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過去一百多年中，美國房價年平均增長率與通脹率的關系精準地預測著美國房價，投資者的回報率是否足夠高，是否能達到分散投資的目的，都可以此為參考。

​​2013年，除了一線城市房價創新高，也是國人海外購房前所未有的“出海年”。

​​綠地集團以50億美元購得美國紐約布魯克林的大西洋(600558,股吧)廣場項目;復星國際以總價格7.25億美元購得紐約的第一大通曼哈頓廣場;SOHO與巴西財團聯手以7億美元購買了美國紐約通用大樓40%的股權;中國平安(601318,股吧)以24億元買下了英國倫敦地標性建筑勞合社大樓;萬科亦表示將進軍曼哈頓的摩天大樓……中國企業在歐美大都市購房狂潮的背后，是中國高凈值人群的移民潮。

​​根據中國財富研究機構胡潤的研究，64%的中國百萬富翁已經移民或正準備帶著他們的財富移民，而有三分之一的中國超級富豪(億萬富翁)已經移民。如果假設這個高凈值人群把5%的可投資產投資在海外房地產，將產生上萬億元的需求，還不包括其他的配套服務。這種需求，加上人民幣升值的預期，以及國內房地產的限制和風險，構成了海外擴張的主要原因。

​​熟悉歷史的人會不由自主地想到20世紀80年代末的日本。那時的日本正在經歷長期的地產和股票市場的牛市。很多大企業成立了理財部，經營地產和股票投資，其盈利甚至超過了主營業務。日本大東京的地價據說可以買下整個美國。日本的企業和富人，在經歷了房市的大牛市和日元的升值后，把目光投向海外，而投資的一個主要標的就是美國的房地產。其標志性事件是1989年三菱地產用13.7億美元買下了紐約曼哈頓的一個地標建筑——洛克菲勒中心。

無獨有偶，20多年后的今天，根據胡潤報告，中國海外購房的第一目標仍然在美國，曼哈頓的地標建筑頻頻被國人拿下。中國人已經成為僅次于加拿大人的美國最大海外購房團體。

​​作為投資者，關心的幾個問題是：美國現在房價貴嗎?​​美國房市的主要規律是什么?現在在美國購房，會有多高回報率?

​​根據美國最權威的凱西·席勒(2013年諾貝爾經濟學獎獲得者)房價指數，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23%)，95年是上漲的(占77%)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達18%。

連續下跌達到5年的只有兩次，第一次是1929～1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%;第二次是2006～2011年由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累計跌幅達33%。​​

那么美國的房價在一個正常的年份漲得有多快? 在過去的123年中，美國房價平均內生(幾何)增長率為3.07%。這個數字的邏輯從哪里來?在同樣的123年中，美國CPI通脹率為2.82%(如圖一)，美國房價以高于通脹率0.25%的速度漲了一百多年。一般的常識是房地產抗通脹，此言不虛，在扣除通脹率后，房價就基本不漲了。

​​美國在過去123年中發生過3次十年累計漲幅超過100%的階段，分別是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。​​1938～1954年間的地產大牛市是因為1943～1947年因二戰帶來的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹后的平均漲幅仍然有10%，其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹后是負增長。​​1969～1986年之間的大牛市主要發生在1974～1979年，平均年增長11%，但扣除通脹后年增長只有2%，其余年份的平均增長率為5%，扣除通脹率后為負增長。​​

1995～2007年間的大牛市主要發生在1999～2005年，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。這個超越通脹的漲幅后來被證明是泡沫，房價從2006年開始下跌，引發次貸危機，到2011年，美國房價在扣除通脹后已經低于一個多世紀以前的1895年。​​美國過去一百多年曾經發生過三次房產牛市。

上世紀70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅動，20世紀90年代末到金融危機前的牛市，展示的是一個泡沫的形成，即假牛市。真正由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943～1947年。

長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。​​美國房價會漲多快​​圖一表現出美國房市的兩個規律。