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　今年股票市場(chǎng)一直不景氣，股票下跌嚴(yán)重，那么股票下跌是會(huì)刺激房?jī)r(jià)暴漲呢？還是會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌?下面我們看一下專(zhuān)業(yè)人士的分析。

    《華夏時(shí)報(bào)》稱(chēng)，深圳萬(wàn)科、中海、招商地產(chǎn)的部分項(xiàng)目以及華僑城片區(qū)樓盤(pán)，日前開(kāi)始出現(xiàn)已交付定金的客戶(hù)退房現(xiàn)象。福田CBD某商業(yè)項(xiàng)目的客戶(hù)也開(kāi)始向開(kāi)發(fā)商表達(dá)想轉(zhuǎn)讓手中商鋪的意愿。

　　從6月底開(kāi)始，深圳樓市的成交量明顯下降，二手房市場(chǎng)放盤(pán)量增加，報(bào)價(jià)也開(kāi)始下調(diào)，如前海區(qū)域二手房報(bào)價(jià)已經(jīng)下降了3-5個(gè)百分點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)前海置業(yè)經(jīng)理劉稱(chēng)，前海區(qū)域二手房放盤(pán)量明顯增多，成交價(jià)格比6月份下降了3%-5%，同樣一套鼎泰風(fēng)華三期的115平米三房，上個(gè)月朝北戶(hù)型成交價(jià)在800萬(wàn)元，但目前朝南戶(hù)型的報(bào)價(jià)也只有800萬(wàn)元，過(guò)去朝南朝北的戶(hù)型價(jià)格相差30萬(wàn)-50萬(wàn)元。

　　“6月之前，前海投資客占比達(dá)到一半，但房?jī)r(jià)短期不可能再大幅上漲，因此失去投資客就只能靠剛需和改善需求，但現(xiàn)在購(gòu)房者對(duì)價(jià)格比較敏感，報(bào)高價(jià)沒(méi)人買(mǎi)。”劉洋說(shuō)。

　　萬(wàn)科內(nèi)部人士稱(chēng)“針對(duì)股市暴跌對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，大部分開(kāi)發(fā)商同行都表現(xiàn)出擔(dān)憂(yōu)，雖然目前市場(chǎng)尚未出現(xiàn)大規(guī)模退訂的現(xiàn)象，但可能會(huì)在未來(lái)爆發(fā)。

　　“部分購(gòu)房者確實(shí)是因股市被套出現(xiàn)資金問(wèn)題，原準(zhǔn)備在股市高位套現(xiàn)買(mǎi)房，結(jié)果沒(méi)來(lái)得及跑路一步步被深套。”知情人士稱(chēng)。

　　這波牛市行情最大的特點(diǎn)就是利用杠桿炒股，很多人在場(chǎng)外通過(guò)民間借款或銀行融資后又去場(chǎng)內(nèi)從券商處配資，一旦被平倉(cāng)，財(cái)富縮水、資金出現(xiàn)問(wèn)題后就難以負(fù)擔(dān)購(gòu)房資金。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，股市和樓市基本同向變化，雖然在先后順序和節(jié)奏上存在差異，但二者肯定不是“蹺蹺板”的關(guān)系。

　　歷史數(shù)據(jù)顯示，股市與樓市之間經(jīng)常存在“共振”的現(xiàn)象。在過(guò)去10年中，中國(guó)股市與房?jī)r(jià)有超過(guò)6年的時(shí)間中幾乎同步變化。

其中，最令人印象深刻的莫過(guò)于2007年上證指數(shù)在10月份達(dá)到6124點(diǎn)歷史高點(diǎn)后，而房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅在當(dāng)年9月見(jiàn)頂，但2008年，因遭遇亞洲金融危機(jī)，股價(jià)與房?jī)r(jià)雙雙回落。

　　從以往股市與樓市的變化關(guān)系來(lái)看，深圳樓市與股市同起同落的聯(lián)動(dòng)性最大。2007年深圳也是引領(lǐng)全國(guó)房?jī)r(jià)暴漲，2008年金融危機(jī)后，深圳樓市則與股市一樣遭遇罕見(jiàn)大跌，率先出現(xiàn)購(gòu)房者退房潮。

　　此后股市表現(xiàn)平淡，而深圳樓市在2009年出現(xiàn)反彈后，房?jī)r(jià)也并未大漲，直到去年“9?30”政策放開(kāi)房貸杠桿后，股市一路向上，深圳樓市也再次暴漲，并出現(xiàn)空前的業(yè)主違約潮。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析目前國(guó)家仍然在大力“托市”，將目前的股市下跌定義為“股災(zāi)”還為時(shí)尚早，“目前股市下跌對(duì)深圳樓市的影響應(yīng)該還是個(gè)案，如果未來(lái)真的形成股災(zāi)，肯定會(huì)讓樓市熱度大幅回落。”

　　那么，這一輪股市大跌會(huì)不會(huì)重新引發(fā)資金流向樓市，并推動(dòng)樓市東山再起和房?jī)r(jià)上漲的替代效應(yīng)呢？

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，即使這一輪股市暴跌會(huì)多少促成一些投資資金轉(zhuǎn)向樓市，但大規(guī)模轉(zhuǎn)向樓市投資幾乎不可能。

　　首先，目前中國(guó)樓市的投資價(jià)值已經(jīng)不大。經(jīng)過(guò)十多年持續(xù)上漲，許多地方的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際購(gòu)買(mǎi)能力。

　　如果投資購(gòu)房出租，與房?jī)r(jià)相比，一年能收到的房租及收益率實(shí)在太低。既然房?jī)r(jià)已很難上漲，從而也難以獲取買(mǎi)賣(mài)差價(jià)收益，加上出租收益率又低，投資房產(chǎn)的需求就上不去。再說(shuō)，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，變現(xiàn)不易，這也抑制了投資性需求。

　　其次，目前我國(guó)房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)地區(qū)主要在北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市，那里房?jī)r(jià)盡管已非常高，但需求異常強(qiáng)烈，所以房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，還有上漲空間，然而這些地區(qū)國(guó)家依然限購(gòu)。

　　不限購(gòu)的地區(qū)，盡管房?jī)r(jià)低一些，但那里房?jī)r(jià)暫時(shí)也難以上漲，尤其是大部分三、四線(xiàn)城鎮(zhèn)目前庫(kù)存量依然很大，房?jī)r(jià)不僅不會(huì)上漲，還在繼續(xù)下調(diào)。因此，從全國(guó)而言，樓市投資需求總體上不強(qiáng)。

　　第三，房產(chǎn)稅預(yù)期。盡管目前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的直接目的并非是為開(kāi)征房產(chǎn)稅，而是為了更好維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有者權(quán)益。

　　然而，這項(xiàng)登記制度畢竟是將來(lái)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅的必要技術(shù)準(zhǔn)備。因此，這項(xiàng)登記制度的建立與實(shí)施還是會(huì)給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)房產(chǎn)持有稅收負(fù)擔(dān)的預(yù)期，從而形成對(duì)房地產(chǎn)投資需求的抑制。

　　雖然330新政公布以后，部分城市的樓市開(kāi)始回暖，深圳、廣州等一線(xiàn)城市更是在五月底和六月初上演了“日光盤(pán)”、違約潮等。

　然而，即便是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)上升的房企，對(duì)資金的需求依然十分強(qiáng)烈。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)不僅體現(xiàn)在產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，更需要資本的競(jìng)爭(zhēng)，因此在整個(gè)行業(yè)凈利潤(rùn)下滑的態(tài)勢(shì)下，大多數(shù)房企都加大融資力度、調(diào)整融資結(jié)構(gòu)以降低成本，今年以來(lái)房企在資本較量上更為激烈。

　　據(jù)和訊房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，今年5月，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)不同形式融資規(guī)模折合人民幣702.4億元，同比增長(zhǎng)48.5%。截至5月中旬，僅A股市場(chǎng)就有38家房企拋出43次再融資、公司債融資以及中期票據(jù)預(yù)案，擬融資總額高達(dá)1646億元，超過(guò)去年融資總額。

　　而A股的持續(xù)火爆為上市房企通過(guò)增發(fā)股份融資打開(kāi)了方便之門(mén)。據(jù)明源地產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，5月份，上市合計(jì)完成融資累計(jì)超800億元，同比上漲65%，其中，僅華潤(rùn)置地一家融資金額就超過(guò)200億元！

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中國(guó)內(nèi)貸款下降6.8%，企業(yè)自籌資金增長(zhǎng)0.9%。該指標(biāo)主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)告期內(nèi)實(shí)際可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各種貨幣資金及來(lái)源渠道。

　　在銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸仍然謹(jǐn)慎，并且審批難度加大以及成本飆升，導(dǎo)致前5月房企海外發(fā)債規(guī)模大幅萎縮的背景下，房企積極在境內(nèi)資本市場(chǎng)尋求融資結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和替換是非常關(guān)鍵的戰(zhàn)略，這不僅需要業(yè)績(jī)的支撐，而且需要股市的持續(xù)走高。

　　然而，現(xiàn)在A股暴跌，還未實(shí)施的增發(fā)融資計(jì)劃基本要泡湯。明源君梳理了一些上市房企新近發(fā)布的增發(fā)預(yù)案發(fā)現(xiàn)，擬定的增發(fā)價(jià)格，在經(jīng)過(guò)暴跌之后，多數(shù)已經(jīng)高于現(xiàn)在的市價(jià)。

　　如果要繼續(xù)推動(dòng)定增融資，這些房企只能下調(diào)增發(fā)價(jià)格，但即便是這樣，在股市瀑布式下跌的環(huán)境下，實(shí)施的難度將急劇增加，試問(wèn)誰(shuí)會(huì)白白將自己的錢(qián)扔進(jìn)黑洞？

　　股市的平穩(wěn)健康穩(wěn)定發(fā)展有助于中國(guó)的金融體系從以銀行為主導(dǎo)的間接融資體系，向以股市為主導(dǎo)的直接融資體系的轉(zhuǎn)化。直接融資效率高于間接融資，且能有效降低企業(yè)的資金成本，支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但股災(zāi)讓這一切變得不確定起來(lái)。

　　綜上可見(jiàn)，如果股市再次暴跌，樓市會(huì)比股市下跌的速度更快，源于樓市嚴(yán)重過(guò)剩，樓市與股市已經(jīng)栓到一根繩上。

       分析看出，股票和房?jī)r(jià)是成正比例的額，股票下暴跌并不會(huì)刺激房?jī)r(jià)暴漲，所以房產(chǎn)行業(yè)的人士要尤為注意房產(chǎn)市場(chǎng)的變化。