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　　在美國持有房地產(chǎn)的方式有幾種，當(dāng)一個(gè)人時(shí)可以獨(dú)自持有,當(dāng)有二個(gè)或二個(gè)以上的持有人時(shí)不管是夫妻，親屬，朋友或是合伙人之間都可以共同持有。在美國各州持有房地產(chǎn)的方式差別不大，本文討論的范圍以加州為主。在加州共同持有房地產(chǎn)的方式，有以下幾種方式:

 

　　

　　1.夫妻共同共有存活者有取得權(quán)(Community Property with Right of Survivorship)

　　

　　因?yàn)榧又菔菍?shí)行夫妻共同共有的一個(gè)州，所以夫妻必須以夫妻共同共有方式持有不動(dòng)產(chǎn)，但是為了享有共同共有的特性，在加州普遍使用夫妻共同共有存活者有取得權(quán)，加州在2000年通過該法律，并于2001年7月1日正式實(shí)行.這種產(chǎn)權(quán)持有方式與夫妻共同共有相同，但加上了如同聯(lián)合共同共有的存活者有取得權(quán)(Right of Survivorship)，不動(dòng)產(chǎn)由夫妻共同共有，如果一方去世時(shí)，另一方可以不經(jīng)遺產(chǎn)認(rèn)定程序(avoids probat?)依法取得全部產(chǎn)權(quán)。

　　

　　2.夫妻共同共有(Community Property)

　　

　　加州是美國少數(shù)實(shí)行夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)制的其中一個(gè)州，夫妻在婚姻期間任何一方或雙方所取的財(cái)產(chǎn)均屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)， 除非任何一方的取得是由于贈(zèng)予或遺產(chǎn)取得(該財(cái)產(chǎn)屬于個(gè)人所有不是夫妻共有)，任何一方處理夫妻共有房地產(chǎn)須經(jīng)過另一方同意否則無效， 但任何一方可以自立遺囑, 處理自己的產(chǎn)權(quán)，如果沒有立遺囑則由存活的另一方取得產(chǎn)權(quán)，各持有人對(duì)該房地產(chǎn)擁有平等的占有權(quán)及控制權(quán)， 夫妻如有欠債時(shí), 此房地產(chǎn)有可能被拍賣用來償還任何一方或雙方所欠下的債務(wù)，此種持有房地產(chǎn)方式在稅法上有一優(yōu)點(diǎn)，當(dāng)夫妻有一方去世時(shí)，夫妻共同共有的房地產(chǎn)全部成本由原購買時(shí)的成本提升到該配偶去世時(shí)的市價(jià) (ste?ppe?d-up basis at d?eath)，可以省下房地產(chǎn)因歷經(jīng)多年增值所產(chǎn)生的一大筆增值稅，如果夫妻是使用聯(lián)合共同共有，只有去世的一方的那一半的購買成本可以提升到過世時(shí)的市價(jià)。

　　

　　3.聯(lián)合共同共有(Joint Tenancy)

　　

　　二人或二人以上可以平均共同持有房地產(chǎn)的方式， 各持有人的持分必須是均等且在同一時(shí)間取得， 各持有人在活時(shí)可以不經(jīng)其他持有人的同意自由處分他的持為部份， 但是新持有人與原持有人之間的關(guān)系由原來的聯(lián)合共同共有轉(zhuǎn)變成一般共同共有，如果合伙人之間要以聯(lián)合共同共有方式持有房地產(chǎn)，必須在文件上清楚說明，否則會(huì)被視為普通共同共有，各持有人對(duì)該房地產(chǎn)擁有平等的占有權(quán)及控制權(quán)，任何持有人或其債權(quán)人不可在其他持有人的產(chǎn)權(quán)上設(shè)定抵押或放留置權(quán) (Li?ens)，聯(lián)合共有與一般共有的最大區(qū)別是聯(lián)合共有的持有人有一方過世，則存活的另一方取得全部房地產(chǎn)的所有權(quán)， 此種權(quán)利在法律上稱之為存活者取得權(quán) (Right of Survivorship)，此種權(quán)利的取得不須經(jīng)由耗時(shí)及繁雜的法律過程，有一方過世時(shí)另外一方自動(dòng)取得(avoids probate?)，任何一方不得以遺囑處理他持有的部分，過世一方的遺囑如有相反的規(guī)定視為無效。

　　

　　4.普通共同共有(Tenancy in Common)

　　

　　除了夫妻及近親以外，這是一般人最常持有房地產(chǎn)的方式，二人或二人以上共同持有某個(gè)房地產(chǎn)，各持有人可以同時(shí)或先後取得他們自已的產(chǎn)權(quán), 各持有人可以平均持有或以任何的比例持有，如果沒有指明特別的比例，則產(chǎn)權(quán)由所有持有人平均分配，每一個(gè)持有人對(duì)該房地產(chǎn)擁有平等的占有權(quán)及控制權(quán)， 任何持有人或其債權(quán)人不可處分其他持有人的產(chǎn)權(quán)，也不可在他人的產(chǎn)權(quán)上設(shè)定抵押或放留置權(quán) (Li?ens)，各持有人可以不經(jīng)由其他持有由人同意可以自由移轉(zhuǎn)(買賣或贈(zèng)與等)或設(shè)定抵押(借款等)，當(dāng)然一般人只愿意購買產(chǎn)權(quán)的全部而不會(huì)購買一部份，因此持有部份產(chǎn)權(quán)的人很難出售, 如果要全部出售，往往又會(huì)受到其他持有人的反對(duì)或阻撓，對(duì)于出售的價(jià)格及條件，持有人之間也常會(huì)有意見不同， 常常遇到當(dāng)事人即使是夫妻或是至親好友都最終不得不采取法律手段解決問題, 當(dāng)持有人去世時(shí)， 他的產(chǎn)權(quán)可經(jīng)由法定程序移轉(zhuǎn)給他的繼承人。

　　

　　總而言之，如果是一般朋友或合資或合伙人就用普通共同共有(Tenancy In Common)持有方式，夫妻及子女或近親之間可用聯(lián)合共同共有(Joint Tenancy)持有方式，如果是不在夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的州，夫妻之間可使用聯(lián)合共同共有(Joint Tenancy)持有方式，如果是在使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的州可用夫妻共同共有(Community Property),在雙方同意的前提下可以加上存活者有取得權(quán)(Right of Survivorship)，保障當(dāng)一方突然去世時(shí)另一方可以不經(jīng)歷繁雜的遺產(chǎn)認(rèn)證程序(estate probate)，及時(shí)取得另一半的產(chǎn)權(quán)，同時(shí)也防止另外一方將他的那一半以遺囑 (will) 或贈(zèng)予 (gift) 等方式轉(zhuǎn)讓給第三者。

　　

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