(chǎng)及5000套平民住宅，主要出售給中等收入家庭，年薪在6萬(wàn)至14萬(wàn)5千四口之家。消息一發(fā)表，就遭到真正的窮人抗議，一般美國(guó)四口人中產(chǎn)家年收入在3萬(wàn)5千到8萬(wàn)，把合格購(gòu)買(mǎi)該房的收入等級(jí)提得那么高，分明是掛羊頭賣狗肉，欺騙老百姓。

 

據(jù)了解，紐約政府正在思考下一步怎么辦？

紐約市是全美最大、人口最多的城市，2009年的全美人口普查顯示，紐約市有900萬(wàn)人口（實(shí)際上約有280萬(wàn)非法移民沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)）。紐約市共有廉租房、保障房150萬(wàn)套，換句話說(shuō)，一套房住兩個(gè)人，就有1/3紐約人住在政府提供的房子里。

 

　　“經(jīng)濟(jì)房、保障房、廉租房”，在美國(guó)通常叫“Affordable Housing”，美國(guó)的議員、總統(tǒng)在選舉時(shí)的演說(shuō)，經(jīng)常會(huì)提到這個(gè)詞，它的意思是“負(fù)擔(dān)得起的房屋”。

 

　　美國(guó)“Affordable Housing”的種類很多，有老人公寓，有政府公房，有20/80大樓； 有可供租的，有可供買(mǎi)的。芝加哥市長(zhǎng)戴利早在2006年5月訪問(wèn)上海時(shí)，對(duì)當(dāng)前中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)高企，老百姓買(mǎi)不起房，租不起高級(jí)住宅的情況，介紹了芝加哥的做法和經(jīng)驗(yàn)：“政府提供一定比例的廉價(jià)出租房屋給老人、有孩子的家庭，給他們提供在城市居住的機(jī)會(huì)，而不是把他們趕出城市。”