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　因宏觀調(diào)控嚴(yán)厲，不少國(guó)人將置業(yè)眼光投向海外，而美國(guó)樓市因出現(xiàn)回暖跡象，讓不少國(guó)人欲出手購(gòu)買，但置業(yè)美國(guó)也并非像不少前來(lái)國(guó)內(nèi)拉客的項(xiàng)目宣傳那樣容易，置業(yè)的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)如同陷阱，隨時(shí)可能等在路上。所以，如果對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不熟悉，建議有興趣的買家先行了解美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，然后可以根據(jù)自己的預(yù)算和傾向的城市，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和在線經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行交流后，再看看哪類房產(chǎn)比較適合自己。另外，參加由專業(yè)置業(yè)公司組織的赴美看房團(tuán)，又或者到美國(guó)之后，找口碑較好的經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)看房，也是在美國(guó)置業(yè)必須要做的準(zhǔn)備工作。

　　四大購(gòu)買因素

　　那么，中國(guó)買家在美國(guó)挑選投資價(jià)值高的房產(chǎn)項(xiàng)目，首先要了解那幾方面的信息呢？我們總結(jié)了四大購(gòu)買要素：區(qū)域地段、地產(chǎn)品牌、融資貸款及托管服務(wù)。無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家置業(yè)投資，前三大因素都是需要提前了解的。

　　首先，房產(chǎn)投資的核心原則是放之四海而皆準(zhǔn)的，那就是地段、地段、地段！地產(chǎn)項(xiàng)目所處的區(qū)域地段是決定其市場(chǎng)價(jià)值的核心衡量標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論在美國(guó)還是在世界其它地區(qū)，這都是一樣的。盡管美國(guó)市場(chǎng)的投資門檻并不高，市場(chǎng)上有眾多10多萬(wàn)美元的低價(jià)房產(chǎn)特別是法拍屋(注：由于債務(wù)糾紛，債權(quán)人取得“執(zhí)行名義”后，由法院查封債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)抵押物，進(jìn)而執(zhí)行拍賣處分而產(chǎn)生“法拍屋”。)出售，但是低價(jià)位不代表低風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的核心考量就是其地段。

　　其次，不同地產(chǎn)品牌代表著不同的建筑風(fēng)格、不同的設(shè)計(jì)理念，以及無(wú)形的品質(zhì)保障。

　　第三點(diǎn)，在海外置業(yè)過(guò)程中，如果單純考慮到投資收益，那么貸款融資帶來(lái)的金融杠桿作用是投資者不可或缺的。自次貸危機(jī)以來(lái)，美國(guó)的信貸機(jī)構(gòu)一直緊縮銀根，對(duì)于沒(méi)有美國(guó)信用記錄的海外投資者來(lái)說(shuō)，獲取貸款進(jìn)行投資的可能性極小。僅有少數(shù)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠?qū)ふ业劫J款機(jī)構(gòu)為海外投資者提供貸款。

　　最后，針對(duì)中國(guó)買家而言，海外投資的管理租賃是必須要考慮的因素。美國(guó)房產(chǎn)每年通常都有2-3%的持有稅費(fèi)，如果不進(jìn)行有效租賃管理，投資收益將顯著受損。然而，投資的物業(yè)遠(yuǎn)在大洋彼岸，投資者想要親力親為地管理那是不可能完成的任務(wù)。因此完善的后續(xù)托管租賃，是投資者不得不考量的重要因素。

　　置業(yè)費(fèi)用一籮筐

　　在美國(guó)申請(qǐng)貸款不僅繁復(fù)而且難度比較大，通常美國(guó)的貸款機(jī)構(gòu)及銀行僅提供貸款給美國(guó)公民或永久居民。當(dāng)海外其他身份買家想要申請(qǐng)貸款買房時(shí)，首付得增加，獲批率才會(huì)增加，但究竟增加到多少，并沒(méi)硬性要求。也并不是每家機(jī)構(gòu)都會(huì)提供此類貸款，通常是在有大量移民的國(guó)際性大城市才會(huì)有這類提供貸款的機(jī)構(gòu)。2008年后，很多大的機(jī)構(gòu)要求申請(qǐng)貸款者至少提供40%~50%的首付。

　　在置業(yè)之初，除支付房款或首付外，還需交納房屋檢查費(fèi)、貸款申請(qǐng)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、過(guò)戶登記費(fèi)、律師費(fèi)、交易稅、取暖燃油稅、房產(chǎn)稅等等費(fèi)用，所有這些稅費(fèi)加在一起，大約是房?jī)r(jià)的3%-7%。美國(guó)的房產(chǎn)買賣都需要由中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成。

　　購(gòu)房之后每年要繳納的房地產(chǎn)稅，以及購(gòu)房后的翻修費(fèi)用以及維護(hù)費(fèi)用。其中房產(chǎn)稅是主要的支出，美國(guó)的房產(chǎn)稅稅率是住房?jī)r(jià)值的1%-3%，最高可達(dá)6%。房產(chǎn)稅各地區(qū)之間差別很大，即使一個(gè)城市的不同街區(qū)稅率也不相同，富人區(qū)、社區(qū)環(huán)境好的街區(qū)房產(chǎn)稅稅率就相對(duì)高些。除此之外，還有地稅、物業(yè)管理費(fèi)等。

　　如果要進(jìn)行房屋托管，還必須每年給托管公司6%的房?jī)r(jià)再加上每個(gè)月100多美元的托管費(fèi)，或者給經(jīng)紀(jì)人至少一個(gè)月的租金等等。再加上房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)還要為增值部分繳納個(gè)人所得稅，就算沒(méi)有房?jī)r(jià)近年來(lái)持續(xù)下跌這個(gè)因素，投資美國(guó)房產(chǎn)也難以讓投資人賺到大錢。

　　不過(guò)，美國(guó)比較高昂的房租還是會(huì)讓投資者有較穩(wěn)定的收入。洛杉磯地區(qū)一些新興的住宅區(qū)，總價(jià)30萬(wàn)美金左右的能租到2000美元左右，在除去各種相關(guān)費(fèi)用后，租金回報(bào)率大約能達(dá)到5%。

　　小貼士

　　美國(guó)出售的住房幾乎都是精裝修，并配置空調(diào)、冰箱、暖氣、洗衣機(jī)、烘干機(jī)等基本生活電器。他們說(shuō)的面積是有供暖的室內(nèi)使用面積，車庫(kù)、地下室、閣樓等如果沒(méi)有供暖都不算面積，均屬贈(zèng)送。