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導讀

許多經濟學家認為, Trump領導下的美國政府將會進入一個利率上漲、國民稅務減輕、基礎建設大規模啟動、通脹壓力加大的新紀元。如此復雜的大環境將會對美國商業地產市場、房地產信托基金公司(REITs) 、國際投資、商業借貸等領域的方方面面產生深遠影響。今天, 我們就從以下五方面洞悉Trump執政可能對美國商業地產帶來的影響。

/ 稅收 /

種種跡象表明, Trump政府很可能保留有利于地產開發商的稅收政策, 例如: 幫助投資者延稅的“1031同類地產置換法案”及其對投資經理的稅務免除優惠。此外, 也有消息指出聯邦所得稅將進行全面下調。稅收改革一旦實施, 加之基礎建設花費加大和可能出現的移民政策縮緊, 將導致一定程度的通貨膨脹和利率上調, 使美國境內投資下降(至少短期內) 、人口增長放緩, 最終影響商業地產交易。

/ 國際貿易 /

Trump曾發誓要退出多個國際貿易協定，其中就有由12個國家簽訂的“跨太平洋伙伴協定 (Trans Pacific Partnership)”。一旦Trump 堅持其 “反自由貿易協定” 主張, 勢必會使價格上升, 通貨膨脹壓力加大, 最終導致商業地產的資產回報率(Cap Rate)上漲, 資產貶值(Cap Rate 與資產價值成反比關系)。

經濟合作與發展組織 (簡稱OECD) 在最新發布的報告中稱, “總體來講, 美國人民應對Trump 政府對經濟上的影響持樂觀態度” 。但同時, 他們也表示 “Trump主張的貿易保護非常令人擔憂”。由于反自由貿易會導致制造業成本上升和價格上漲, 人民生活水平會受到影響, 同時危害國家財政狀況。雖然貿易保護在短期內可以將一些就業留在美國, 但長遠看卻會損害國家和人民的共同利益, 并且拉低全球經濟增長速度。

/ REITs /

利率上調時, 人們常武斷的認為它一定會對REITs (房地產信托基金)產生負面影響, 因為債務成本(Cost of Debt) 上升會壓縮股本回報率(Return on Equity)。但實際上, 該理論僅適用于利率調整初期。起初, 資產價格(Asset Price) 會因為凈現值 (NPV) 的縮水而迅速下降, 但一段時期過后它就會重新隨著強勁的經濟形勢回升。

利率的調整反應的是國家整體經濟形勢的改變。健康發展的經濟會促進企業 (如: 招聘新員工) 和個人加大支出 (如: 遷入新公寓，購物頻率上升) 。對于房地產信托基金來講, 這意味著股東收益和分紅會隨著入住率、租金和商業基礎建設的提升而增加。只要利率上漲是源于經濟和就業增長, 商業地產的需求就會隨之上升。

/ 國際買家 & 移民 /

高端房地產市場的國際買家一直都是拉動美國房地產投資、高級別金融服務、和地產項目建造需求的重要因素, 為美國房地產業的興盛作出了重要貢獻。然而, 一旦Trump縮緊移民政策或大規模遣返非法移民, 可能會導致外國投資者在美投資數量下降和勞工短缺造成的開發成本上升。與此同時, 我們也應注意到Trump競選時期的很多提案都出現了前后搖擺, 例如他承諾要驅逐110萬美國非法移民, 但隨后又聲明會酌情留住一些人。

/ 金融環境監管 /

Trump 執政后很可能更改 “Dodd–Frank” 和 “Basel III” 兩大金融監管法案內容。縱然他不會完全廢除 “Dodd–Frank(多德-弗蘭克法案)”, 但其極可能對特定部分進行修改, 例如削弱該法案對社區銀行掠奪性放貸(不考慮申請人的信用記錄, 收取高利率, 危害房地產市場健康) 的影響。約10,000家美國小型銀行一直以來都是建筑貸款和土地開發貸款的重要融資機構。放寬對他們的管制特別有助于在當前供小于求的市場環境下提高房屋修建量。

除此之外, Basel III (巴塞爾協議III), 這個在銀行與房地產建筑貸款間起保護作用、全球自愿參與的金融監管標準也將面臨Trump的挑戰。國際貨幣基金組織(International Monetary Fund) 前首席經濟學家Simon Johnson 認為 “Trump領導下的美國政府可能會加入歐洲監管機構以促使Basel III 放寬監管制度標準, 這一動作將意味著金融危機后期時代的結束。”