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美國是發達國家中生育率最高和人口增長最快的國家之一。據統計，早在20世紀40年代，美國就開始進入了人口老齡化社會，老年人口激增，老年問題突出，老年人服務與醫療問題嚴峻，是典型的老齡化社會。

縱觀全球養老地產市場，根據參與主體分類，主要有政府主導型、市場化開發型以及政府和開發商合作開發型，其中美國的養老地產經營時間較長，也是市場化程度最高的，大部分的養老機構屬私立性質，政府通常只向退休者提供最基本的養老需求，因此也更具借鑒意義。

美國養老地產的發展方向是差異化養老社區，太陽城模式和持續護理退休社區模式(簡稱CCRC)是目前的主流，前者一般以出售為主，部分出租;后者則主要采取出租的方式，向長者提供日常協助或醫療護理。近年來，在金融市場日漸成熟的背景下，還出現了第三種模式——由金融機構(通常為REITs，房地產信托投資基金)參與投資，通過出租或委托經營回收成本。

養老地產需要新建大量和老年人有關的建筑及配套設施，是典型的重資產行業，維護費用、折舊攤銷等成本較高;聘用大量專業護理人員，服務方面的支出也十分龐大。總的來看，美國養老地產行業成本很高，傳統開發商想要從中賺錢并非易事。

模式一 太陽城：主要針對活躍健康老人

太陽城模式的開創者是地產開發商德爾·韋布(DelWebb)公司，上個世紀60年代，其以“太陽城”(Sun City Center)命名，在亞利桑那州陽光明媚的鳳凰城建立了第一個太陽城項目，并直接帶動了美國養老社區的建設。

太陽城這類地產項目主要針對年齡在55~70歲的活躍健康老人，除住宅外，還提供康樂會所和戶外運動設施。目前全美有十多個太陽城項目，分布于亞利桑那州、加利福尼亞州等。

太陽城模式本質上屬于住宅開發性質，由地產開發商主導，通過銷售養老概念住宅，開發商得以收回投資并產生盈利。

太陽城選址通常位于郊區，占地大、容積率低，精裝修標準，拎包即可入住，附近一般配有專為社區服務的商業中心。考慮到老年人收入水平，太陽城項目房價往往相對便宜，如“蘋果谷太陽城”位于洛杉磯東北方向120公里左右，房價僅為洛杉磯市內的約三分之一，對老年購房群體構成了極大的吸引力。

由于項目面向的是身體康健的老者，因此社區內沒有專門提供醫療、護理等配套服務，主要依賴社區所在城鎮提供的大市政配套。但社區為活躍長者們提供了多樣的設施，如高爾夫球場、娛樂中心以及教育培訓等。在醫療護理方面，允許第三方提供的家政、保健等服務。

太陽城平均規模在23000戶左右，入住率可達90.95%，住宅類型多樣，以獨棟和雙拼為主，還有多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區、復合公寓住宅等。據2013年的一項統計顯示，太陽城的常住居民達20多萬人。

由于涉足養老地產項目的開發和出售，以及配套設施的營建，德爾·韋布是典型的重資產公司，作為太陽城模式的代表企業，其多年來都是微利經營(毛利率低于20%)。在被大型建筑商帕爾迪收購后，結合兩家公司各自的優勢以及開發經驗，德爾·韋布得以繼續主導著美國高質量老年住宅社區的開發。

模式二 運營商主導CCRC模式

在美國，另一種主流養老地產模式為持續護理退休社區(Continue Care of Retirement Community，簡稱CCRC)，由運營商主導，主打精細化管理服務。這一模式已有100多年歷史，經過長期發展，CCRC進一步發展成為一種復合型養老社區。

第二類是介助型老人，主要服務對象為需要他人照料的老人。這類老人除了可以得到社區服務外，還有類似飲食、穿衣、洗浴等日常生活護理。為了豐富介助老人的生活，一些社區也會在老人身體可接受范圍內，提供各類活動。

第三類是介護型老人，針對的是生活完全無法自理的老人，在介護型社區，老人24小時都處于專業護士的監護之下。介護型老人年齡一般在80歲以上，同時居住在特殊的單元里。

CCRC模式對管理和護理人員水平要求較高，員工人數眾多，服務提供者和入住老人的比例一般為1：1。為了集中為老人提供全方位服務，并進一步降低看護成本，CCRC項目通常位于郊區，以多層為主，布局緊湊，密度相對太陽城更高。

截至今年3月底，布魯克代爾在美國36個州擁有647個社區，運營著超過550個老年生活社區和退休社區，每天有超過32000名服務人員向逾52000位入住老者提供護理。

模式三 REITs 模式

全美規模最大的五大老年住宅開發商中，有兩家是房地產投資信托公司(REITs)。金融機構參與養老地產的優勢在于，其為地產項目提供了資金來源，可有效解決資金占用較長的問題，并為開發商提供了更好的退出機制。

大多數養老或醫療地產類的REITs公司成立于上世紀70~80年代，大型REITs公司擁有的物業數量可達600多處，其中，80%~90%的物業是自有的，其余物業則是通過與運營商或其他投資人合作發起的私募基金平臺持有。這類REITs總資產規模可達百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬于典型的資本密集型企業。

由此看來，國內投資者想要涉足美國養老房產的大好時機已經到來，而且主要集中在提供有日常娛樂活動，豐富老人的生活，為老人服務的房產設施，以及主要為老人提供日常的醫療服務，出院后護理、恢復的醫療機構。