都去美國(guó)買(mǎi)房，就算美國(guó)“遍地黃金”，也肯定有人賺錢(qián)，有人不走運(yùn)，所以投資都有風(fēng)險(xiǎn)，不能瞎投，也不能盲目跟風(fēng)。今兒小編來(lái)跟大家說(shuō)說(shuō)，在美國(guó)買(mǎi)房前，有哪些方面需要重點(diǎn)考慮，10大密不外傳的美國(guó)房產(chǎn)投資黃金法則今天大放送啦！
1、美國(guó)房市上房源充足，且完全透明
美國(guó)有一個(gè)屬于經(jīng)紀(jì)人共享的房源系統(tǒng)，簡(jiǎn)稱(chēng)MLS，每一個(gè)經(jīng)紀(jì)人都把自己代理的房子都上傳到這個(gè)系統(tǒng)。所有的上市屋都在這個(gè)系統(tǒng)中完全透明。一般，大的都會(huì)區(qū)會(huì)有一個(gè)MLS網(wǎng)站,
以大洛杉磯區(qū)為例, 每天都有約8萬(wàn)至10萬(wàn)個(gè)房源在市, 所以房源十分充足。
2、美國(guó)房產(chǎn)出租不難
很多買(mǎi)家擔(dān)心房屋無(wú)法出租的問(wèn)題。其實(shí)是過(guò)慮了，沒(méi)有房子是租不出去的。事實(shí)上，房子能否出租取決于業(yè)主的租金是否符合租賃市場(chǎng)的價(jià)格。跟房屋買(mǎi)賣(mài)一樣，沒(méi)有賣(mài)不出去的房子。關(guān)鍵在于賣(mài)價(jià)是否符合市場(chǎng)。
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挑毛病只會(huì)讓賣(mài)家反感,
適得其反。賣(mài)家有可能會(huì)直接不考慮買(mǎi)家的出價(jià)而選擇別人。在另一方面，通常稱(chēng)贊賣(mài)家的房子是博得賣(mài)主青睞的方法。尤其越好的房子, 賣(mài)家在賣(mài)出的時(shí)候就像嫁女兒一樣,
希望能賣(mài)給一個(gè)真心喜愛(ài)它的人。
4、不要要求賣(mài)家送你家具
在美國(guó)，房子買(mǎi)賣(mài)與家具買(mǎi)賣(mài)是分開(kāi)的，這是當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣。通常買(mǎi)賣(mài)房屋的時(shí)候，房?jī)r(jià)包含了不可移動(dòng)的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子，嵌入式的電器等等不可移動(dòng)的配件。
而可以移動(dòng)的配件都是屬于個(gè)人的物品,
比如沙發(fā),桌椅都是不附著在房子上面的，因而不包含在屋價(jià)內(nèi)。另外，盆栽可以移動(dòng)，便不含在房?jī)r(jià)內(nèi)，院子里的樹(shù)是種在地上不可以移動(dòng)的就包含在屋價(jià)內(nèi)。
5、投資美國(guó)房產(chǎn)只看租金回報(bào)率嗎?
投資房產(chǎn)有兩個(gè)方面需要考慮：一個(gè)是租金回報(bào)率；一個(gè)是升值的潛力空間。后者比租金回報(bào)率更重要。
通常，房屋越貴的地方其租金回報(bào)率是比較低的。比如東西兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房?jī)r(jià)比較高的區(qū)域，由于這些地區(qū)房?jī)r(jià)常常攀升，而對(duì)應(yīng)的租金上漲水平跟不上房?jī)r(jià)上漲的幅度，因而其租金回報(bào)率相對(duì)比較低。
但從長(zhǎng)期來(lái)看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報(bào)率高的地方要大,因?yàn)橄胍?gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋的人數(shù)較多，而買(mǎi)入的數(shù)量越多其房?jī)r(jià)就越高，這就是供需平衡。所以在投資時(shí)，并不是購(gòu)買(mǎi)低價(jià)格高回報(bào)的房屋就是最好，而是要從兩方面同時(shí)考慮。
6、不是每個(gè)外國(guó)人都能辦理房貸
海外買(mǎi)家可以在美國(guó)貸款購(gòu)房,并且很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買(mǎi)家。
7、外國(guó)人貸款與美國(guó)人貸款之間是存有差異的：
美國(guó)人貸款條件：信用、收入、工作是否穩(wěn)定；
外國(guó)人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。
由于每一個(gè)銀行的貸款利率不同，對(duì)申請(qǐng)人的條件要求也不同。比如，一些銀行只貸給外國(guó)人3~7年，但也有銀行能夠貸到30年。而有的銀行利率較高，但手續(xù)簡(jiǎn)單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個(gè)人都能符合。
建議申請(qǐng)貸款之前多家咨詢，多比較。選擇適合自己，對(duì)自己最有利的一家。
8、外國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房稅費(fèi)有何不同?
在美國(guó)，無(wú)論你是美國(guó)人還是外國(guó)人，購(gòu)房時(shí)所要繳納的稅費(fèi)都是相同的。只有在賣(mài)房的時(shí)候稍有不同。當(dāng)?shù)鼐用裨谫u(mài)房時(shí)，在一定限額內(nèi)是免增值稅的。這個(gè)對(duì)當(dāng)?shù)厝俗宰∥莸膬?yōu)惠是單身有25萬(wàn)免稅。夫婦共同擁有則有50萬(wàn)的免稅。
舉例說(shuō)，如果是夫妻兩人用五十萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)房屋，再用一百萬(wàn)賣(mài)出房子，他們就符合不用對(duì)五十萬(wàn)的增值部分繳稅。那對(duì)于海外投資者，需要繳納一個(gè)資本利得稅也就是增值稅。
9、華人在美國(guó)買(mǎi)房最普遍的價(jià)格：60-100萬(wàn)美元
美國(guó)有50個(gè)州，地大物博，城市眾多。正確的選擇方式是：
從大到小開(kāi)始考慮。大方向：東海岸或西海岸；小方向：州；城市：每個(gè)州有幾百個(gè)城市
從生活環(huán)境考慮。看天氣、環(huán)境、天災(zāi)、人文、生活習(xí)慣等條件是否符合自己；或者當(dāng)?shù)厝A人比例,密度高低,是否會(huì)讓生活更便利
考慮預(yù)算。預(yù)算通常會(huì)影響買(mǎi)屋地點(diǎn)的方向，例如，東岸或者西岸都是比較貴的，通常在這些地方?jīng)]有五六十萬(wàn)美元以上是很難買(mǎi)到適合自己居住的房屋。當(dāng)然，如果選擇買(mǎi)一套聯(lián)排屋的話，還是可以買(mǎi)到便宜的住宅。
10、在美國(guó)購(gòu)房與赴美簽證或者申請(qǐng)美國(guó)移民沒(méi)有直接聯(lián)系
這是一個(gè)很常見(jiàn)的問(wèn)題，但買(mǎi)房與移民或簽證之間是沒(méi)有任何關(guān)系。在美國(guó)買(mǎi)房、移民或美國(guó)簽證都是由不同的部門(mén)及人員來(lái)處理。移民局管不著申請(qǐng)人在美國(guó)有沒(méi)有房產(chǎn)，當(dāng)然，更不會(huì)因?yàn)橛袥](méi)有房產(chǎn)而區(qū)別對(duì)待。所以，千萬(wàn)別把移民或簽證與買(mǎi)房混為一談。
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