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我們都知道判斷人們的生活水平高低與否，就是拿所謂的CPI 與GDP相比，看其增長是否能夠緊跟國民生產(chǎn)總值的腳步，今天我們來看看另外一個與民生聯(lián)系緊密的數(shù)據(jù)——房價收入比。

所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。若以工作五年的中產(chǎn)家庭為單位買房，假設(shè)夫婦月工資為6000元，則家庭月收入達到12000元，年收入為14.4萬元。這樣房價收入比則為13.9，偏離了合理的房價收入比（標(biāo)準(zhǔn)為4到6之間）。一般認(rèn)為，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

國際上通用的房價收入比的計算方式，是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值。

家庭年收入則是指全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦二人。家庭年收入同樣取中值。在發(fā)達國家統(tǒng)計家庭年收入只要看納稅記錄就很清楚。

按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應(yīng)低于30%。

房價收入比是一個有嚴(yán)格內(nèi)涵的概念，具體應(yīng)用時要注意其到底是什么情況下的房價收入比。在西方，房價收入比有新建住宅的（新房交易)、也有舊有住宅的，所選取的房價是中間價格，家庭收入是中位數(shù)收入。由于中國的住宅是按照平方米價格交易而不是按照套來交易，又由于納入中國家庭收入統(tǒng)計的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市這樣相對發(fā)達的城市，其收入比的計算結(jié)果也存在很大差異，更為橫向比較帶來了困難。

一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即：

房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計算公式分別如下：

每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價格 每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入.

房價收入比又是一個比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關(guān)系，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了（北京近年的房價收入比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢）。很難說明房價收入比高了人們就不買住宅、或房價收入比低了人們就都去購買住宅，因為這里還有一個購房消費（或投資）傾向問題，也就是說居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購房支出，而影響居民消費（或投資）傾向的因素就太多太復(fù)雜了。也就是說，當(dāng)房價收入比下降時，如果居民不愿意花錢去買住宅，仍然可以簡單地歸結(jié)為“房價高”，這顯然是不合理的。

據(jù)考證是20世紀(jì)90年代初銀行專家黑馬先生（AndrewHamer）提出的一個世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例，哪知道這個比例對中國產(chǎn)生了這么大的影響。

根據(jù)聯(lián)合國公布的有關(guān)資料，不同國家收入比的離散程度相當(dāng)大。1998年對96個國家的統(tǒng)計結(jié)果表明，這些國家的房價收入比區(qū)間為0.8～30，平均值為8.4、中位數(shù)為6.4。1998年與北京當(dāng)前年平均家庭收入水平相當(dāng)?shù)?2個國家的房價收入比為2.1～20，平均值和中位數(shù)分別為9和8.1。如果這樣比較起來，北京的房價收入比基本與這些國家的平均水平相當(dāng)。

如上所寫，98年到02年的現(xiàn)狀是政府控制廉租房與經(jīng)濟適用房，其占到總體供房的90%,03年開始政策改變，經(jīng)濟適用房商品化，導(dǎo)致土地供給賣給開發(fā)商，也就是一年瘋漲一年勝一年，地方政府從中保八八年，如09年廈門調(diào)查，收入比就高達14倍，北京等就不說，同比美國的3.9倍，你就知道我們是處于一個什么社會。

房價收入比的合理性與房屋實用壽命、房屋功能效用、收入的變化狀態(tài)、國家的特殊國情相關(guān)。（如房價收入比超過房屋壽命是警示房價收入比不合理，反映市場的畸形和失衡或因為特殊原因制約）。

目前人們評論收入比高低，無非是希望人們都能買得起房。實際上，房價收入比在2～3倍的一些西歐、北歐國家，其住房自有化率只在30%左右（如、德國）。而房價收入比很高、達到25～30倍的東歐國家，其住房自有化率卻高達90%以上。日本的房價收入比連續(xù)多年下降、美國的房價收入比也處在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本穩(wěn)定，沒有太大的變化（東京低于50%、美國為68%左右）。

因此，評價房價收入比不能籠統(tǒng)的做對比。要重點關(guān)注該國的商品房占整個房源的比重。東歐國家房價收入比高，但住房自有化比例卻很高，主要是因為該國自建房多，商品房只占極少一部分。

收入比受政府住房政策、住宅產(chǎn)業(yè)政策和土地使用政策的影響和調(diào)控。中國目前具有社會轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的特點，其房價收入比和住房自有化率帶有東歐國家的特點，因為住宅價格很快市場化了，但居民家庭的收入?yún)s要逐步市場化，即便是當(dāng)前的住房自有化率比較高，也是原公有住房短期內(nèi)轉(zhuǎn)化的結(jié)果。西方國家的經(jīng)驗告訴了我們一個并不深奧的道理，買房和租房，都是住房消費的形式，為什么一定要買房住才“正確”呢？但公有住房出售基本結(jié)束后，是否就應(yīng)該還住房消費以本來面目了呢？我認(rèn)為是時候了，買房住和租房住都是住房消費的合理形式，并沒有絕對的好壞之分。