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    (1)預(yù)先通告。

    (2)政府方對(duì)擬征收財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

    (3)向被征收方送交評(píng)估報(bào)告并提出補(bǔ)償金的初次要約：被征方可以提出反要約。

    (4)召開(kāi)公開(kāi)的聽(tīng)證會(huì)，說(shuō)明征收行為的必要性和合理性;如果被征收方對(duì)政府的征收本身提出質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為。

    (5)如果政府和被征收方在補(bǔ)償金額上無(wú)法達(dá)成協(xié)議，通常由政府方將案件送交法院處理。

    (6)法庭要求雙方分別聘請(qǐng)的獨(dú)立資產(chǎn)評(píng)估師提出評(píng)估報(bào)告并在法庭當(dāng)庭交換。

    (7)雙方最后一次進(jìn)行補(bǔ)償金的平等協(xié)商，為和解爭(zhēng)取最后的努力。

    (8)如果雙方不能達(dá)成一致，將由普通公民組成的民事陪審團(tuán)來(lái)確定合理的補(bǔ)償價(jià)金額。

    (9)判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補(bǔ)償價(jià)金并取得被征收的財(cái)產(chǎn)。

    公平補(bǔ)償主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

    (1)主體的公平：即有權(quán)得到補(bǔ)償?shù)牟粌H包括財(cái)產(chǎn)的所有人，還應(yīng)當(dāng)包括財(cái)產(chǎn)相關(guān)的收益人，如房地產(chǎn)的承租人。

    (2)客體的公平，即取得補(bǔ)償?shù)膶?duì)象不僅包括房地產(chǎn)本身，還應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)的附加物，以及與該房地產(chǎn)商有關(guān)的無(wú)形資產(chǎn)

    (3)估價(jià)的公平，這是指法律要求補(bǔ)償?shù)膬r(jià)金應(yīng)當(dāng)以“公平的市場(chǎng)價(jià)值”為依據(jù)。

    公共使用，是指政府征收的目的是為了公共利益，該規(guī)則排除了政府利用行政權(quán)力損害某個(gè)個(gè)體利益而使另一個(gè)體收益。

    2、依法實(shí)施舊城改造

    “重要空間法”的初衷是為了保證絕對(duì)公共利益項(xiàng)目如國(guó)防、水電基礎(chǔ)設(shè)施、高速公路等項(xiàng)目的建設(shè)�？墒请S著一批美國(guó)城市開(kāi)始逐漸老化，對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行翻新改造成了很多地方政府面臨的問(wèn)題。美國(guó)最高法院于1954年作出裁決，擴(kuò)大《重要空間法》，特權(quán)范圍，允許地方政府可以出于公共利益的需要與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手對(duì)頹廢的舊城區(qū)強(qiáng)行征收并進(jìn)行改造。此特權(quán)隨后繼續(xù)不斷擴(kuò)大，可征地從頹廢的舊城區(qū)拓展到老舊商業(yè)區(qū)。1962年，在紐約市長(zhǎng)的帶領(lǐng)下，紐約港務(wù)局開(kāi)始了對(duì)世界貿(mào)易中心大樓的征地活動(dòng)。代表幾百家店家的西下城商人協(xié)會(huì)對(duì)此征地行為作出了上訴。在被紐約上訴法院駁回后，官司打到了美國(guó)最高法院，美國(guó)最高法院于1963年12月對(duì)此上訴予以駁回，在經(jīng)過(guò)一系列復(fù)雜的法律賠償程序后，世界貿(mào)易中心大樓終于得到了建設(shè)。大法官的意見(jiàn)是，該商業(yè)區(qū)毗鄰華爾街和紐約港，該地段是美國(guó)乃至世界經(jīng)濟(jì)的象征，世貿(mào)大樓的修建將吸引全世界對(duì)美國(guó)的投資，會(huì)給紐約乃至美國(guó)帶來(lái)更大的繁榮，而幾百家店鋪不能夠做到這一點(diǎn)。

    3、通過(guò)司法程序達(dá)到房屋拆遷動(dòng)態(tài)平衡

    從司法角度來(lái)看，美國(guó)面對(duì)拆遷難題采取了不求完美但求進(jìn)步的態(tài)度。“重要空間法”保證了居民上訴和對(duì)拆遷理由提出質(zhì)疑的權(quán)利。美國(guó)司法學(xué)院是代表普通居民對(duì)拆遷特權(quán)濫用進(jìn)行上訴的一家著名民間法律機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)肯定“重要空間法”中因水電、道路、公用基礎(chǔ)設(shè)施、國(guó)防等公益事業(yè)進(jìn)行征地的特權(quán)，但是對(duì)地方政府因經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)而濫用拆遷特權(quán)提出質(zhì)疑。除了美國(guó)司法學(xué)院以外，美國(guó)還有多個(gè)民間組織和法律機(jī)構(gòu)代表居民對(duì)征地特權(quán)濫用發(fā)動(dòng)攻擊，這就形成了代表政府的為政府征地特權(quán)辯護(hù)的律師團(tuán)和代表居民的民間法律機(jī)構(gòu)的兩大陣營(yíng)�？偟目磥�(lái)，美國(guó)地方政府和居民就政府征地特權(quán)的法律糾紛各有輸贏，形成了一種動(dòng)態(tài)平衡的態(tài)勢(shì)，這種態(tài)勢(shì)導(dǎo)致了各地方政府在啟動(dòng)征地特權(quán)時(shí)更加小心翼翼。