美國房地產的興衰故事
來源：http://finance.qq.com/a/20070322/000611_1.htm作者：北美購房網時間：2015/10/29
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近些年，房地長行業一直是波動的，今天為大家講一講美國房地產的興衰故事。
在過去相當長的一段時間內，房價一直保持著一種走勢。根據10城市的Standard & Poor's/Case-Shiller綜合房價指數看，1990-1993年間房價連續四年均呈下降走勢。經歷了一段時期的振蕩后，房價開始攀升，在1996-2004逐年上漲，而這期間的6年里，房價漲幅更是愈來愈大，到2004年時已達到19%。以此來看，似乎不能說房價就無法預測。
上述指數由卡爾?卡思(Karl Case)、Fiserv,Inc.的大衛?斯蒂夫(David Stiff)以及我本人共同參與編制，目前在芝加哥商品交易所期貨及期權市場進行交易。
既然房價走勢的每一次變化似乎都會持續一段時間，那我們是不是應該就此認定今后幾年房價將逐漸進入大幅下跌階段？
以日本來說，很長時間以來，房價一直處于向下的走勢。之前在八十年代的時候，日本大城市的住房市場曾是一片繁榮，房價也被推升到相當的水平，一時間成為全世界的議論話題。在住房市場的價格奇觀帶來的后果方面，日本是一個重要的前車之鑒。而美國和其他一些國家現也剛剛發生過這類奇觀。
在1990年房價高峰后的15年時間里，日本大城市的地價開始了漫長的下跌之路，到2005年時跌幅達到了65%。在這同時，日本個人住房投資占國內開支的比重也在逐步下跌。九十年代初時，建筑活動還保持在可觀的水平，給新房供應提供了穩定來源，并對房價下降起到一定作用，但隨著房價持續下跌，建筑活動也開始逐步萎縮，成為日本經濟陷入長期低迷的誘因之一。
在未來的幾年里，在全球住房領域我們會見到怎樣的景象呢，是美國、英國和澳大利亞前期出現的止跌回升呢，還是日本九十年代后的一蹶不振，或是介于兩者之間的情景呢？美國住房市場近來的下跌是否意味著即將出現歷史性的轉折呢？
一些人根據一些短期指標認為，近來的市場弱勢有可能得到向上回調。全美地產商協會(National Association of Realtors)前不久公布，去年10月和11月經過季節性調整的成屋銷售指數在經過連續6個月下跌后開始止跌回升，市場對此大為欣喜，但是，12月份該指數再次出現下跌。
美國國家統計局公布，自從10月份以來，預售屋銷售數量開始上升，11月至12月的升幅達到了5%。但這或許應歸功于這期間天氣偏暖及促銷活動的影響。
雖然芝加哥商品交易所房屋期貨市場交易仍相對清淡，但其價格仍反映了各類投資者、套利人士和投機商的普遍看法。從期貨交易結果看，人們預計，明年交易涵蓋的所有城市的房價都將出現下跌，不過跌幅會比近期溫和。
這些還都是短期指標，還不能告訴我們太多有關房價可能正在醞釀的重大回調的信息。相對于建設成本和其他指標而言，房價已經升得太高，這一事實表明，某些地區的房價可能會大幅回落，甚至可能已經開始回落。
不過，現在還很難確定回落是否會發生以及何時發生。新建筑給開發商帶來暴利的時代還需要很多年才會結束，在此過程中，會有許多預料不到的事情發生。
現在我們處在一種很不確定的狀態中，不過，雖然不確定，但房價出現持續下跌多年的局面仍有相當大的可能性。傳統的金融理論還難以將只有一半預測性的價格下跌序列與有關市場效率的基本理論統一起來。
現在的局面提醒我們，現有市場在住房問題上還存在效率不足和發育不完全的問題。這或許意味著未來有可能進行結構性調整，以便從根本上改變這些市場的性質。
美國房地產的故事，其實是和中國房地產很相似的，正因為如此，房地長行業才一直是波動的。
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