很多朋友有興趣購買美國的房產(chǎn)，作為投資持有并出租。應(yīng)該說在目前這是一種很好的思路。通過出租房產(chǎn)，每年可以獲得固定的投資回報(bào)。將來房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，再將其出售獲得投資增值收益。或者退一步說，將來在合適的時(shí)候用于自住，也是可行的。但是在面對(duì)投資的選擇時(shí)，很多人并不知道自己將要購買的房產(chǎn)，每年出租帶來的租金回報(bào)率有多少。筆者針對(duì)這一情況，簡(jiǎn)單介紹一下租金回報(bào)率的計(jì)算方法，為投資者提供參考。
投資房產(chǎn)可以分為兩種情況，一種是現(xiàn)金買房，第二種是貸款買房。以下逐一對(duì)這兩種情況進(jìn)行分析。
一、現(xiàn)金買房的租金回報(bào)率
現(xiàn)金購買的房產(chǎn)的租金回報(bào)率的計(jì)算公式很簡(jiǎn)單，說白了就是出租房屋到手的凈收入除以購房的總價(jià)。
租金回報(bào)率 = 每年凈房租收入 / 購房總價(jià)%
首先計(jì)算購房總價(jià)。購房總價(jià)很容易獲得，就是房屋買家支付給賣家的金額。
然后計(jì)算每年凈房租收入。
每年凈房租收入= 年租金收入 — 持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出
年租金收入就是跟租戶約定的年租金。為了估計(jì)一棟房屋的未來年租金收入，可以將附近社區(qū)同等條件的已出租房屋的租金拿來比較。例如，通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的幫助，找出周圍同等條件已出租的10套房屋，看看這些房屋的年租金收入，就可以大致估計(jì)出自己想要投資的房屋的未來租金收入。但是這里有個(gè)技巧，一定不要拿這10套房租中租金最高的那一套作為參照，因?yàn)檫@樣很可能會(huì)使你預(yù)計(jì)的租金收入虛高。比較正確的方法是找到出現(xiàn)次數(shù)最多的租金價(jià)格，然后以這個(gè)數(shù)字，或者比這個(gè)數(shù)字稍低的價(jià)格作為你的參照。以后在實(shí)際出租房屋的時(shí)候，也應(yīng)當(dāng)遵循這個(gè)方法來確定房租價(jià)格。為什么？我們待會(huì)兒談到“空置期分?jǐn)?rdquo;的時(shí)候詳細(xì)講。
持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出一般包括：房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、社區(qū)費(fèi)、維修費(fèi)、空置期分?jǐn)偂⒊鲎夤芾碣M(fèi)等項(xiàng)目。這里要特別解釋一下“空置期分?jǐn)?rdquo;。
你購買的房屋一般很少能立刻找到租戶，因此幾乎總會(huì)有一段時(shí)間是空置的。所以在計(jì)算每年平均的凈房租收入的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)把分?jǐn)偟矫磕甑目罩玫哪嵌螘r(shí)期的租金扣除。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，一般租賃合同為一年期, 但可到期續(xù)約，實(shí)際的平均租賃長度可以估計(jì)為2年，平均的空置時(shí)間可估計(jì)為一個(gè)月，因此空置期分?jǐn)偟侥昙窗雮�(gè)月的房屋租金。通過確定合理的房租價(jià)格，就可以將空置期有效降下來。因?yàn)榇蠖鄶?shù)租戶對(duì)房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。
我們上面提到過，應(yīng)當(dāng)比較周圍同等條件的已出租房屋，找到出現(xiàn)次數(shù)最多的租金價(jià)格，然后以這個(gè)數(shù)字，或者比這個(gè)數(shù)字稍低的價(jià)格作為你的參照。根據(jù)我們房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的長期經(jīng)驗(yàn)，這樣做可以吸引到更多的租戶來看房，房屋也能更快地租出去，這樣空置期就縮短了。比較一下，如果定過高的房租價(jià)格，肯定鮮有人來問津，房屋將會(huì)空置很長一段時(shí)間。最后綜合下來算一筆賬，前者的收益肯定要更高。
設(shè)置合理的房租價(jià)格還有個(gè)好處，就是對(duì)你的房屋感興趣的租戶很多，所以房屋業(yè)主可以在提出租房申請(qǐng)的租戶中挑選到信用、品行最好的租戶。這很重要，如果遇到信用不好的租戶，業(yè)主就慘了。很可能第一個(gè)月會(huì)按時(shí)收到房租，以后
房租就很難收齊了。收不到房租，業(yè)主只有驅(qū)逐租戶。按照美國的法律，驅(qū)逐租戶要走一個(gè)比較復(fù)雜的程序，對(duì)于業(yè)主來說，不但損失了收益，而且?guī)硪幌盗新闊Ｈ绻鈶舻纳盍?xí)慣不好，也會(huì)給房屋帶來不必要的損害，以后房屋的維修費(fèi)就高了。總之，設(shè)定合理的房租價(jià)格，選擇適合的租戶，對(duì)于房屋出租收益的保障，非常重要。
租賃經(jīng)紀(jì)人幫助租賃可以大大節(jié)省您的工作和時(shí)間，專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以后惡房客的困擾。租賃的傭金一般是全年租金的6%。
“物業(yè)管理費(fèi)”是指，如果委托房屋代管人幫忙照料房屋，收取租金，打點(diǎn)修理水電設(shè)備等…所支付的管理費(fèi)，一般為每月租金的6-8%。如果投資者本人在美國，或者有親戚朋友可以幫忙打理這些事情，這筆費(fèi)用也就可以省下來。
根據(jù)房屋類型、所在的位置和房屋狀況的不同，應(yīng)當(dāng)計(jì)算在內(nèi)的項(xiàng)目也不一樣。讀者可以根據(jù)具體的情況，自行判斷。例如，獨(dú)立屋一般沒有社區(qū)費(fèi)，但也有些獨(dú)立屋所在的區(qū)域有社區(qū)規(guī)劃、大門及社區(qū)公共設(shè)施，因此也要交社區(qū)費(fèi)。城市屋一般繳納的社區(qū)費(fèi)中已包括共同火險(xiǎn), 不必另外買火險(xiǎn)，這樣計(jì)算房屋保險(xiǎn)費(fèi)的時(shí)候，不用將火險(xiǎn)金額計(jì)算在內(nèi)。另外，房產(chǎn)稅的稅率在每個(gè)州也是不一樣的，從1%到3%不等, 加州地產(chǎn)稅大多為1.1-2% , 所以投資之前選擇應(yīng)先確定目標(biāo)房屋的稅率。
我們選取實(shí)際的案例來進(jìn)行分析。
案例：一棟2006年建的354 平米獨(dú)立屋, 現(xiàn)金購買，總價(jià)$55.5萬，月租金$2780，該房屋的房產(chǎn)稅稅率為1.65%。(伊市獨(dú)立屋的真實(shí)例子)
年租金收入=2780 x 12 = $33360
持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出包括：
a) 房產(chǎn)稅：購房總價(jià)x 1.65% =$9158
b) 房屋保險(xiǎn)：$815 (各房屋因地點(diǎn),新舊,保項(xiàng)有異, 保費(fèi)不同)
c) 社區(qū)費(fèi)：無
d) 維修費(fèi)：預(yù)計(jì)$300 (愈新的房子保養(yǎng)費(fèi)愈少)
e) 空置期分?jǐn)偅喊雮�(gè)月租金$1390 (一般房客訂約一年但實(shí)際租賃長度約二年)
f) 出租傭金：出租傭金預(yù)計(jì)可以分?jǐn)偟?年，因此=(年租金收入x 5% )/2= $834
持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出總計(jì)：$12497
每年凈房租收入= $33360 - $12497 = $20863
租金回報(bào)率= 20863/555000 = 3.76%。
二、貸款買房的租金回報(bào)率
貸款購買的房產(chǎn)的租金回報(bào)率的計(jì)算方法要稍微復(fù)雜一點(diǎn)，但是原理與第一部分是一樣的。我們假設(shè)貸款全部采用每年分期固定還款的方式。
租金回報(bào)率 = 每年凈收入 / 自付額%
每年凈收入= 年租金收入 - 持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出 – 年固定還款額。
其中，自付額(頭款)即購房總價(jià)扣除銀行貸款的部分。
持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出我們?cè)诘谝徊糠掷镆呀?jīng)講過，道理也是一樣的。下面我們選取一個(gè)案例來進(jìn)行分析。
案例：一棟2006年建的354 平米獨(dú)立屋,購買價(jià)$55.5 萬, 自付額(30%)為$166500貸款額$388500 (30年分期固定攤還,利率4%, 貸款月付$1854.76)，月租金$2780。
年租金收入=2780x12 = $33360 (伊市獨(dú)立屋的真實(shí)例子)
持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出包括:
a) 房地產(chǎn)稅:購房總價(jià) x 1.65% =$9158
b) 房屋保險(xiǎn): $815 (各房屋因地點(diǎn),新舊,保項(xiàng)有異, 保費(fèi)不同)
c) 社區(qū)費(fèi):無
d) 維修費(fèi)：預(yù)計(jì)$300
e) 空置期分?jǐn)偅喊雮�(gè)月租金$1390
f) 出租傭金：年租金33360x 5% )/2= $834
持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出總計(jì)：$12497
年固定還款額 = $1,854.76x12=22257.12
每年凈收入= $33360 - $12497 - $22257.12= -$1394.12
租金回報(bào)率= -1394.12/166500 = -0.84%。
*以上的例子如果需要管理公司代管, 當(dāng)然就要另一筆開銷。
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