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中國人在世界各國如火如荼的新“圈地運動”同樣席卷加拿大。不久前的6月，一位中國富豪以超過1000萬加元買下位于多倫多的名流富商云集的Bridle Path（跑馬徑）的一座豪宅，再次震驚多倫多地產界。

靠近高速公路才是好地段

對豪宅投資而言，Location自然是第一要義。“好的House，基本上都是沿著高速而生。這是多倫多城市規劃和發展的鐵律，也是購房者在選擇目標時非常重要的參考標準。橫貫大多地區南北的有兩條高速公路，其中一條是404高速，是華人購房者的‘主戰場’，包括Richmond Hill和Markham都被其所貫穿，兩邊區域集中了House的主要選擇目標。這就是大多地區一個基本的宏觀交通規劃。” 

多倫多的Yonge街自古以來就是多倫多的龍脈，相當于中國紫禁城的中軸線，因為任何城市優勢土地資源都是非常有限的，因此靠近Yonge街的房產其土地價值上升速度都是最快的。

而豪宅區，大體上都是沿著Bayview大街兩側而建造起來的，因為這個區域不僅非常靠近Yonge街，而且綠化景觀也非常漂亮，擁有眾多高爾夫球場、小溪潺潺、峽谷悠悠。許多豪宅背靠峽谷，夏天涼風習習、綠樹成蔭，后院坐聽溪水、怡然自得。總之這種布局有很強的私密性，房屋被樹蔭藏在里面，只露出房頂，若隱若現，很好地滿足了富人的低調心態。特別是這一帶的豪宅普遍占地面積大，是典型的高端社區。”

　　豪宅區的形成往往已經有幾百年歷史，這注定未來幾百年它們還會一直是高端社區的首選項。

　目前比較普遍受到認同的是多倫多十大豪宅區的名單。它們是跑馬道（Bridle Path）、森林山（Forrest Hill）、玫瑰谷（Rosedale）、約克坊（York Mill）、灣景峽谷（Bayview Glen）、富豪山莊（Bayview Hill）、柳樹谷（Willowdale），以及康山（Thronhill）、凱車&愛神谷（Cachet & Angus Glen）和國王伊頓廳湖（Eaton Hall Lake & King）。其中前七個區域都算得上豪宅區，而且都集中在Yonge街和Bayview街兩邊，離404高速也很近，好地段一屋難求。歸結起來，豪宅的首要買賣原則就是不能離Yonge街和404高速太遠，而且不能是位于大路邊，至于一些道路限速40Km/h等，對價格也是有影響的。

　　豪宅翻建保守利潤20%～25%

　　華人投資豪宅，還有一個重要目的是豪宅翻建。“根據行業內的一般規律，目前豪宅翻建整個周期的利潤率，保守測算可以達到20%～25%。這個開發周期大致為18～24個月。當然超過這個利潤率的比比皆是，有的豪宅翻建后賣給富有的中國人以及其他亞洲客戶，利潤率甚至能高達45%。這其中很多豪宅都是意大利人和伊朗人建造好以后賣給中國人。買豪宅，已經成為越來越多富有中國人的一種主流投資趨勢，近幾年伴隨著豪宅熱，翻建豪宅也開始成為越來越多建造商和投資者的選擇。豪宅翻建的利潤率還是相當理想的。

 西方人在獨立屋的居住歷史長達400～500年，且有著很好的傳承，因此連小孩都比我們更懂獨立屋的文化和知識。而許多中國人，過去在國內住的都是公寓，對獨立屋的認識停留在表面或者一知半解，缺乏感性認知，到加拿大來后一被忽悠，頭腦一發熱，就很容易做出錯誤判斷，導致投資虧損。豪宅市場水實在太深。

“開價400萬的房子，有的華人習慣上來砍一半價格，認為已經很便宜了，但人家的成本或者說實際市場價值只有100萬不到，你怎么砍價他賣給你都能大賺一筆。說到底就是我們不了解豪宅估值的系統性知識細節。這無論是設計、裝修，還是建造，每個環節都有大量的知識，是在獨立屋基礎上進一步拓展出來的。有的人連獨立屋的相關評估知識都不太具備，如何去了解和評估豪宅？”

　豪宅表面上看大同（樓盤）小異，但其中有許多深層次的因素在起決定性作用，比如豪宅所體現的建筑文化。于新水表示，一般而言幾十年的房屋就開始破舊了，除非是Heritage（遺產、繼承物）級別的高端建筑本身可以保值增值，否則房屋本身都是在迅速貶值的。一般Sub-division（成片開發）的房屋壽命也就只有50年，15～20年以后自身的價值已經大幅縮水，許多人也就是居住個15～20年就拿出來賣掉了。因此，很多破舊的房子實際上是出不掉的。就像富豪買的豪華汽車，20萬一輛，開了10年，還能值多少？歸根到底兩者都是高端消費品。

　　但現在的情況很特殊，有的人要把這汽車賣30萬，誰會來買呢？真的會有中國人來買。這種情況讓于新水很痛心。

　　“據我所知，目前大多倫多地區的意大利建造商每年建造40～50棟豪宅，猶太建造商相對而言數量要少很多，大概20棟，而伊朗建造商造的豪宅就很多了，大概有300余棟，但工藝水平較差。但即便是高端工藝的豪宅，幾十年下來也肯定會大幅貶值，因為居住者一般15～20年就會更換居所，把豪宅拿出來賣掉。就像法拉利跑車工藝肯定要比Corolla 先進很多吧，但滿街跑的都是十來年的Corolla，有十來年的法拉利還在外面跑的嗎?法拉利絕對不可能比Corolla開的時間長，豪宅也是同樣道理，工藝先進，并不等于幾十年后還值高價。”NEREIG房產資深顧問Vena表示。

影響豪宅價值的有十大要素：1.豪宅所在區域；2.土地確切價值；3.設計有否缺陷；4.做工工藝（3~5年就斷裂還是10年）；5.豪宅朝向；6.房間設計（多大尺寸可建多少房間）；7.傳統豪宅與現代豪宅不同的價值側重；8.顏色搭配；9.現代智能技術的配置；10.Landscaping是否專業，包括園藝、車道等。”。