精品视频久久久_成人在线视频网_国产精区一区二区_福利视频电影

現在有越來越多的人選擇去美國購房，這是一個很好的投資方式，因為近幾年我國房價漲的非�？欤�很多人已經承受不起如今的房價了，而美國的房價照我國相比要低一些，但是增長速度較快，很多人就是看中了這一點，才選擇去美國買房的，但是在美國簽購房協議書有一些注意事項需要大家了解。

注意事項：

1)如果購買美國房地產是兩人以上，首先要考慮這房屋是大家共同擁有(JOINT TENANT)，還是各自按股份擁有(TENANT IN COMMON)。

如果房地產是共同擁有(JOINT TENANT)，即此房產沒有全部所有人的簽字不可出租或轉賣。一個共同擁有人去世后，其份額自動在法律上歸屬其他共同擁有人。共同擁有的房產不可立到遺囑中去遺留其繼承人。

如果房產是按股份擁有(TENANT IN COMMON)，擁有各自的股份可以自由轉讓，不需經其他股份所有人的同意，其股份也可以立到遺囑中去遺留給其繼承人。股份所有人去世后，其股份會被其法定繼承人或遺囑繼承人所繼承。

一般情況下，夫妻合伙購買的房地產多以共同擁有的形式出現。房地產投資合伙人之間則選擇股份制的形式購買。

在代人買房產時，一定要在合同中注明房產的實際受益人。有時房產是在委托人代理的情況下購買的。為了保證只交一次房產印花稅(STAMP DUTY)，房產真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否則，會有被罰交雙重房產過戶印花稅的可能。

2)美國房產印花稅的計算是按房產每過一次戶而交納的。

如果委托人在代購房產時沒有注明實際受益人的姓名，在實際受益人想把房產過戶到自己名下時，就會被判再交一次印花稅。因為印花稅是辦房產過戶手續中開支比較大的一部分費用，請一定在委托人購而不是從銀行批貸款之日起才正式生效。

3)白蟻條款

在標準的美國房產購買合同中是沒有白蟻條款的。有的房地產商在合同有加附件或附屬白蟻條款。在商議白蟻條款中一般會注明如有白蟻發現，賣主應在過戶之前妥善治理白蟻及修補白蟻造成的損失。買主還可以加上如有白蟻發現，買主有權終止合同。

作為賣主，為了保護自己的利益，可在白蟻條款中限制白蟻治理及修補的費用，或加上賣主也有權終止合同的規定。

4)其它附加條款

購買房地產主及賣主都可以在合同中加上保護自己或共同同意的條款，法律對此沒有詳盡規定。只要買賣雙方協商同意，合同生效后雙方就受法律的制約了。

5)美國房地產購買合同生效期

房地產購買會以最后簽字方的日期為合同生效期。通常情況下是以賣主接受價格時所簽的日期為準。因為賣主一般會最后才簽房產合同。

從合同生效期到房產過戶，手續合法化一般還需5周到7周左右的時期。房產商的任務在合同生效后就基本算完成了。房產買賣雙方需再付費用給各自的過戶公司去辦理房產的過戶手續。

6)過戶日期

在簽訂美國房產購買合同時，選擇過戶日期一般也很重要。

如果買主需從銀行貸款的話，在選擇過戶日期時請一定注意給予自己充分的時間來過戶。一般情況下，提議最少3周(21天)時間，最好4周，即從銀行貸款批準之日起3周到4周以后再過戶。切不可因急于搬進新購買的房屋而提早過戶日期。因為銀行內部準備貸款手續及辦過戶手續的是不同的部分，許多銀行的貸款文件還都需要在東部銀行總部辦理，這期間最少需2周到3周的時間。

如果銀行貸款手續不能及時批下來或銀行到過戶那天準備不好，不可參加過戶，按法律規定如果從定好的過戶之日起，沒準備好過戶一方在3日還不能過戶，就要按房產購買總金額的12%年息按日向另一方交納罰金，直至可以過戶為止。因此如果過戶日期定的充裕，銀行有足夠時間準備好貸款文件參加過戶的話，就不用擔心交罰金了。

賣主如果賣房時還欠銀行的錢，也應在過戶日期上選擇充裕些的時間，給自己欠款銀行一定的時間去辦理清除貸款的各種手續。一般情況下也提倡給銀行最少3周時間去辦理，因為從貸款部門銀行到其州行再到總行及專門辦理清除貸款的銀行分部，常常需要3周左右的時間來辦理所需文件和手續。如果賣主銀行因清除貸款手續未準備好而不能按指定的過戶日期參加過戶的話，也一樣只有3天時間來準備。3天后如還不能參加過戶的話，一樣要按房產賣出的價格的12%年息來向買主按日交納罰金直到可過戶為止。

如果房產購買合同是現金購買，只需買主的資金在短時間內可到位，按時支付合同金額，買主可以要求將過戶日提前到合同成立之日起2周過戶。同樣賣主如不欠銀行任何貸款的話，也一樣可要求盡快過戶，因為不用在銀行辦理新貸款或清除舊貸款的手續問題。由此，請選擇好對自己有利的過戶日期，從而避免交納延遲過戶手續的高額罰金，因為買賣雙方要對自己銀行的行為負經濟責任。

美國與我國的文化差異很大，所以在簽購房協議上需要注意的問題也有很多，很多地方是與我國不一樣的，所以提醒在美國購房的華人，在簽訂購房協議之前，一定要做好充分的了解，了解這些注意事項，這樣才能保障您的財產安全。