相信很多人都有買房的經歷，但是國外置業的話對于外國人有沒有什么條件限制呢？相對于本地人來說有什么區別嗎？下面我們就以美國為例，看看本土人和外國人購房有何區別
雖然美國(房源)歡迎任何國家的公民里美國購買房地產，但還是有一些區別對待，比如銀行貸款，出售交易，出租收入，遺產稅收等。
在美國買房過程中，首先要決定房產所在的城市，是在哪個州，哪個城市，再決定在哪個社區。然后可以聘請當地的房地產經紀人陪同看房子，看完房子，決定購買了，就得進行簽署買賣合同(Purchaseand Sale Agreement)，房屋檢驗，申請貸款(中國人來美購置房產大多用現金一次到位，就可免了這道程序)，購買房屋保險，過戶(Closing)。作為購房者必須了解相關的知識，對購置房產的每一流程都要慎重考察和把關，才能將買房煩惱事發生的可能性降到最低。
重視教育的中國人一般來美國喜歡購買學區屋，在美國也有學區屋。美國的公立中小學（微博）不收學費等任何其他雜費，但學生只能是來自本學區(school district)的居民。因為學校的經費和老師的薪水由地方政府撥款，而地方政府的預算主要靠房產稅。一個地區的房價高，從而地方政府能征收到較多的房產稅，就能建條件較好、設備較新的學校，能提供吸引優質師資的薪水，而學生的統考成績和其他評估結果也會比較好，所以有“好學區”一說。
雖然我們都知道“物以類聚、人以群分”這句老話，不過在美國，更現實的是“人以錢分”。所以，你具有多少經濟能力，可以買怎樣層次的房子，你周圍的鄰居們也往往在相近的收入區域內。好學區一方面能吸引較高層次的居民，另一方面又得依賴高房價帶來的高稅收支持;而購買中高級房屋的居民比較富裕，工作比較穩定，受教育程度比較高，為子女教育的投資也比較多，從而能為學校提供較好的學生來源，有利于學校提升教學質量。如此互相促進，好學區就成了好社區的代名詞了。當然，好學區的房價受有形價值和無形價值的共同作用而大幅攀升，同樣的房子在好學區和壞學區的售價可以相差巨大。
作為外國人在美國購買房屋簽署合同時，要注意的很多細節是與中國不同的地方。
在選定社區，看中房子，討價還價談定價格后，雙方就要簽署買賣合同，把買賣雙方議定的條件和價格用對雙方都具有約束力的合同形式固定下來。一般是由買方經紀人提供房產購買合同，賣方經紀人在此基礎上作評估，對于具有潛在法律風險的條款進行修改，或者增加條款。合同簽署后就具有法律效力，任意修改或取消，要承擔違約責任。
購房合同中除列明買賣雙方的姓名和房產的議定價格外，還要有房產的法律描述，這包括房屋地址、地段編號、地契編號、房屋平面圖、土地面積、建筑面積、房產稅是否結清、房產抵押狀況等。買方要對這些房產描述逐一核實，確認無誤。
除此之外，合同中還包含一些保護賣主和買主的條款。比如定金條款用來保護賣方，補償賣方在簽署合同、房產下市后，由于買方不能履行合同，最后房產沒能成交帶來的損失。通常定金是房產議定價格的2-3%。
貸款意外條款(Mortgage Contingency Clause)則是針對買方的保護條款。除現金交易外，大多數人買房需要向銀行貸款，而且很多情況下是在簽訂了買房合同后才向銀行申請貸款，因此有可能出現合同簽署了但銀行拒絕貸款的情況。貸款意外條款賦予買方因貸款不成而取消合同的權利,即合同中約定一個日期，在此之前如果買方拿不到銀行貸款批準書，買方有權取消合同，所有定金退回買方，雙方互不追究責任。所以，賣主通常會調查了解對方有一定的信用和貸款能力后，才會認真同其談交易。
買方為了保護自己，還應在合同中列入房檢及維修責任條款。在成交前，買方要雇請有執照的房屋檢驗師對房屋作徹底檢查，如發現存在較大的結構、建筑破損或隱患，買方可以要求賣方就有問題的地方進行維修或更換。為防備賣方在房產成交前未完成維修的狀況，買方可以在合同中規定如發生這種情況，在房屋議定價中扣除維修費用。
同時，購房涉及的房屋保險主要有兩種：房屋財產保險(Homeowner s Insurance)和房屋產權保險(Title Insurance)。房屋財產保險的范圍包括任何房產及屋內財產的損失，比如火災、入室搶劫、偷盜等帶來的損失。房屋產權保險是免除買主遭受產權糾紛的損失。比如一個老頭過世了，他的女兒把老頭的房子賣給你，一切法律手續看來正當、完備無憂。房屋成交后不久，突然又冒出個老頭的兒子，宣稱這筆買賣無效，因為他作為繼承人之一沒有同意。如果你買了房屋產權保險，就由保險公司出錢幫你打官司;如果你輸了官司，保險公司要賠償你購屋的損失。
在美國由于土地是私有的，開發商從私人手里買來土地，這塊土地也許不清不白轉手多次了，所以買新房也會出現產權方面的問題。另外，新房的開發商可能沒有完全支付建筑公司的建房款項，新房建好售出，但買主并不知道潛在的債權糾紛。待房屋過戶后，建筑公司前來討債，而開發商已經破產或者逃之夭夭，這時麻煩就來了。有了房屋產權保險，就由保險公司打理向建筑公司賠償的事項。房屋產權保險是一次性支付的保險，能夠持久保護房屋產權的安全，此保險費的計算根據購房價格而定。
如果所有流程按部就班走完了，就進入托管過程，就是在第三方托管公司(Escrow Company)開設專門帳戶以便過戶,同時展開貸款程序。
通常在購房合約被接受之后三個工作日內，買方需要在這個帳戶內存入購房意向定金(Initial Deposit),一般不會超過購房價格的3%。然后展開一系列所需的房屋檢查，比如：白蟻，建筑等等。有時這些檢查的結果可以作為是否最終履行合約的先決條件(contingency)也有的時候賣主會有還價(counter-offer),買主需要對價格作進一步的評估看是否可以接受。無論您是來洛杉磯(房源)投資或定居，“買賣房屋找成薇一定成!”房產過戶時間通常由買賣雙方商定，一般情況下在30天到45天，如果不需要貸款的情況下，最快一個星期左右可以過戶。在正式過戶之前，買方要將首付款加上所有的過戶費用，包括產權保險，房屋火災保險，托管公司手續費，電匯費用，貸款費用等等。
在所有費用到帳之后，托管公司才會做產權過戶注冊(Deed Recording & Closing of Escrow)。如無其他問題，正式過戶的當天買方就可以拿到新房子的鑰匙了。
在美國買房了，必須還要承擔公共責任。也就是您對社區負責。對于想在美國購置房產，但沒有計劃或不能在美國長期居住的中國人必須明白，當你買下了美國房產，它雖然成了你的私人財產，但也給你帶來了不可推卸的公共責任，無論你是不是使用這個房產，都得履行這些責任，否則就會被罰款，甚至房產遭沒收。
首先是繳納房產稅的責任，只要你擁有了房產，你就必須向房產所在地的最基層政府繳納房產稅。房產稅由基層地方政府確定，各地區差異很大，年稅額大多在房屋市場價的1%至3%范圍內。以紐約(房源)市曼哈頓區為例，房產稅率是1.2%。而美國佛羅里達州的邁阿密(房源)市，房產稅率為2.4%。
每年11月1日，政府部門會陸續寄出稅單，所有的房產擁有者在兩個星期內都會收到稅單。房地產稅每半年繳納一次，日期第一次從11月1日至12月10日，第二次是2月1日至3月10日。無論您是來洛杉磯投資或定居，“買賣房屋找成薇一定成!”逾期繳稅者每超過一次期限，要多支付納稅額的10%作為罰金。若是連續5年未繳納房地產稅，房產將被拍賣。”
如果你的房產是產權公寓或連棟屋，就得按月交付物業管理費。物業管理費各地沒有一個標準，由各物業管理公司自行規定，大致的范圍是每年4000至5000美元。一般來說，檔次越高的住宅區，收取的物業管理費也越高。但如果是老舊的公寓區，雖然檔次不高，物業管理費卻特高，因為越是年代久遠的公寓，越是需要維修，而美國的房屋維修人工成本很高，都要由物業管理費來開支，迫使物業管理費高漲。
如果你買的是獨棟屋，那么你很可能不需要交付物業管理費(即使有管理費，也是微不足道)，但你就得自行負責，務必保持房產外圍外觀符合地方政府的規定。美國各地的小城鎮(獨棟屋大多散布在小城鎮)都制定了本地區居民必須遵守的細則。比如規定門前草坪的草不能超過5英寸，而春天雨后草會瘋長，偷偷懶沒理睬，對不起隔幾天就會收到罰單。所以，獨棟屋的主人春夏天要割草，秋天要掃落葉，如果是在北方，而且門前有人行小道，則冬天還要清理門前小道上的積雪。如果你不常住，就得雇人打理這些。
必須了解美國對房產出租和出售的稅務事項，不然的話，可能會被起訴。
很多中國人到美國買房，都是出于投資而非居住的目的，這就可能涉及房產出租的問題。外國人在美國的房產，如果用于出租，所得稅是獲利部分的20%。例如，扣除房產稅、管理費、維修費等，出租房子一年獲得凈利潤5萬美元，按20%計算，則要交稅1萬美元。
如果外國人將房產賣掉，獲利的33%要交所得稅。比如30萬買入的房子50萬賣出，獲利20萬，這20萬的33%，66000美元就是要繳納的所得稅。
美國聯邦法律對外國人購買房產沒有法律限制，只要有錢，來者不拒，但對外國人出售房產卻制定了專門法律。基于擔心外國人在美國房地產市場上買進賣出，賺了差價后沒交稅就走人了，而美國稅務局(IRS)無計可施，無法跨國追討，國會在1980年制定了“外國人房地產投資稅收法”(The Foreign Investment in Real Property Tax Act,FIRPTA)。該法規定：“外國個人或者公司在出售位于美國的房地產時，需要繳納房款的10%作為其所得稅預扣款。”
因此，在美國出售房地產不管是否盈利，都將被扣留成交價的10%。這筆錢由買方截下，在成交后的20天內上交國稅局。買方如果沒有依法預扣這筆稅款，房屋全額成交，會面臨1萬美元的罰款。如果外國賣主以后據實報稅(這種情況大部分是因為賣主發現預扣款多于應繳納的稅款)，國稅局扣除稅款后再退還剩余部分;如果賣主沒有報稅(這種情況大部分是因為賣主發現預扣款還不夠繳稅)，國稅局就沒收這筆預扣款。
另外，美國的遺產法對外國人十分嚴厲，如果美國房產的外國擁有者去世了，美國政府要對房產6萬美元以上的部分征收45%的遺產稅。在此方面，美國公民的遺產個人免稅額可達500萬美元，夫婦的免稅額高達1000萬美元，而外國人只能享有6萬美元的遺產免稅額。
以上就是專業分析在美購房美國人和外國人的區別。由此可以看出無論哪個國家對于本國國民都有先天的優勢和照顧。
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