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上周一個緬甸來的移民想買房子，可她看了好幾個都不滿意，看完最后一個出來，發現街對面的房子也插上了牌子，看樣子才剛剛上市，于是順便就去看了看，沒想這個緬甸人竟然看上了，我們打電話過去，接電話的聲音很熟悉，說她既是這個房子的經紀人又是房主，我們這才明白過來，又是她：梅蘭妮。

　　三年前我們從她手中買走了兩個房子(也就是我博客中那個6.6萬美元的和7.5萬美元的)，后來雖又看中了她的幾個房子但沒錢買了。她總是不停地買入破舊房子，裝修后又賣出，轉手很快。三年前她還跟我們住在同一個城市的大房子里，前不久又把大房子賣了，跟她在銀行工作的老公一道搬進距離春田約1小時車程的另一個大豪宅。毫不夸張地說：梅蘭妮真的是賣房高手，為什么她就能屢次成功呢？賣房子有些什么技巧呢？怎樣才能以最快的速度賣出一個好價錢呢？下面是我個人歸納總結的四點：

　　一、美國賣房子前別忘記給房子美容

　　美國賣房子就象給房子找對象，第一印象相當重要，許多買房的人最終都會選擇自己一見鐘情的房子，如果房子外面的草坪沒剪，雜草叢生，房子地毯污跡遍地，墻面滿是小孩的涂鴉，或者家具衣物亂糟糟地堆在一起，或者滿屋子的貓狗糞味兒或者煙味兒，可以想象客人走進去后的心情，一定是皺著眉頭，沒耐心看完就趕緊走人。這樣的房子哪怕標價低于市場價，估計也鮮有問津。在中國，無論是賣房子的還是買房子的，大都不會很在乎房屋里面的情況，一般看看結構和戶型就可以了，反正搬進來之前都會按新房主的喜好進行再次裝修�？墒敲绹�人就不一樣，他們怕麻煩，所以相當在乎房屋的內部細節，最喜歡Move-in ready(準備好入住)類型的房屋，就跟他們喜歡所有的“傻瓜型”產品一樣。

　　總的來說，美國賣房之前以下幾次支出是事半功倍的：

　　1.）刷墻，一個1200平方英尺的獨立房，全屋刷墻的人工和材料成本不過1000美元左右，如果墻面確實很臟就有必要全面刷一次，如果只是部分臟，可以只刷部分墻面。刷墻后的效果驚人，這是最不可缺少的美容環節。

　　2.）洗地毯，同樣一個1200平方英尺的房屋，聘請專業公司洗一次地毯的成本大約150美元左右，洗地毯的效果也是極佳的。如果確實太舊或磨損太多且賣房時房屋已空置出來，最好更換成新地毯，若選最便宜的類型，我們這里的人工及材料成本約2000-2500美元�？瓷先ミ@筆支出不小，但破舊地毯會讓大部分潛在買方退避三舍，所以這筆支出是必不可少的。

　　3、更換一些小的五金器件，會讓房子感覺整體上高出一個檔次。比如水龍頭，廚房水盆，門或家具拉手，燈具，浴室鏡子、吊扇甚至插座等等，花費不多但裝飾效果相當好。

　　4、去掉過時的裝飾品，比如墻紙，在上世紀七十年代、八十年都很流行，現在有些式樣或花紋卻顯得土氣十足，幾年前曾經有個朋友賣房子時，放在市場上半年也沒有賣出，后來經紀人就叫她把廚房墻面的墻紙全部拆下來，刷上簡單大方的漆，沒多久還真的就賣掉了。

　　5、找專業公司清潔家具或木地板，上一層臘，這個花費也是值得的，舊家具和舊地板會好看得多。

　　二、掛牌價要盡量接近市場價

　　除了房屋本身，價格是影響房子出售的最重要因素，不管買方有多喜歡這個房子，如果價格不在他預算范圍之內，或者遠高于市場價，都不會成功售出。有些賣方認為自己當初花費了不少錢來重裝或重建，那么房屋的價值至少應不低于自己的購置和重建的全部成本，因此堅持售價一定要高于或等于自己的成本，不能虧本。持有這種想法的人不在少數，其實你掛多高的價格都可以，但市場接不接受則是另一回事。如果掛牌后連續一個月都無人看房，顯而易見是價格太高了，得趕緊降價。

　　需要注意的是，對房屋的投入并不都會使房屋等額增值，有些投入甚至會讓房屋貶值，比如在后院搭建一個大型工具房，花費了3萬美元，但對房屋進行評估的時候通常都不會考慮工具房的價值，因為市場上大多數人對工具房并無喜好，甚至完全不接受。再如，當初你也許在一個10萬美元的房屋后院，花了2萬美元新建游泳池，但大多數買方可能會認為游泳池保養成本太高，所以反而不會考慮買帶游泳池的房屋。這樣一來，你當初對工具房和游泳池的投入，就不能一廂情愿地認為買方必須接受它們的價值。

　　據統計，新掛牌上市的房屋，看房最多的時候是最初兩個月，想要看房率高，掛牌價就得把握好，否則就會錯過讓人看房的最佳時機。掛牌房屋的市場價可以類比參照周邊同類型房屋的出售價格，通常美國房地產經紀人的內部專業網站都可以提供自動類比價格報告，掛牌價可以略高于市場價以預留一定的空間，但不能高于太多，否則就會嚇跑一堆潛在買方。

　　三、掛牌時盡量騰空房屋

　　市場上掛牌出售的房屋分兩類，一類住著人(房主或租客)，一類是空置的，以前搞不懂為何老美賣房時為何喜歡把房屋空置出來，心想與其空置，不如先租給他人，這樣邊租邊賣，豈不是很好。現在看來，老美的做法不無道理，甚至是非常值得提倡的，因為空置房屋能方便買方看房，買方經紀人帶人看房不需要預約，這樣可以最大限度地讓人看房，不錯過任何一個機會。另外，空置房屋能方便賣方對房屋美容，比如洗地毯或刷墻，這樣會讓房屋更吸引人。

　　需要注意的是，如果房屋里住著租客，對出售房屋會相當不利，一是看房不方便，雖然法律允許房東有權要求租客配合別人看房，但有些租客就是不太配合，找不到人或不給合適的時間；二是許多租客不會象房東本人那樣保持屋內干凈整潔，更不會把院子打理漂亮，剪草也不積極，這樣的房屋很難讓買方一見鐘情；第三，有些買方買房的目的是自住，如果租約還很長，買方根本就等不到租約結束，于是再喜歡這個房子也不會考慮了。所以，住有租客的房屋在市場上是很不受歡迎的，除非本身就是投資房，比如出租型公寓。

　　四、網上的掛牌信息一定要包括盡量多的照片

　　許多買房人查詢房產，根本不會考慮沒有貼出照片的掛牌物業。照片非常重要，通常越多越好，房東可以向經紀人提供不同季節的房屋照片，比如雪景、春暖花開的春天或楓天滿天的秋季，室內照片則最好是近期的，以免有誤導、欺騙買方的嫌疑。

　　再回過頭來看梅蘭妮，她當初買下緬甸人看上的這個房子，標價才61500美元，經她妙手回春，不到幾個月就以89900美元的價格售出，而且掛出來還不到兩周，她成功的原因就在于吃透了買方心理，掌握了賣房的所有技巧