在世界之都紐約購買房產是很多人的夢想，但由于美國買賣房屋，房產投資都比較復雜，不是一篇文章就能介紹清楚的，因為網上的很多這類文章有些都是泛泛而談，有些一看就不是房產專業人士所寫的，不具有參考價值。所以我想結合自己多年的房產中介經驗，在這里詳細的給大家介紹，紐約買房必須要知道的一些事情。由于篇幅所限，我要分系列文章把本人在紐約做房產的經驗和心得和各位分享，還是我經常說的那句話：投資房產非小事，多看多聽不為過！
紐約的房產類型
我首先說說紐約的房產類型，紐約房屋主要分為合作公寓，也是我們熟稱的Co-op。康斗，也是我們熟稱的Condo。公寓，就是我們熟稱的Apartment。獨立屋，我們熟稱的house。聯排別墅，我們熟稱的Townhouse。
A：合作公寓 Co-op
紐約的合作公寓很多，基本上80%的公寓是合作公寓，20%的是康斗。合作公寓價位也相對康斗普遍要便宜很多。
合作公寓（Co-op）就是由一個股份公司擁有的公寓樓。每個屋主（股東）擁有公司的股份及長期業主租約。公司付整棟樓的貸款，地產稅，雇員薪水和其他大樓的維修費用。公寓單元越大，買家所占有的股份越多。因此，買家所擁有的是房產的“租賃使用權”。公寓樓中各個單元的使用者要根據其持有股份的多少來支付公寓的房地產稅、物業維護費等成本。
購買合作公寓（Co-op）需要注意以下幾點：
1.要求買家出示在美國的納稅申報記錄，對于那些不在美國交稅的外國人來說購買這類房產就極其困難，甚至沒有可能購買。
2. 公寓委員會有權“批準”或“拒絕”任何潛力物主（owner）。委員會的委員由合作公寓的業主選出，面試是為了保障業主的利益
3. 每個合作公寓都有它規定的貸款額度，有些大樓要多付首款，大體而言在曼哈頓購房至少準備20-50%買價作為首付款
4. 業主要轉租合作公寓必需委員會批準，每個合作公寓大樓有它的規定，買前一定要確認好。
B：共管公寓：康斗 Condo
康斗在全美國很普遍，對于共管公寓（Condo）來說，買家購買的是公寓的獨立產權，并與公寓樓內其它住戶共享過道、走廊等公共區域。業主需要承擔公寓每年的房地產稅以及物業管理費。
共管公寓還有一個好處就是對外國人購買沒有限制，購買后也可以出租出去，沒有合作公寓的程序那么繁瑣。但是Condo和合作公寓相比，在價格上要貴些，但卻更容易買賣。
紐約的康斗公寓是實實在在的地產，買方可拿到地產契約就像買房。因為是實在的地產，各個康斗公寓有個自的地產稅，屋主除了付地產稅每月還得付物業、管理費，類似合作公寓的管理維持費，但不包含地產稅，大樓貸款，利息。
康斗公寓有以下幾個優勢
1. 康斗公寓的貸款取決于經融市場而不受控于公寓委員會，比合作公寓靈活。買方可貸款高達買價的90%。
2. 康斗公寓買主也需填寫所有申請表格經過公寓委員會的批準，但要求的條件不像合作公寓委員會那般嚴苛，批準的時間也不會太長。
3. 康斗公寓轉租出去比較不受限，是地產投資者的較佳選擇。
4. 比較合適非美國公民的買家，大部份的財產在美國境外，這是合作公寓不愿批準的。
因為康斗公寓比合作公寓少，比較容易批準買到，買價通常比合作公寓貴。康斗公寓每個月地產稅加上屋業管理費一般比合作公寓月管理維持費低，這也是買價高的原因。
在紐約買公寓的步驟
在紐約買合作公寓或康斗公寓步驟類似。假定你看中了喜歡的地產也詢問過銀行或貸款經紀決定了你經濟能力承擔的價位。
1. 紐約是口頭出價，經過你的經紀告知賣方經紀或賣主
2. 買賣雙方討價還價，最后價錢，條件，過戶日期雙方談定同意
3. 紐約州須要律師參與地產交易。你的地產經紀可幫你找有經驗的律師。賣方律師開始準備合約，你的律師審查你買公寓大樓的財務狀況。
4. 如果你的律師確定大樓財務狀況滿意，大樓章程和買賣合同你能接受，這時你律師允許你簽合同，附上準備好的10%訂金送到賣方律師，賣方簽字。 10%的訂金存在賣方律師戶頭直到過戶。要注意在收到所有人都簽好的合同之前，賣主還可接受別人的出價。
5. 如要貸款必須提前進行申請，建議找房前已拿到銀行貸款合格證明。
6. 你的經紀會交給你公寓大樓委員會所需要的申請表格及要準備的資料。你需填好所有申請表，會計師簽字的財務報告，三年的完稅證明（有的要二年的報稅證明），銀行報表，個人及財務推薦信，專業推薦信，買賣合同，如有貸款需提供銀行貸款承諾。
7. 當你填好申請表格附上所有文件，你的經紀會再檢查，然后交給公寓管理公司審核再轉交委員會。所有文件表格必須齊全，否者管理公司不接受。
8. 合作公寓申請初次批準，會安排和委員會面試，這是很嚴肅不可輕忽的事情，就像商業會議對待。如果哪位委員不喜歡你，不同意你買，就很麻煩了。
9. 經過委員會批準后，你就可以準備過戶。
而購買康斗公寓就省去面試了，只要將所需表格資料按順序填好送交檢閱，基本上會批準，從合同到過戶約60天，合作公寓所需時間較長至少60-90天。
還有一點要說明的是：購買康斗公寓(Condo)，要付房產稅和每月的公共費用；購買合作公寓(Co-op)，要付房產稅和每月管理費。房產稅是跟隨樓寓的種類丶地區和公寓面積來計算；而公共費用和管理費與樓寓的種類和公寓面積有關，可以是每月幾百到幾千元不等。一般情況提供多樣服務的樓寓，每月費用較高。稅或是物業稅可于收入中扣除征收稅款。如果是投資者，公共費用和物業稅都是商業上的開支，所以是可以扣除征收稅款。如果在美國有流動資產并有個人銀行戶頭，購房過程通常需要兩個月。因此必須提前準備，看房階段就必須將資金準備好。如果需要房屋貸款，至少再加一個月時間
（內容摘自網絡）
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