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外國人在美國投資購置房產(chǎn)，不僅要了解美國的房產(chǎn)市場情況，同時還要了解美國的買房流程以及相關(guān)的稅費。美房吧就為大家介紹一下美國購房在財務(wù)規(guī)劃上的幾點注意。

作為外國人在美購房，除了明了兩國市場的差異，最需要了解的就是購房的具體流程和相關(guān)稅費。美國此次經(jīng)濟危機由房地產(chǎn)泡沫而起，為了盡快走出危機，美國政府針對房地產(chǎn)市場出臺了很多刺激措施。同時，美國政府對外國人買房持歡迎態(tài)度，沒有任何條件上的限制，理論上，哪怕非法移民也完全有可能通過正規(guī)渠道置業(yè)。在具體的購房流程和需支付的稅費上，外國人與美國當(dāng)?shù)厝送耆�一樣。不過作為海外置業(yè)者，在財務(wù)規(guī)劃上仍有幾個要點值得注意。

首先，需要做好一次性付款的準(zhǔn)備。過去，外國人在美購房時如需向當(dāng)?shù)劂y行貸款，需要先設(shè)立一個由第三方監(jiān)管的賬戶，并存入一定的資金作為擔(dān)保。不過最近兩年，吃了次貸苦頭的美國銀行對房貸的審核非常嚴(yán)謹(jǐn)，要求的條件非常繁雜，甚至有些矯枉過正。從買賣雙方談好條件同意成交到最後房屋的交接，各種手續(xù)的辦理需耗時1-2個月，其間銀行審核放款的時間幾乎占到80%以上。在銀行對貸款人的審核中，有兩個條件外國人很難達到：第一，在美國有兩年以上的繳稅記錄;第二，優(yōu)良的個人信用報告。中國投資者如果不是常年在美居住，很難達到要求。我聽到一個故事是：一位購買價值100萬美元房子的中國人，向銀行申請20%的貸款都被拒。因此，投資者最好對自己的財務(wù)狀況進行測算，做好100%全額付款的準(zhǔn)備。

其次，通過中介選房。在美國買賣房屋絕大多數(shù)通過中介進行，房產(chǎn)中介一般收取房價6%的中介費，中介費統(tǒng)一由賣家交，買賣雙方的中介各得3%，總價高的房子可以和中介商談減少1-2%。用中介的好處是可以利用其網(wǎng)路，全美房產(chǎn)中介有一個共享的數(shù)據(jù)庫，其中有很多普通房產(chǎn)網(wǎng)站看不到的詳細訊息，包括這個房子有沒有發(fā)生過糾紛、房產(chǎn)稅每年交多少、有沒有社區(qū)管理費、房子的買賣歷史，以及賣方的貸款總金額，這是一個對買家非常有利的訊息，有這個數(shù)據(jù)就知道了賣家的經(jīng)濟狀況，好比打牌時知道了對家的底牌，可以據(jù)此和對方討價還價。因此，對美國市場不熟悉的投資者，最好通過中介買房。

第三，購房手續(xù)可委托公證行辦理。由於美國房屋買賣的檔案和流程都已經(jīng)規(guī)范成型多年，所以期間不需要請律師來處理。但在買房和辦理房產(chǎn)交接過程中會牽涉到一些法律文書和政府檔案，對外國人來說，親自去辦這些手續(xù)好像沒有必要，可以請專業(yè)的公證行來做，公證行的收費一般是交易價的0.2%。房屋買賣價格談成後，交易雙方可以把檔案交給公證行審核，公證行的工作包括：1、調(diào)查賣方的房屋檔案，保證賣方的確有房子的所有權(quán);2、辦理房屋的產(chǎn)權(quán)交接檔案;3、保證賣方在完成房產(chǎn)交接後拿到錢款。

第四，細致了解房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅費。美國的房地產(chǎn)交易一般主要包括以下費用：洪水調(diào)查費10美元(查看房子是否處於洪水經(jīng)過的地區(qū))、登記和公證費200美元、雜費117.45美元、每年約占房屋價值0.125%的房屋保險費(具體費率視房屋而定，此為強制保險，以防意外發(fā)生時屋主不會無錢新建房子而無居所)、每平方英尺0.1美元的房屋偵測費(買方會請第三方房屋偵測機構(gòu)對標(biāo)的房屋進行偵測，以免入住後發(fā)現(xiàn)問題而引起不必要的糾紛)。如果買家需要銀行貸款，費用還包括銀行貸款評估費500美元、信用報告調(diào)查費25美元、貸款申請費350美元、貸款核準(zhǔn)費395美元。

在納稅方面，按照《1980年外國投資房地產(chǎn)稅法案》(FIRPTA(7772,-174.00,-2.19%))，外國投資者對美國房地產(chǎn)的投資收益須按常規(guī)所得稅稅率徵稅。而一個外國人如果於一個納稅年度內(nèi)在美國停留超過183天，則可被視作美國居民納稅人，享受相關(guān)的優(yōu)惠，即已婚家庭如果出售一套自用二年以上的住宅獲得的收益不超過50萬美元，可以免交所得稅，單身人士的免稅條件則為收益不超過25萬美元。由於大部分房屋的出售收益不會超過這一限額，因此房屋交易相當(dāng)於免稅。不過這個免稅優(yōu)惠一個人或家庭一生只能享受一次，第二套房子買賣時如果再有收益，聯(lián)邦稅務(wù)局(IRS)就要收取20%的資產(chǎn)所得稅。

出租物業(yè)需考慮管理費用。出於投資目的的購房者，如果暫時沒有自住需求，可以將房屋出租以求回報。以筆者的考察，哈佛大學(xué)校區(qū)的2500平方英尺獨幢別墅叫價45萬美元，如果用作出租，年租金約為3.5-4萬美元。當(dāng)然，這些租金收入同樣需要納稅。同時，有一點必須要注意的是，美國出租屋的房屋修理由屋主負(fù)全責(zé)，一般情況下，屋主會委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，這中間會有一筆物業(yè)公司的費用需要考慮。管理費和房產(chǎn)稅合起來，每年會是一筆不小的支出。