這輪2001年以來(lái)的美國(guó)住宅市場(chǎng)景氣乃至泡沫化周期是受低利率、全球流動(dòng)性對(duì)美元資產(chǎn)的追捧、監(jiān)管的缺失以及金融衍生產(chǎn)品的運(yùn)用共同作用而成。由于有更多的資金介入以及更低廉的融資成本使得這次的住宅市場(chǎng)泡沫超過(guò)上次的程度。因此，這次泡沫破裂后，住宅市場(chǎng)理應(yīng)經(jīng)歷一個(gè)更深的調(diào)整過(guò)程，而按揭貸款的資產(chǎn)證券化則使得這次修正過(guò)程在市場(chǎng)的幫助下以非常迅速的方式展開(kāi)。 還有更多信息你想知道嗎？快來(lái)看看我們的介紹！美國(guó)的房?jī)r(jià)在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下是一定會(huì)下跌的。
商品房是一種金融商品，和股票的性質(zhì)是差不多的，只不過(guò)商品房也有點(diǎn)實(shí)用價(jià)值，這是以擁有著對(duì)其的用法不同而性質(zhì)有所差別。
如果我猜的不錯(cuò)，閣下真正想問(wèn)的問(wèn)題肯定是，為什么美國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)下跌，中國(guó)的不會(huì)，那么我就給你解析一下，中國(guó)房?jī)r(jià)和美國(guó)房?jī)r(jià)的差別。
中國(guó)房?jī)r(jià)之殤，其實(shí)保障房的缺失賦予了商品房這種金融商品一個(gè)硬性消費(fèi)的強(qiáng)大支撐力，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格過(guò)高。美國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)階段之所以會(huì)跌，那是因?yàn)槊绹?guó)有健全的房地產(chǎn)體系，導(dǎo)致商品房和土地會(huì)隨著美國(guó)大經(jīng)濟(jì)氣候的波動(dòng)而波動(dòng)。
如果聽(tīng)起來(lái)難懂，我就給你打個(gè)比方，車
一般人出行，通常是坐公交，租車，打的，或者電瓶車自行車等方式，只有有錢人才能自己買車，如果我是一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)，稍微有點(diǎn)寬裕，可能買輛差一點(diǎn)的車，幾萬(wàn)塊錢，加上每年養(yǎng)車1萬(wàn)5，大概5年的成本是三萬(wàn)多塊錢，在一般的二三線城市，出行是比較方便的。如果我覺(jué)得買車不劃算，每天打的的話，平均一次10元錢，一年可以打三千次的士。這樣作為我本人來(lái)說(shuō)，選擇性比較強(qiáng)。
但是如果有一天，的士公交都被取締了呢？要坐車只能買車了，后果會(huì)怎么樣？后果肯定是汽車的售價(jià)水漲船高，因?yàn)槟愕某鲂惺请x不開(kāi)汽車的，除非你提早1個(gè)小時(shí)出發(fā)上班，否則你就只能買車，那汽車的售價(jià)可不是調(diào)控就可以調(diào)住的哦。
房地產(chǎn)市場(chǎng)就是那么一個(gè)原理。
住房分兩種，第一種是保障性住房；第二種是商品房。
保障性住房是政府用國(guó)家的土地，建造的房屋，一般又分為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋、公租屋、棚改房等等，在我的比方當(dāng)中，就相當(dāng)于公交車和出租車。居住人沒(méi)有對(duì)房屋的所有權(quán)，居住價(jià)格也相對(duì)便宜，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，一般國(guó)家設(shè)定為當(dāng)?shù)厝司晔杖氲牧叮遣荒苻D(zhuǎn)賣，要賣也是能原價(jià)賣還給政府。保障房的建設(shè)，其目的是為了達(dá)到人人有房住的目標(biāo)，這也是一個(gè)正常政府的基本義務(wù)（保證公民的衣食住行教育）。
商品房則是另外一種概念，商品房的所有人擁有房屋的所有權(quán)以及土地的所有權(quán)（在中國(guó)例外，是土地使用權(quán)），私人房屋及私人土地的升值后帶來(lái)的財(cái)富也由個(gè)人擁有（產(chǎn)生財(cái)富后納的稅稱之為房產(chǎn)稅），所以，商品房是一種典型的金融產(chǎn)品（這里請(qǐng)注意，為什么炒大蒜是違法的，炒房子是合法的，就是因?yàn)榇笏獠皇墙鹑诋a(chǎn)品，然而商品房是金融產(chǎn)品），是一種很正常的投資渠道。
那么搞清楚了商品房和保障房的差別，我們?cè)趤?lái)說(shuō)說(shuō)商品房和保障房之間的關(guān)聯(lián)。
剛才我提到了房產(chǎn)稅，沒(méi)錯(cuò)房產(chǎn)稅正是連接商品房和保障性住房之間的關(guān)鍵點(diǎn)。
政府為了達(dá)到居者有其所的目標(biāo)，就必須為中、下產(chǎn)階級(jí)的人建造保障房，（首先給你住的地方，然后再由你自己決定，是要多努力賺錢買商品房，還是賺多少花多少瀟灑走一生，你自己決定）那么政府造保障房的資金怎么來(lái)？當(dāng)然是房產(chǎn)稅了！
那么什么是房產(chǎn)稅呢？可以這么理解，商品房的所有者，因土地的增值，而得到的利潤(rùn)當(dāng)中，繳納部分的稅。
而繳納房產(chǎn)稅本身不會(huì)對(duì)商品房的所有者帶來(lái)任何不利的影響，因?yàn)橥恋卦鲋盗耍绣X賺了才達(dá)到納稅的標(biāo)準(zhǔn)，所以商品房的所有者會(huì)很愿意納稅給政府，而政府索取了房產(chǎn)稅后，就有這個(gè)資金去建造保障房。所以，在一般國(guó)家的一般情況下，保障房和商品房是個(gè)共生的關(guān)系，商品房的價(jià)格越高，保障房的建設(shè)就越完善，而且還不單單收益的是保障房的建設(shè)，房產(chǎn)稅還被用于地方治安和教育事業(yè)。所以毫不夸張的說(shuō)，合理的征收房產(chǎn)稅，關(guān)系到一個(gè)城市的居住環(huán)境。
但是這是一般的情況，中國(guó)情況特殊，是不適合房產(chǎn)稅的，因?yàn)槠渌麌?guó)家征收房產(chǎn)稅的目的不是讓商品房的房?jī)r(jià)跌，而是讓商品房的房?jī)r(jià)漲，再拿漲的部分取出稅來(lái)補(bǔ)貼保障性住房，而中國(guó)目前是要讓商品房的房?jī)r(jià)不漲，所以中國(guó)還沒(méi)有達(dá)到征收房產(chǎn)稅的先決條件。
然后說(shuō)說(shuō)中國(guó)的商品房為什么會(huì)漲！
剛才說(shuō)道保障房和商品房是個(gè)共生關(guān)系，然而在中國(guó)則比較特殊。不同的國(guó)家，保障房和商品房的比例各有不同，有的是8：2的比例，有的是9：1，但是有個(gè)基本點(diǎn)，就是先有保障房的前提，然后有商品房的市場(chǎng)，但是中國(guó)卻是相反的，保障房比例是1，商品房是9。
那么為什么我們國(guó)家的保障房會(huì)那么的少呢？
我們應(yīng)該都記得，現(xiàn)在的80后，小時(shí)候和父母居住的房子，很多都是單位里分的。這個(gè)分的房子，就是保障房，在我們小時(shí)候，保障房的占比足有90%。但是現(xiàn)在基本上都沒(méi)有了。為什么呢？
那要從98年說(shuō)起！
中國(guó)在98年后，由于改革開(kāi)放發(fā)展所帶來(lái)的影響（這里可以詳細(xì)查閱百度百科：下崗），下崗危機(jī)到達(dá)最高峰，失業(yè)率高，就業(yè)率低，當(dāng)時(shí)政府想到的辦法，就是停止保障性住房的建設(shè)，增加商品房的建設(shè)，然后讓原本應(yīng)該買保障性住房的老百姓自己掏錢去買商品房，政府拿了土地出讓金后，再投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把城市美化好后，再進(jìn)行招商引資。而在建設(shè)的過(guò)程中，自然會(huì)產(chǎn)生眾多就業(yè)崗位，就業(yè)問(wèn)題得到緩解，就業(yè)率得到報(bào)障后，周邊行業(yè)（比如鋼筋水泥）就得到發(fā)展，就業(yè)人數(shù)多了，零售業(yè)生意就好做了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就得到了喘息的時(shí)間。然而這樣，必然會(huì)產(chǎn)生住房問(wèn)題。
由于保障房的建設(shè)停滯了，商品房的剛性需求則日益凸顯，而商品房也是一個(gè)金融產(chǎn)品，將一個(gè)金融產(chǎn)品賦予強(qiáng)大的剛性需求，其結(jié)果是非常恐怖的。我剛才說(shuō)過(guò)了，商品房本身就是一個(gè)金融產(chǎn)品，不同于炒綠豆，炒大蒜，綠豆大蒜屬于民生食品，炒作這東西是犯法的，屬于違反“反壟斷法”，抓住要坐牢的。但是商品房本來(lái)就是金融產(chǎn)品，金融產(chǎn)品的作用本來(lái)就是包含了投資用途，炒房雖然不合情，但是卻合理合法。恰好有正值80后年輕人到了成家立業(yè)的年紀(jì)，對(duì)于房屋的需求越發(fā)的大，故此在近年來(lái)，房?jī)r(jià)來(lái)了個(gè)大爆發(fā)。
那么美國(guó)的房地產(chǎn)近年來(lái)為什么會(huì)跌呢？
和中國(guó)恰恰相反，因?yàn)槊绹?guó)有健全的保障性住房的市場(chǎng)，總體來(lái)說(shuō)，美國(guó)的老百姓是居者有其所的，所以沒(méi)必要硬著頭皮去買商品房。而且美國(guó)在市場(chǎng)不景氣和美國(guó)緊縮的前提下，對(duì)自己最有利的行為就是保存貨幣。這和中國(guó)的情況完全是相反的，中國(guó)是通貨膨脹，錢越來(lái)越不值錢，美國(guó)是通貨緊縮，錢越來(lái)越值錢。
兩個(gè)原因加起來(lái)，自然可以想象，美國(guó)人在現(xiàn)階段當(dāng)然不情愿買房子了，美國(guó)人在現(xiàn)階段大家都收緊錢袋，不愿意多消費(fèi)，那投資的商品房就很難出手賣給別人（再加上房產(chǎn)稅的征收，還容易虧本）。大家都不愿意買房子，房?jī)r(jià)自然就跌了。
其實(shí)我想說(shuō)的是房子其實(shí)就是一件商品，商品的價(jià)格有波動(dòng)是正常的。美國(guó)的會(huì)降，是因?yàn)槊绹?guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較平穩(wěn)、有序，所以會(huì)有波動(dòng)。而中國(guó)一直漲，是因?yàn)橹袊?guó)處在高速發(fā)展的時(shí)期，需求量比較大，所以會(huì)一直漲。這就是我提供的信息啦，希望對(duì)您有所幫助！
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