現如今在美國買房的人很多，那么對于美國的地產你是否了解的全面呢？
美國房地產發展歷史
(美國房地產發展歷史大致可以分為三個階段)
/起始階段/
土地私有化開始與社區建設
時間：殖民地時期到19世紀末
在美國組建前，移民者基本上從美洲土著手里購買或盜用土地；美國組建后， 美國政府通過戰爭或與殖民國締結條約的形式，使自己擁有了大量的公共土地。
在以后的發展歷程中，美國政府又通過各種形式將土地進行了私有化。個人可通過出售、出租、交易等進行權力的轉移，于是房地產市場開始產生并興旺。隨著移民的不斷涌入，土地需求猛增、土地價格快速上漲，從而導致了瘋狂的土地投機活動。
19世紀后半葉， 一些開發商開始在鐵路沿線開發建設大型工廠以及工廠和工人住宅的綜合體。于是，在大城市的外緣或者附近的郊區開始出現了工業園區。
/發展階段/
中央商務區形成，專業房地產金融公司出現
時間：19世紀后期到第二次世界大戰
19世紀后半葉，工業化浪潮席卷美國。都市地區吸引著來自國內及外農村地區的大量移民；他們在城市中尋找自己的商業機會，城市的邊緣也迅速擴大，城市開始變得擁擠。
人們遠離城市中心后，為中央商務區的發展提供了廣闊空間。隨著經濟發展，大量高價值的、顧客導向型的活動產生，從而催生了中央商務區的需求。
另一方面，由于城市內中央核心區地價的上漲，許多工業和居住用途的土地被迫改變用途。在這兩方面因素的作用下，城市形成了華貴的公寓和工人階級的廉租房位于距離市中心最近的社區，中產階級的連體住宅則位于較遠的地區的格局。此時出現了國家干預私人市場的新形式以及城市規劃管理，例如興建公共建筑物、頒布住宅規范、土地用途規劃等方式。
到20世紀20年代，各種專業的房地產金融公司陸續出現。房地產越來越專業化房產行業協會也應運而生。
在美國“次貸危機”中被我們熟知的美國房地產經紀人協會和美國抵押銀行家協會便在那一時期成立。
/成熟階段/
新城市化下的迅猛發展
時間：二戰結束至今
二戰期間由于直接受到戰爭的影響，除了少量工業建筑和住宅開發，大多數新建私人建設都被擱置。到1945年為止，美國大部分房地產市場一直建設量不足，使住房需求受到抑制。經歷了一個坎坷的開端，住宅建筑業還是迅速地發展來，并產生了許多新的開發形式。
1、郊區化
1950年之后，三分之二的新建房屋在迅速擴張的郊區中落成，在全美，原先的農業用地有很多被分區規劃確定為城市郊區用地。郊區化進程沖擊著整個國家。
2、城市更新
1930年的經濟大蕭條使大多數中心城市的發展停滯，因此很多市區商業、房地產和市民團體提議補救措施——“城市更新”，主要思路是對位于城市中心的貧民窟和落后地區進行重組改造，清理那些破舊的和未被充分利用的商業和工業建筑物，讓貧苦居民和少數民族居民搬遷，拆除其房屋并以嶄新的辦公大樓、會議中心、飯店、大型購物中心和豪華住宅代替。
3、洲際高速公路的延伸與城市郊區的擴張
穿越市區的洲際高速公路使城市的交通堵塞現象減少，通行速度和可達性得以改善，市內的社區被大量搬遷，城市的土地使用也出現了很多新的模式。在很多郊區重要運輸動脈的交匯處，市區的標志——寫字樓、百貨公司、飯店搬遷或擴張到這里并迅速發展起來。
4、房地產投資信托和商業抵押貸款證券化快速發展
房地產投資信托起源于19世紀。1960年通過的《房地產投資稅收法案》使組建房地產投資信托基金成為可能，當時大部分的房地產投資基金是抵押信托而不是權益信托。20世紀90年代房地產投資信托得到了突破性的重生，此時大部分投資信托由權益信托組成。
商業抵押貸款證券化迅猛發展，成了房地產開發債務資本的一個重要來源。證券化和二級抵押市場將全球資本引入商業房地產。
5、新城市化與新地方主義
為了適應可持續發展及適度增長的要求，新城市化出現——即將鄰里看成相互交融的單元，人們能夠步行到商店、公共設施、學校、公園、娛樂中心，甚至步行到自己的工作地和商業洽談地；城市中心成為社區活動的焦點。
隨著新城市化，出現了新地方主義。“新地方主義”的出現是基于知識和信息、技術密集、溝通量增加，而且是全球導向的，尤其是在提升都市地區競爭力、獲得投資、增加就業以及促進繁榮等方面非常有效。
6.避不開的次貸危機
隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發了次貸危機。
在金融危機之前， 2008年美國財富排行榜全美1000強企業中包含了12家住宅建筑商、10家不動產商，這是近年來美國房地產行業入圍公司最多的一年。財富排名榜的主要依據是上一年度的銷售收入數據，2008年，有8家住宅建筑商、4家不動產商入圍全美財富500強。
到了2011年，財富美國500強排名中只有兩家房地產商：Pulte Group和D. R. Horton公司。兩家公司銷售額比2007年下跌了超過50%。而Real Estate行業更是全軍覆沒。
從財務數據上看，美國房地產行業在2003-2006年期間發展到了頂峰，這幾年可謂是美國房地產業的黃金時代。2007年以后，在金融危機的沖擊下，相關行業公司收入大幅下降，其中多數在2010年的收入僅為2006年的三成左右，比如前四大住宅建筑商，2006年的收入在140-170億美元之間，而2010年的收入僅有30-50億美元。
美國政府的房地產宏觀調控政策
長期以來，美國已經形成了比較健全的稅收制度和房地產評估系統、多元化的房地產金融服務體系以及嚴格的商業法治氛圍。美國調控其房地產市場是在這樣一種相對成熟的市場經濟條件下進行的，特別是發達的金融市場保證了美聯儲利率政策的正確傳導和實施。
利率政策
利率政策在美國房地產市場調控中發揮著核心作用。2000年，美國股市暴跌，股民財富損失慘重，企業投資持續收縮，整體經濟顯現衰退跡象。美聯儲馬上改變其宏觀調控方向，宣布將聯邦基金利率下調50個基本點，利率從6.5%下降為6%，由此拉開了美國降息的序幕。此后，美聯儲連續13次降息，最終在2003年6月將聯邦基金利率降至1%的低點，并維持了1年有余。在美聯儲的引導下，美國的金融環境十分寬松，各種利率紛紛下調，高風險金融工具開始得到廣泛運用。在住房貸款市場上，30年固定抵押貸款利率從2000年底的8.1%降至2003年的5.8%，1年可調息抵押貸款利率從2001年底的7.0%降至2003年的3.8%。得益于利率的降低，房價上漲并沒有大幅度增加購房者的償付壓力。2000年—2004年，中位房價上升了33%，但購房者每月所需償付的貸款額卻僅從846美元升至876美元，上升幅度不過3.5%，低利率成為支撐高房價、高銷售量的主要因素�？烧{息抵押貸款、只付利息貸款等多種高風險金融工具相應得到快速發展。寬松的金融環境推動美國房地產市場保持了強勁增長，房地產市場成為繼“互聯網”之后拉動美國經濟增長的主要引擎。房地產的財富效應擴大了消費開支。2001年以來，美國房地產市場創造了超過6萬億美元的財富。據此測算，這6萬億美元的財富使美國私人消費開支增加了5000多億美元，相當于美國年國內生產總值的2個多百分點。房屋建筑及相關部門也直接增加了生產，并提供了1／3的新增就業崗位。
美國房地產繁榮也催生了較嚴重泡沫現象。美國家庭房產的平均價值相當于家庭平均收入的3倍以上，是1960年以來的最高值。鑒于此，自2004年6月起，美聯儲連續17次加息，將短期利率由1%提升至2006年6月29日的5.25%，并相應帶動長期利率回升，目前30年期貸款利率也達到了近年來的高位。
提升利率對美國房地產產生了多方面的降溫作用，有效抑制了房地產信貸消費，增加了新購房者的借貸成本，加重了已購房者的還貸壓力，擠壓了房地產開發商的利潤空間。美國房地產開發商的平均利潤率在15%左右，目前的利率水平，開發商的利潤空間已非常有限。加息對美國宏觀經濟起到了緊縮的作用，減少了經濟活動對房地產的需求。
稅收政策
對房地產消費和投資起明顯調節作用的首推房地產稅。1970年代末，當時為遏制房價過快增長，美國加利福尼亞州率先開征了房地產稅，目前全美50個州都已開征了房地產稅，稅率一般為1%—3%。房地產稅是美國地方政府調控土地利用的重要手段，美國州政府相關部門每年定期對房地產價值進行評估，以此作為征收房地產稅的依據。房地產稅也是美國地方政府最大、最穩定的財政收入來源，一般占其財政收入的一半以上。2000年—2004年，全美房地產稅收入增長了28%，而同期個人收入增長了16%。針對房屋購買和出售時的差價，美國一些州政府專門設計征收房地產增值稅，規定自住房住滿兩年以上出售時可以享受大幅度增值稅減免政策，投資房則不能享受相應的增值稅減免政策。為鼓勵建設廉價房，美國政府還實行退稅政策，對凡是建造一定標準廉價房的開發商，政府在10年之內返還整體工程造價4%的稅費。
住房保障政策
聯邦政府利用金融手段提高低收入家庭的購房能力，是美國住房保障政策的重要內容。上世紀經濟大蕭條之后，羅斯福政府就設立了“聯邦家庭貸款銀行”，由其資助商業銀行以低息發放信貸。美國政府給低收入家庭提供的住房貸款保險，降低了低收入家庭購房首付款。著名的“房利美”(即聯邦國民抵押貸款協會)專門收購商業銀行的住房貸款，在金融市場上“打包”出售，幫助商業銀行迅速回收資金，加快資金周轉。美國的住房保障政策成效顯著，目前接近70%的美國家庭擁有自住房，因此，在房價持續上漲的情況下，住房問題沒有成為美國社會的突出問題。
外資政策
美國沒有明確的限制外資購房的法律和政策，但外國人要在美國購買房地產事實上存在一些制約。在審核外國人提出的住房貸款申請時，美國銀行相當謹慎。外國人要提供比美國人更為詳細的收入情況等個人資料，銀行要對其進行較長時間的資信調查，房款首付的標準也較高，相關的稅收制度更復雜繁瑣。因此，在美國外資炒房的現象較少。
法律手段
美國房地產涉及數十部法律，如《合眾國住房法》規定了為低收入家庭建設公共住房的長遠目標。一旦發現美國房地產商有散布虛假信息、簽訂假合同、人為制造漲價風潮等不法行為，不僅會受到《公平交易法》等法律的嚴懲，還會受到消費者集體訴訟和媒體曝光，房地產行業協會和相關金融機構也會將其列入黑名單。
行政手段
主要針對低收入家庭的住房問題。比如，美國政府可以直接給低收入家庭提供廉價住房，早在1965年，美國就設立了住房和城市發展部，2005年的預算為313億美元，重點用于向低收入家庭提供住房補貼，或直接資助建設廉價房。美國政府鼓勵房地產開發商建設廉價房，由政府先把某塊土地從私人手中買下，并以較低價格轉批給房地產開發商，同時規定開發商必須建造一定比例的廉價房。有時政府可以根據地塊具體情況，允許開發商多造房子，以此鼓勵開發商以較低價格出售住房。
2007年次貸危機的爆發使美國住房金融市場遭受重創。美國政府除通過減稅、暫停銀行取消抵押贖回權、補貼借款人等應急性措施以穩定市場外，還大幅度改革美國住房金融監管架構。主要采取兩項措施：第一，將FHFB和OFHEO合并，并建立聯邦住房金融局(FHFA)，實現住房金融二級市場的統一監管。第二，重視住房金融消費者利益保護。2010年《華爾街改革與消費者保護法》加強對放貸機構、經紀人等相關中介機構以及“兩房”的監管，防止向借款人惡意推銷抵押貸款，加強信息透明，保護借款人權利。
資產證券化創造了住房抵押貸款的次級市場，但資產證券化并不是次貸危機的根源。資產證券化具有風險轉移和增大流動性的基本功能，其設計初衷是通過增強流動性使原始資產持有人的風險管理能力增強。資產證券化在美國的房地產金融中承擔了重要的作用，對美國政府實施“居者有其屋”的政策有極大的促進作用。而次貸危機的直接根源則是貸款機構在利益的驅動下，不斷放寬住房抵押貸款的標準。同時也反映出政府對風險的監管存在嚴重漏洞。
2014年美國房地產走勢十條預測
在2013年房地產復蘇是美國經濟的一個亮點，房價上升，更多的房主擺脫負資產，建筑商重拾信心，那么2014年房地產會不會也是一樣好？專家針對美國的房地產2014年走勢做出了十個預測。
一、上市待售的房子會更多：2013年初房地產市場的現象是房子少價格上漲快，預期明年情況會發生變化。Realtor.com說到二月份房屋存量會增加，由于建筑增多價格上升，上市的新舊房子都會增加。
二、按揭利率上漲：Zillow預期到2014年底按揭利率會升到5%。新上任的聯邦儲備主席Janet Yellen會繼續努力維持低利率，但是由于聯邦儲備減少了QE，利率就會上升，比如如果利率升到5%，20萬的貸款每個月的還款就會增加$160，當然5%利率還是算很低的。在2008年聯邦儲備開始推出QE之前，美國的按揭利率一直在5.8%以上，36年的平均值是9.2%。
三、申請按揭會更比2013年容易：如果按揭利率上升的話，很多貸款公司就會少了很多refinance的生意，那么他們就會降低新貸款的標準。
四、房價可能上漲3%：Redfin和Zillow都預期明年美國房價上漲在3%-5%之間。2013年全國平均房價上漲3%，某些地區上漲20%。Zillow的經濟學家Dr. Stan Humphries說20%的這種高增長是不能持久的，最好還是回到健康地平衡的歷史增長水平。2014年由于按揭率上升，房屋增多，房價上漲會明顯緩慢。
五、更多的房子價格回到水面上：2013年由于房價反彈，大約有250萬個房主不再是負資產。在2013年的第三季度美國仍然有640個房子處于負資產，這個數字到2014年將明顯減少。
六、人們的房屋負擔能力下降：雖然房價升幅減小，但是由于按揭利率升高，人們的負擔房子的能力會降低。最關鍵的是人們的收入與房價沒有同步上漲。2013年美國的房屋負擔指數下跌到五年來的低點，預期2014年會繼續下跌。
七、房屋擁有率減低：預期到2014年美國擁有房屋的人數將減少到65%以下，是1995年來第一次。由于貸款容易，人們對房價上漲有非理性的預期，導致幾年前房地產市場出現了泡沫。事實證明這是不能持久的。因此房屋擁有率會下降。
八、美國人口移動趨勢：房價上升，貸款容易，會導致很多美國人遷居到相對比較便宜的地方去。
九、 銀行法拍屋減少：隨著房地產市場的復蘇，法拍屋的數量會越來越少。
十、買房的情況會發生變化：在泡沫爆炸后，美國五分之一的房子是被投資者買下�，F在投資者慢慢退出市場，普通買家開始入市。隨著按揭標準降低，房地產市場將趨于正常化，不會象2013年那么瘋狂。
可供借鑒的美國商業地產模式
美國的商業地產以商業運營為核心，以保證項目的運營為中心來進行整個產業鏈的設計，包括產品設計、運營設計、融資渠道考慮等。
在美國，大型的商業載體在規劃、投資、開發到出租經營管理，都有該領域內的強勢機構來行進把控。開發商主要目標是將商業物業建成，通過整體出租經營，以收取租金的形式獲取投資回報，并且由開發商自由擁有的商業管理公司來統一進行運營。其模式可以簡單概括為如下：
投資機構組合包括投資商、開發商、運營商、房地產投資信托及產業基金；經營模式包括物權整體持有和統一經營；管理模式包括由專業的商業管理公司進行經營。
1、關于商業物業的投資商、開發商。美國商業地產業經過長期的發展和充分競爭，已經由市場打造出了幾十家大型購物中心投資商及開發商品牌，這些投資商和開發商旗下組合著幾十家或幾百家購物中心，是美國大型購物中心的主力軍。在其國內比較有代表性的有西蒙地產集團，它在美國境內擁有250多家購物中心；GGP地產公司擁有160家購物中心，并且這些公司都是美國紐約證券交易所的上市公司，且其租金收益穩定，是公認的優績股。
2、房地產投資信托(REITS)和產業基金。目前在美國操作的REITS有300家左右，其中約200家REITS可上市交易，資產總計超過了3000億美元，另外的100多家REITS沒有上市，屬于私募的范疇。這些REITS從整體看可分為三類，即債券類、股權類和混合類，他們即可以作為商業房產投資商直接投資購物中心，也可為購物中心開發商提供長期貸款。事實上，許多購物中心的投資商本來就是REITS，比如美國最大的購物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美國擁有525家購物中心，是一家在紐約證券交易所上市的REITS。
房地產產業基金也是購物中心的主要投資者，產業基金的操作與REITS的不同之處在于產業基金只對非上市的開發商投資。從某種意義上說，美國的REITS和產業基金是購物中心產業能夠飛速發展的最根本金融因素。
3、專業商業管理公司。在美國除了購物中心投資商、開發商擁有購物中心管理公司外，市場上還有獨立的第三方法人公司來從事商業物業的經營管理，這些管理公司也是購物中心的主要投資者之一。這些管理公司除了投資外，還與開發商進行合作，對購物中心進行科學的運營管理，提供穩定的租金回報。
4、其他金融機構的股權投資和貸款。美國的一些長期基金，比如社�；鹂梢詫徫镏行倪M行股權投資，還有銀行等金融機構提供給開發商不同期限的盈利性貸款。
歸根到底，大型商業地產行業是一個資本密集型的行業，其整體運營的需求使物業必須保持產權統一，美國的商業地產之所以蓬勃發展，得益與其資本市場的開放性及成熟化，可以依靠資產證券化來吸引市場上的其他資本，為項目的運營提供了堅實的貨幣基礎，加上科學運營管理，租金的穩定回報便不成問題，市場得到健康的迅速成長。
以上就是美國地產的相關信息，希望能給大家帶來幫助。
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