全美房地產市道雖呈現止跌回暖勢頭,但具體到不同地區,則是冷熱有別,下跌和回升的快慢差異極大。根據對Case-Shiler房價指數的分析將全美主要城市分為四大類:
第一類,包括賭城拉斯維加斯和亞利桑那州的鳳凰城。
這兩個城市房價下跌時間持續3年零兩個月以上,累計降幅在5成4以上,市場最糟糕。拉斯維加斯房價下跌3年半,跌幅達5成6,截至2009年10月還沒跌到谷底,2010年仍不看好。
第二類,包括加州的洛杉磯、舊金山、圣地亞哥,佛羅里達州的邁阿密和坦帕,密歇根州的底特律。
這些城市的房價從頂峰到谷底,大多持續下滑了3年多,累計降幅都在4成以上,在2009年中基本見底。
重災區加州的法拍高潮已過,目前買賣相對活躍,2010年相對看好。
第三類,包括紐約、華盛頓、芝加哥、西雅圖、亞特蘭大、明尼蘇達州的明尼阿波利斯、俄勒岡州的波特蘭等。
這類城市房價下跌持續3年左右,累計降幅2到4成,2010年預計恢復較快,但亞特蘭大是例外,當地房貸詐騙案比較猖獗,法拍高潮尚未過去,因此房價仍然面臨不小的下行壓力。
第四類,包括波士頓、得克薩斯州的達拉斯、科羅拉多州的丹佛、俄亥俄州的克里夫蘭、北卡羅萊那州的夏洛特。
這些城市屬于輕災區,過去漲得少,這輪跌得也少,累計跌幅基本都在1成多,2010年比較看好。不過不排除其中一些地區,如得州的某些地方可能因為就業市場不景氣,貸款違約率可能上升,房價仍會下行。
這兩年,在底特律的市中心,掛牌1000美元到1萬美元出售的房子比比皆是,但依然賣不出去,為什么？因為這個沒落的汽車城的中心地帶,已經成為治安極度混亂,連警察都管不住的地方。住在這里,左鄰右舍都是破敗的空房,成為盜賊和流浪漢的藏身之處,你必須備槍自衛,搶匪明目張膽地入屋搶劫,報警后警察要兩三個小時后才能到現場,而且基本上是不了了之。每年你還要交上千美元的物產稅和物業管理費。這種房子有誰敢買,又有誰敢住呢？
最近美國主流媒體就報道了一個住在底特律市中心的黑人白領婦女的故事,她家幾乎每年都要遭搶,強盜猖狂到光天化日之下,直接鉸斷防盜警報器,逍遙自在地入屋搶劫,然后揚長而去的地步。為了自衛,這名婦女養了一條大狼狗,這使她在3年內免遭搶劫,但最近的一場火災,燒死了她的狼狗,也徹底毀滅了她對自己家園的希望。她終于搬離了這個生活了10多年的社區,到相對安全的郊外去了。
由以上分析可以看出,目前仍然是國內投資者來美抄底房地產的好時機,但作為不在美國工作和生活的外國房地產投資者,無法在美國申請按揭貸款,基本上只能用現金購買。想投資美國房地產市場需要注意很多問題:
第一,大筆資金的進出需要通過正規渠道。中國有外匯管制,而美國對大筆資金流入也有監控,以防國際犯罪組織進行洗錢活動,所以個人投資美國房產,資金匯入必須通過正當合法的渠道,以免遭到查處。
第二,找一個可靠、負責、專業的房地產經紀人,幫你在選擇房子和交易過程中把關。美國的房地產法律很健全,但交易過程中有許多細節,外來人并不清楚,找經紀人比較省心。買賣雙方的經紀人將各得到售房人相當于成交價3%的傭金,有些華人房地產經紀人會給買房者1%~2%的傭金回扣。
第三,要考慮投資美國房地產的日常成本。美國房地產要交物產稅(PropertyTax),各地稅率不同,一般是每年要交相當于上年度政府對該處房產評估價的1%~2%的物產稅。舉個例子,你在美國投資一套政府估價為30萬美元的房子,每年至少要交3000美元的物產稅。
美國公寓樓的物業管理費很貴,少則每月200美元,多則每月上千美元。連棟屋的物業費大約在每月50到100美元之間。獨立屋大多沒有物業管理費,但所有的維護成本全部自理,一旦發生維修,基本上需要幾千美元。
也就是說,投資一套30萬美元的房子,如果是公寓房,每月的維持成本大概在500~1000美元之間;如果是連棟屋或者獨立屋,每月維持成本在300美元以上。
第四,下一個需要考慮的問題就是,房子能否租得出去,租金有多少,能否涵蓋維持成本？
一般而言,大都會地區交通方便的商務區,房子比較好租,租金也高。像紐約曼哈頓,一居室公寓房租2500美元,那是便宜的。30萬美元的公寓,在華盛頓地區大約可租兩千美元左右,每月可掙1000美元左右。30萬美元在房價較高的紐約、洛杉磯、華盛頓等地,根本買不到好區的連棟屋和獨立屋,差區的連棟屋和獨立屋每月租金在1500美元左右,每月也是掙1000美元左右。
出租房子還要考慮兩個問題:第一,租戶是否可靠,每月能否定時交租金。在美國,因為租戶遭遇經濟困難,交不起房租而拖欠的情況經常發生。而美國許多州的法律偏向保護租戶利益,打官司曠日持久,最后受拖累的還是房東。趕上一個賴租的房客,房東只好自認倒霉。第二,有持續半年以上的租金收入,要向美國政府交稅。逃稅一旦被查出,將面臨罰款甚至牢獄之災。
第五,最需要考慮房子的升值潛力。在美國房地產市場最高峰的2004年到2006年,熱門地區的漲幅每年也在20%左右,這些地區多數是經濟發達、商業活躍、氣候溫暖、人口密、族裔多元的大都會地區,這些地區在過去3年房價降幅較大,但以后回升的空間更大。美國中西部農業州,房地產市場一直相對穩定,跌幅不深,漲幅也不大。長期而言,美國總體房價的年均漲幅是4%。
在美國投資房地產,區位非常重要,美國房地產界人士有句口頭禪:"location,location,location",房子所在區域好不好,交通方便否,治安好不好,學區好不好,直接決定房子的租金高低和以后的升值潛力。
在美國大都會地區,看房地產的區位好壞,有一條基本規律,那就是越往深山老林里走,越是高尚住宅區。公共交通不方便的地方,由于閑雜人等少,低收入的非法移民難以進入,成為那些自家有多輛汽車的高收入階層堅守的陣地。像紐約的長島、華盛頓附近的大瀑布和波托馬克區都是如此。但除非你很有錢,投資美房地產并非越高尚區越好,這種地方的房價巨貴無比,但未必好出租。
投資美國房地產,最好選擇在經濟比較繁榮活躍的東西海岸大都會地區,綜合考慮價格、區位等因素,作出謹慎理性的綜合判斷。
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