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時下,中國房價一路飆升,房地產(chǎn)市場疾風(fēng)驟雨。很多人選擇貸款，有媒體稱他們?yōu)?ldquo;房奴”。

美國原本是房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)源地,讓我們?nèi)タ匆豢疵绹�人是如何買房子的?美國有沒有“房奴”?他們是如何生活的?

“小白領(lǐng)”,年薪6萬,月供3000;為省錢,不開車,不旅游,不開通有線電視……但美國人卻不愿意承認(rèn)自己是“房奴”

近日,記者采訪了一位叫科恩的美國朋友,了解了一些他買房的情況。

科恩在美國洛杉磯一家大公司工作,年薪6萬美元,屬于標(biāo)準(zhǔn)的“小白領(lǐng)”階層。去年,科恩貸款買了一棟3臥2浴、帶自家花園的獨立式房子。這座房子的面積有1600平方英尺(約合140多平方米),總房價52萬多美元。科恩拿出幾年來積蓄的10多萬美元作為首付款,又以“按揭”方式向銀行貸款近42萬美元,還貸期限為30年,固定利率為6.375%,每月還款額為2600美元。另外每月還要向政府交納房產(chǎn)稅,他每個月總共要為這所房子支付3000多美元。這樣,科恩僅在房子上的開銷就已經(jīng)超過了他收入的一半。現(xiàn)在,他的妻子沒有工作,還有上學(xué)的孩子,經(jīng)濟上有一定壓力。為了節(jié)省家庭開支,科恩很少開車,也很少出門旅游,就連有線電視頻道也沒有開通。

隨后,記者采訪了全美房地產(chǎn)白金獎得主、著名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人露西小姐。記者問露西小姐像科恩這樣的買房人在美國多不多?他們算不算“房奴”?

露西小姐告訴記者,像科恩這樣的買房者在美國不占少數(shù)。如果按照上述“房奴”的標(biāo)準(zhǔn)對他們進行衡量的話,都應(yīng)該算作“房奴”。但是露西小姐又解釋說,在美國沒有人會把他們當(dāng)“房奴”看,他們自己不會,別人也不會。因為,除了真正的有錢人,美國的上班族包括“白領(lǐng)”都要經(jīng)歷這樣的階段。況且,美國人認(rèn)為,如果自己真要到了“房奴”的地步,那是相當(dāng)危險的。

露西小姐進一步解釋說,普通百姓在美國貸款買房是有一套很嚴(yán)格的程序和具有較大風(fēng)險的。首先,買房人貸款要由專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師或?qū)ｉT的貸款經(jīng)紀(jì)人來協(xié)助完成。好的貸款專家絕對會建議買主量力而行,不然會自討苦吃,甚至后果嚴(yán)峻。

在美國,信用被看得至高無上,尤其是在金融領(lǐng)域。在信貸方面,美國有相當(dāng)成型的“信用體系”。信用的審核與評分將鎖定每個人的一生。美國人每個人都有一個“社會安全號碼”,如中國人的身份證號碼。這個號碼非常重要,你的一舉一動都收集在內(nèi)。凡是關(guān)于你的賬單都會累計進去:賬單付晚了會累計進去,賬單不付會累計進去。還有法律訴訟輸了會累計進去,欠錢不還會累計進去,欠稅未交會累計進去,不交或遲交房租會累計進去。就連生意做砸了、破產(chǎn)了也會被大大記上一筆。總之,如果你的信用分值高,你就可以享受到更優(yōu)惠的信貸政策。

比如貸款買房,你的信用分值越高,你不但可以享受到最低利息,還可以少付房子的頭款,即首付款。如信用分?jǐn)?shù)不高,銀行會要求你頭款至少要付20%以上,而且利息可能會加高。

當(dāng)你貸款買了房子之后,如果連續(xù)三個月不能繳納房貸,銀行就會進入房屋拍賣程序。其間,很多通知與法律文書都會陸續(xù)到你手上。到了第六個月左右,銀行就對你的房子進行拍賣。這樣,你不但會失去辛辛苦苦積攢下的首付款和以前所付的月供,也在你的“信用報告”上被劃上了最黑的一筆。一旦有了這樣的記錄,以后就不會再有銀行給你貸款,那么短期內(nèi)你將很難再圓“買房夢”。

所以,露西小姐說,像科恩這樣的上班族,可以算作“準(zhǔn)房奴”,因為只要他們不失業(yè),很快情況就會好轉(zhuǎn)的。

美國政府對自住房有特別優(yōu)惠的政策,對投資房則征重稅,所以“炒房團”難成氣候。

記者的一位華人朋友張先生,一家三口1998年從中國大陸來美,2002年買了一棟1700平方英尺(約合150平方米)的房子。由于他買的時機比較好,房價還沒有大漲,當(dāng)時房屋總價只有24萬多美元。張先生用過去多年的積蓄,首付了總房價的三分之一,即8萬多美元,其余的房款向銀行作了30年貸款。由于當(dāng)時他的信用不夠,銀行沒有給他固定利率貸款,而是浮動利率。他最初的利率是百分之五點多,現(xiàn)在是百分之七點多，張先生還款比以前虧多了,幾年下來,現(xiàn)在每月還貸大約700美元。此外，他每年還要繳納1.5%的土地稅,大約3000多美元。另外每月還要交小區(qū)的衛(wèi)生管理費以及房屋的火災(zāi)保險費等大約200美元。現(xiàn)在他家每月花在房子上的錢大約1100美元。張先生和妻子都在華人開的公司里打工,他們的工資較低,兩人加起來月收入還不足3000美元。除去供養(yǎng)房子的錢,所剩就不多了,因此生活上必須精打細算。為了減輕還貸的壓力,現(xiàn)在張先生把4間臥室中的兩間租了出去,每月可收入700美元租金,這樣就可緩解不少壓力。

張先生的情況與科恩有相似之處,可以都歸為“準(zhǔn)房奴”一類。只是與科恩不同的是,張先生還有房子出租,以貼補家用。但據(jù)記者了解,在美國出租房屋利潤并不是很豐厚。

為此,記者采訪了洛杉磯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉茜小姐。她告訴記者,美國的房屋買賣嚴(yán)格地分為自住房和投資房。自住房是你自己住非盈利性質(zhì)的房屋。對這類房屋，政府在稅收方面有最大的優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策主要包括三個內(nèi)容:一是購買自住房的夫婦在5年內(nèi)如果住滿2年,房屋再賣時收益的50萬美元可以完全免交個人所得稅。如果是單身,則免25萬美元的所得稅。二是每年兩次的政府房地產(chǎn)稅(最低的州郡是房價的1.1%),對于自住房屋,這個房地產(chǎn)稅是100%可以從家庭收入中抵消的。三是自住房貸款的利息100%可以從家庭收入中抵消。后兩項，都可使購房者少交個人所得稅。

自住房以外就是投資房(用于炒賣、出租的房子)了。在信貸方面,發(fā)貸銀行會要求你至少付30%的頭款,并根據(jù)你的收入狀況來審核你是否可以承擔(dān)投資的風(fēng)險,并以高出自住房很多的發(fā)貸利息貸給你。

在征稅方面,投資房又分長期與短期投資。對于短期炒作,即未擁有產(chǎn)權(quán)1年就要賣的房屋,賣房收入列入個人本年度的總收入,稅收比例可高至33%左右。而擁有產(chǎn)權(quán)超過1年以上的房屋即稱為長期投資,賣房時須繳付州及聯(lián)邦20%左右的稅。在美國,這些須繳付的稅費是絕對逃脫不掉的,因為政府要求專業(yè)的代理過戶公司在過戶時已經(jīng)扣繳了。近年，美國又多出一個3.3%的預(yù)繳稅費,先征稅,到第二年報稅時再多退少補。代理過戶公司須嚴(yán)格上報征繳稅費的情況,不遵守的代理公司,會被嚴(yán)重罰款。

投機買賣、短期牟利的“炒房團”在四五年前的美國市場中確實也存在過,但并未形成趨勢或勢力。因為貸款系統(tǒng)的頭款和稅收制度、自住房和投資房的銀行審核系統(tǒng)較為完善,再加上買房申請人的收入情況(可通過報稅單和工資)也一目了然,所有這些都能把“炒房團”拒之門外 。另外,近幾年隨著亞洲經(jīng)濟的繁榮,也有不少亞洲人帶現(xiàn)金到美國,全額買下房屋再進行炒作的。很多人擁有第二處或者第三處房子去出租,成為投資房。但是由于出租房的稅率較高,再加上現(xiàn)今房地產(chǎn)市場已經(jīng)降溫,炒房者就更冷清寂寥了。所以,“炒房團”在美國基本形不成氣候,因此對房價的影響不大。

買房子就像找對象,先確定價位,再鎖定地段;然后講價錢,堅守住底線……美國的房價評估有嚴(yán)格的程序,任何賣家不得“漫天要價”

采訪中,一位叫阿蒙的華人朋友向記者講述了他在美國買房的經(jīng)過和一些經(jīng)驗。

阿蒙說,他剛來美國讀書時是個靠校方資助的窮學(xué)生,只能租房過日子,每月交完房租后,剩下的錢僅夠維持一家三口吃穿的。畢業(yè)后找到了工作,買房子便成當(dāng)務(wù)之急。

買房的第一件事就是請房產(chǎn)交易代理人,雖然買方不付給代理人傭金,但羊毛出在羊身上,賣方會在賣價上找回來。所以,有些買主愿意直接跟賣房人談交易,買賣雙方可以分享本應(yīng)付給中間商約為房價6%的傭金。但阿蒙怕麻煩,又是第一次買房,他想有代理人領(lǐng)著走一次,免得吃暗虧。

他說,首先要根據(jù)自己的經(jīng)濟能力確定房子的價位,這主要是看你手頭首付的現(xiàn)金量和貸款能力。其次,就是要根據(jù)社區(qū)環(huán)境的好壞和是否生活方便等因素來鎖定地段。最后才是選房子。阿蒙的太太是學(xué)建筑的,所以眼界比較高。雖然美國的房子都不錯,她還是挑了半年,看了幾十棟房子,仍沒有滿意的。她開玩笑說,當(dāng)初挑丈夫時好像也沒這么費勁。

他們的代理人也很有耐心。有一天打電話說又有了一棟房子要賣。阿蒙的太太都有點灰心了,不想看。在阿蒙的鼓勵下,她才去了。結(jié)果,一見鐘情。房間設(shè)計合理,想要的都有了,他們越看越愛。

接下來就是講價錢。阿蒙先到當(dāng)?shù)卣�府去調(diào)看了該地區(qū)相近房子的成交價,以及3年內(nèi)房市的變化,然后就在心里定下了自己的底價。談了幾個回合,賣方連續(xù)幾次降價。這時離底價差別已不大了,大家都勸阿蒙加點錢買了。但阿蒙就是不讓步,三天后,終于按他的底價成交了。

據(jù)阿蒙說,他之所以敢如此還價,是因為他已請專業(yè)人員評估過這座房子,心里有了底。于是,記者專門采訪了美國房地產(chǎn)價格評估專家袁教授。

袁教授說,美國的房地產(chǎn)價格體系是較完整的,價格的評估程序也是非常嚴(yán)格的。估價是房地產(chǎn)交易過程中的一個極其重要的環(huán)節(jié)。在買賣過程中,買家要向銀行作抵押貸款,那么拿什么作抵押?那就是房地產(chǎn)。這房地產(chǎn)的價格就要請房地產(chǎn)估價師來作估價。估出來的價值是作為銀行貸款的依據(jù)。估價報告是重要的法律文件,沒有正式估價報告,銀行是不會貸款的。

在美國,要想成為房地產(chǎn)估價師首先要到房地產(chǎn)學(xué)院去學(xué)習(xí),完成一些課程后才可以報名參加州政府的考試,考試通過后拿到的是實習(xí)執(zhí)照,然后必須在一個正式的估價師指導(dǎo)下工作兩千小時(一般要估二百多幢房子)。最后由這個正式估價師簽名后向州政府提出申請，才能成為正式估價師。

對商品房的估價一般有三種方法:市場分析法、收入分析法和成本分析法。一般房子估價用的是市場分析法。就是在要估價房子的附近(一般在一英里內(nèi))找一些最近時間(一般在六個月內(nèi))買賣的參照房屋。這些參照房屋必須類似(如房子面積、土地的大小、房間的多少等等),然后取一個最有代表性的價格來作為要買的那個房子的市場價。 然后由估價師寫出評估報告。

估價師估價報告出來后,送往貸款銀行,銀行再聘其他估價師審查你的估價報告。如估價報告發(fā)現(xiàn)什么問題,馬上要你做出說明,如有嚴(yán)重錯誤,你就會上這家銀行的黑名單,今后這家銀行就不再接受你的估價報告……再嚴(yán)重的話,上報州政府吊銷你的估價師執(zhí)照。如有作假等情況還要負法律責(zé)任。

所以,有了這些嚴(yán)格的評估程序,房地產(chǎn)的價格就不會忽高忽低,任何賣家都不能“漫天要價”。