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　我國的房地產業正處于快速發展階段， 在市場強勁需求的拉動下， 許多位于舊城區的工廠先后搬遷讓位于商業和住宅， 即所謂“退二進三”的舊城改造政策。開發商往往看中的是搬遷工廠的優越地理位置，但是對這些企業在長期運行過程中對本地和周圍環境造成的污染，以及污染對未來商業和住宅的影響很少顧及。這就使得消費者在購買這些地區的不動產時冒著很大的污染損失風險， 這種風險損失最終會轉嫁到各個階段的消費者身上。西方學者在最近的十年中已經開始重視這種污染損失風險，并且成功地運用不少有效的估價手段評估這種損失[1-8].由于受環境污染不動產的評估工作在我國基本處于空白， 本文在概括的基礎上， 初步介紹北美估價師評估受污染的不動產的工作， 以期引起國內同行的重視。

　　不動產的最大特點之一是位置的不可移動性。伴隨區位條件的改善，這種不可移動性可以為她帶來巨大的增值，但是當出現環境污染時，不動產不可避免地受到來自內部和外部的環境污染物的污染。伴隨科學技術的發展和人民大眾環境意識的提高，以及對污染水平測量技術的日益完善，人們也要求對這種受污染的不動產進行客觀估價，以便體現公開、公正、公平的市場交易。

　　一般而言， 不動產根據其用途可以分為3種主要類型： 工業、商業和住宅。工業用地的污染往往與工業的性質有關， 例如： 鋼鐵企業帶來的重金屬污染、化工業帶來的各種無機和有機化合物污染、食品和紡織企業帶來的各種有機污染、建材企業帶來的粉塵污染等等; 商業用地的污染一般小于工業用地污染， 并且往往通過商品的運輸、儲存和銷售過程中的泄漏、遺棄、事故等環節造成的污染，商業污染的范圍一般小于工業污染，但是有時對局部地區構成的污染也不容忽視; 住宅污染主要來自住宅建設、裝修和生活垃圾造成的污染， 住宅建設和裝修造成的污染比較集中因而容易得到控制， 生活垃圾造成的污染卻是較長期和分散的， 其造成的有機污染也會對周圍地區造成較大的影響。此外，根據污染物的時效性， 可以分為暫時的、短期的和長期的， 例如： 噪音和空氣污染可以看作暫時的， 因為污染源一旦得到控制污染很快消失; 水污染一般要持續相當一段時間，時間長短很大程度上取決于自然凈化能力; 土壤和地下水污染即使在污染源被清除后還會持續相當長的時間，這種長期的污染對不動產的價值影響最大，因此也是估價師在估價過程中分析的重點。

　　二、北美估價師評估受污染不動產的歷史發展

    Campanella 于1984年在美國《估價雜志》(The Appraisal Journal)上發表的“污染情況下的價值部分缺損”可能是北美第一篇涉及污染不動產價值估算的文章[1].Patchin 于1988年首次提出污染不動產的“污名”(stigma)概念[2]，污名是指被污染不動產的污染物被清除后依然存在的“名譽”上的損失， 這種損失會繼續對不動產的價值產生減值作用。Patchin 進一步提出，污染不動產最少存在3種價值損失：(1)污染物的清除成本;(2)對受污染損害公眾的補償義務;(3)污染物清除以后留下的“污名”造成的價值損失，因為人們通常的概念是“不要把麻煩買過來”。Patchin指出傳統的市場比較法還無法客觀評估這類不動產， 鑒于市場比較法的失靈，Patchin 指出最好的估價方法是采用資本還原利率，因為它主要受3種因素制約，其中包括：凈資產增值率，可持有抵押貸款期以及對不動產未來增值或貶值的預期[2].1990-1992年的早期文章主要是采用某種標準框架[3]，即根據市場價值通過資本還原利率對污染不動產進行折扣， 具體步驟包括：(1) 確定沒有受到污染的類似不動產的市場價值;(2) 確定清除污染的市場成本現值;(3) 確定由于污染帶來的物業收益損失現值;(4) 確定由于污染帶來的物業維護成本增加的現值;(5) 確定目前污染物業的維持成本現值，包括維修費、稅費和保險費等。

　　直到90年代后期， 由于西方社會公眾環境保護和健康意識的提高以及市場需求的發展， 越來越多的估價案例開始涉及污染不動產價值估算， 其中比較典型的有， Page 和Rabinowitz (1993)通過6個工業和商業用地的典型案例評價地下水污染的影響[4]，他們發現地下水污染對工業和商業用地的影響反而大于居住用地; Patchin (1994) 研究了8個工業和商業用地的交易案例[5]，他發現污染對不動產價值的影響范圍可能高達20.9%甚至到93.7%， 影響程度的大小取決于污染物的種類、范圍和可持續的時間，其中對不動產價值影響最大的是污染對人體健康的損害程度， 同時他也指出，強烈的市場需求可能會淡化污染對不動產的價值影響。Simons and Sementelli (1997)曾經研究地下儲油罐滲漏對不動產的影響[6]，通過對比1989到1992年美國Cleverland不動產的銷售數據，他們發現具有地下儲油罐的不動產的交易價格明顯低于商業不動產10.4%的交易基準價格，其幅度大約在3.8%到4.9%之間。即在這4年之中， 同類不動產的市場交易價格增幅在10.4%的基準水平之上， 但是具有地下儲油罐滲漏的不動產增幅僅僅達到3.8%到4.9%之間。運用經濟學的術語來說， 由于污染使得不動產的邊際收益至少減少5~6個百分點。 Simons等人(1999) 應用6個市場交易案例，得出結論[7]： 具有污染的地下儲油罐的不動產的交易價格降低幅度在28%到31%之間。

　　在上述分析中，我們可以看到， 污染對不動產價值損失的影響是明顯的和客觀存在的[8]， 但是這種影響程度到底有多大? 不同估價師的案例分析中存在較大差別， 其中除了受污染不動產本身的特性之外， 不同的估價方法也會對污染損失的影響產生重要影響。因此有人進一步研究北美估價師采用何種方法進行受污染不動產的估價。

　　三、北美估價師評估受污染不動產的方法綜述

　　1998年Kinnad等人向美國和加拿大的208個估價師發放了一份調查表[3]，主要是針對如何評估受污染不動產的價值。最終獲得86份可以用來歸納分析的調查表，其中81份來自美國，6份來自加拿大， 背景調查表明54%的估價師具備10年以上的經驗評估污染不動產。調查基本統計結果列入表1和表2， 根據調查表和統計結果， 可以歸納出北美估價師評估受污染不動產的方法具有以下特點：(1) 由于北美地區評估受污染不動產已經積累了10年以上市場數據， 80%的估價師表示只要能夠收集到數據就優先采用市場比較法;(2) 79%的估價師采用過收益還原法。進一步的調查表明：72%的估價師采用直接資本化率方法，64%采用折扣現金流模型(DCF，discount cash flow)。在資本收益率調整類型中， 70%估價師通過增加資本還原利率估算污染損失， 而60%估價師則通過扣除租賃收益達到抵扣污染損耗。此外， 還可以通過減少租賃收入、貸款價值比率、分期付款期或者增加空置率、負債率、凈資產產出率、凈資產分紅率等多種方式抵扣污染損失。另外，有個別估價師指出，當受污染不動產用于商業、零售業或工業、倉儲業時，污染的影響幾乎可以忽略不計。另有些估價師主張采用增加不動產運行成本來抵扣污染的影響;(3) 63%的估價師采用 “假設無污染法” 來評價污染的價值損失， 即首先估算沒有被污染情況下的不動產價值，然后扣除用于治理污染的成本費用和消除污名的價值損失。有的估價師指出，在某種極端情況下， 如果消除污染的成本超過物業的市場價值，則不動產的價值為零;(4) 在多年的評估實踐過程中， 沒有估價師拒絕評估受污染的不動產， 但是具體評估途徑不盡相同， 其中55%的估價師通過沒有被污染的物業價值作為基準，然后扣除污染價值損失的影響， 87%的估價師則是直接對被污染不動產的價值進行評估。這一結果表明， 相當一部分估價師同時采用2種途徑來估算污染不動產的價值;(5) 關于對被污染不動產的“污名”評估方式(表2)， 61%采用增加折扣率， 66%采用增加資本化率， 57%采用減少估算的現金流， 75%采用減少估算的市場價值。顯然， 不論采用何種方式， 對被污染不動產的“污名”評估都具有很大的難度和不確定性。為了克服這種不確定性， 估價師主要采用5種基本途徑， 55%以上的估價師依靠以往的經驗積累， 50-75%的估價師依靠市場銷售或租賃比較案例， 43%的估價師采用現金流風險分析， 41%的估價師依據環境影響評價報告(階段I)， 53%的估價師依據環境影響評價報告(階段II)。

　　(6) 僅僅有3%的估價師表示不考慮污名的影響， 51%的估價師依靠經驗或者買賣交易各方的觀點確定污名的影響， 83%的估價師則是依靠市場銷售的數據確定污名的影響。

　　四、結論與討論

　　伴隨人類社會的發展和公眾環境健康意識的提高， 受污染不動產的價值評估已經引起各國房地產估價行業的重視。本文通過客觀介紹北美估價師對污染不動產的多年評估方法和經驗， 可以得出以下基本結論：(1) 污染不動產最少存在3種價值損失：(a)污染物的清除成本;(b)對受污染損害公眾的補償義務;(c)污染物清除以后留下的“污名”造成的價值損失;(2) 北美估價師主要采用4種方法評估受污染不動產的價值損失： (a) 市場比較法; (b) 收益還原法; (c) 假設無污染法; (d) 污染損失直接估算法;(3) 對被污染不動產的“污名”評估具有很大的難度和不確定性， 北美估價師主要采用5種基本途徑： (a) 以往的經驗積累; (b) 市場銷售或租賃比較案例; (c) 現金流風險分析; (d) 環境影響評價報告(階段I); (e) 環境影響評價報告(階段II);(4) 北美估價師已經具備較多的經驗評估受環境污染的不動產。其中一個重要因素是北美地區已經積累較多的受環境污染不動產的市場交易案例， 從中他們不僅可以獲得與污染損失相關的市場銷售租賃資料， 同時也可以得到資本還原利率和收益率的折扣比率等等的必要數據和信息。因此建立完善的房地產交易信息系統是十分必要的。

　　根據房地產業向生態化方向發展的必然趨勢，我國房地產估價行業也應該及時預見和把握這種趨勢， 開始重視環境污染對不動產帶來的價值損失， 以便與國際房地產估價行業的發展接軌。本文初步歸納和介紹北美估價師的基本工作方法， 相信國內同行會在不久的將來總結出這方面更多的優秀案例和方法的研究成果。