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已有不止一個網友來問我，這種公司可信嗎？他們開出的條件太誘人了，公司承諾包租且每年的租金凈回報率在10%以上，如果低于這個數他們愿意補上，能跟他們合作嗎？還有網友來問，有公司承諾只要出資買下25萬美元的房產，他們就包辦綠卡，有這回事么？

如果投資人把錢完全交給他們去購房并管理，上當受騙只是遲早的事。那么，如何判斷你的代理人是否在欺騙你呢？你的美國投資購房計劃有多大風險呢？把握如下幾條你就明白了：

一、經紀人資格

在美國，從事房屋買賣并收取傭金的公司和個人都必須持有各州頒發的經紀執照，獲取執照并非易事，對個人而言必須要有社會安全號，參加規定數量的課時學習并通過嚴格的考試，才有資格申請執照，個人執業必須加入有執照的公司，接受公司的內部管理和監督，收取傭金也必須通過公司而不能個人收取。為了保持執照的有效性，每年還要參加必要的培訓并交納數額不低的執業會費。美國聯邦和各州都有專門制約經紀人和經紀公司行為的法律規定，執業人若有違反就可能丟失執照，所以他們中的絕大多數都是誠實守信且忠于客戶的。

在美國沒有執照的任何個人或公司都不允許代理買賣房屋，不能收取傭金，不能收取介紹費，連經紀公司內部接電話的前臺小姐，如果她沒有執照的話都不能回答與房產信息有關的任何問題。所以，如果一家沒有執業資格的公司在從事房屋買賣活動，那么這家公司的行為肯定是非法的，如果你不小心與它簽了代理合同，可以肯定的是合同無效，你的利益得不到法律的保障，吃虧是在所難免的了

二、跨州執業

美國各州頒發的房地產經紀執照只在本州內有效，比如說，你遇到的經紀公司或經紀人只有加州的執照，那么它就不能買賣密蘇里州的房屋，如果這家公司提供給你的房源是遍布全美各州的，那你就要格外小心了，你要問清楚，如果你買其他州的房產，誰才是你真正的經紀人？你必須跟直接的真正的經紀人簽訂代理合同，才有可能保障自身權益。

三、購房合同的標準格式

如果你遇到的是正規經紀人，他提供給你的購房合同一定是當地行業協會內部的標準文本，判斷是否為標準文本只須看看合同的上方或下方是否有當地房地產經紀協會的Logo就知道了，還有呢，美國的官方文字是英文，如果你的購房合同是中英文對照版且沒有Logo，那就要多問個為什么，這些非標準文本的合同極有可能只有利于對方而對你不利。另外，標準格式的購房合同等法律文件都是有版權的，只能由協會會員使用，非會員使用將會構成侵權。所以，對不懂英文的中國人而言，使用標準格式的購房合同反倒是個極好的保護。

四、你買的房屋將獲得哪種形式的產權文件？你支付的全部購房款中有無產權保險費？

美國的房屋產權文件按照獲得方式的不同和產權的完整性不同分為四種，產權最完整最好的一種是General Warranty Deed，如果賣方只提供Special Warranty Deed或其他類型的Deed，你就要多問個為什么了，你買的是不是銀行法拍屋？因為，出售法拍屋的賣方都不會提供General Warranty Deed，所以買法拍屋是有風險的，甚至有些產權保險公司現在已不再對法拍屋的產權提供保險。

五、你買房的過程是否經歷了全部流程？

在美國買房的流程是非常程序化的，每一步驟都有經紀人按照行規和固定程序指導買方參與其中，包括合同的簽定和更改，房屋檢查和修理，定金和購房款的交付以及產權調查過戶備案等等，每個步驟每個程序都十分重要，可能都是對你利益的保護，如果這些流程或步驟缺少了一個甚至全部沒有，你如何說服自己你是真的在買房？

六、你的購房款交給了誰？

購房款的清算和過戶是由過戶公司(Escrow Company或Title Company)來完成的，美國的過戶公司也是正規的合法的公司，把款項打入他們的帳戶不會有錯。因為對這些公司而言，客戶的定金和購房款屬于信托資金，他們必須將信托資金存入信托帳戶，以自有資金帳戶相區別，兩者不能混淆，以便于管理部門進行監督。如果你遇到的代理公司讓你把錢如數打入他們自己的公司，你就要多長個心眼，除非這個公司有經紀資格，否則你的錢就懸了

七、你找的代理公司要求你支付買賣傭金嗎？

美國房屋買賣，通常傭金都是由賣方支付的，賣方經紀人將他從賣方獲得的傭金一分為二，與買方經紀人共同分享，已是不成文的行規。只是遇到相當復雜或看房成本過高的買賣，買方才有可能額外支付費用給買方經紀人，如果你的代理公司要求你支付3%的傭金，建議你最好還是換一家吧。

八、承諾包租的房屋管理公司有經紀執照嗎？

跟從事房屋買賣一樣，專門從事房屋出租管理的公司和個人也必須要有經紀人執照。如果沒有，那么它從事的房屋管理活動就是非法的，你簽的房屋出租管理合同就是無效的。

至于購房25萬美元就可以辦綠卡嗎？各位就當笑話聽吧，不用我解釋為什么了。