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美國稅法針對個人有兩個稅務居民的概念，一個是所得稅的稅務居民，另一個是遺產稅的稅務居民，兩者有不同的定義。

所得稅稅務居民包括美國公民、綠卡持有人及滿足實質性居住條件的人。美國所得稅稅務居民必須對全球所得繳稅。

實質性居住是指雖然未持有綠卡，但在稅務申報年度（如2017年）在美居留達到31天，且連續三年（2017年、2016年、2015年）分別根據1（2017年天數除以1）、1/3（2016年天數除以3）、1/6（2015年天數除以6）加權計算的天數總計已達183天。

而遺產稅法以定居 (domicile)來決定納稅人是否為稅務居民，不以移民身分，而以定居的意愿和事實來決定是否遺產稅稅務居民。美國遺產稅稅務居民就全球資產繳納遺產稅贈與稅。

非美國稅務居民就來源于美國的收入繳納所得稅，就位于美國的資產繳納遺產贈與稅。如何確定來源于美國收入和位于美國資產有著詳細而復雜的規定，不在本文的討論范圍。

房地產作為不動產，在世界各國基本都適用屬地原則，美國也同樣，即來源于房地產的收入（租賃或出售）應繳納美國所得稅，房地產為位于美國資產，應繳納遺產贈與稅。

針對出租收入，外國投資人可按兩種方式交稅，一是按出租毛收入的30%的固定稅率納稅，或者按出租凈收入，根據個人的累進稅率納稅。前一種方式不得扣減任何費用，而后一種方式能減除相關費用，包括法律允許的折舊，故絕大多數投資者應選用第二種方式納稅。

針對出售收入（盈利），若持有房產一年以上，個人投資者可享受15% – 20% 的資本利得稅率，而若是公司（Corporation)持有，則稅率為35%。

多數情況下，外國投資人不希望成為美國納稅居民，但針對與房產有關的遺產贈與稅，納稅居民則有更多優惠。不論去世后作為遺產還是有生之年贈送給子女，遺產稅納稅居民可享受的終生免稅額有534萬美元（2014年），而非美國遺產納稅居民若在有生之年將房產贈與子女，除了每個受贈人有14000美元的免稅額，其余超出部分根據贈與時的價值，按20%–40% 稅率繳納贈與稅，其中超出100萬美元部分即按40%的稅率納稅；非美國遺產稅納稅居民若在離世時將房產由子女繼承，則只享有6萬美元的免稅額，其余超出部分根據離世時的價值，按26%–40% 稅率繳納遺產稅，其中超出100萬美元部分即按40%的稅率納稅。

遺產贈與稅是外國投資人在美國購房的一個稅務陷阱，不同于所得稅，不管所投資房產有無增值，房產價值的接近40% 部分將會無償贈送給山姆大叔，這可能是每個投資人都不希望看到的。

本文以下內容將重點介紹分析幾種不同的房產投資持有方式，及其對所得稅、遺產贈與稅的影響。本文不構成法律意見，具體方案投資人應咨詢律師等專業人士。

個人直接持有是一種最簡單明了的持有方式，管理成本低，若持有超過一年，能享受到長期利得稅率（15% –20%）。另外若持有人離世，還可享受到按離世時價值重新計算的基價，從而降低繼承人將來賣房時的投資收入。

個人直接持有的最大弊端在于無法規避遺產稅。簡單的應對方式是在生前購買人壽保險，從而保證在離世時有足夠現金繳納遺產稅。另外，多數投資人會考慮在離世前將房產出售，將收入轉出美國再贈送或作為遺產留給子女，從而規避美國遺產稅。但是在現今災害頻發，事故不斷的情況下，意外離世也是投資人需要考慮和應對的一個因素。

有些投資人可能會考慮將現金在美國國外直接贈送給子女，由子女以子女名義在美國購買房產，這不失為規避遺產稅的一個簡單有效手段。但在子女不成熟或婚姻未穩定的情況下過早地將財產的控制權完全交給子女，在某些情況下也可能有意想不到的不良后果。

這是很多有關外國投資人在美購買不動產的文章或相關從業人員推崇的一種方式，但在筆者看來，多數情況下，這并不是一種明智有利的持有方式。以外國公司(比如中國公司）名義購買持有房地產受推崇的主要原因是能夠有效地規避遺產贈與稅，因為按照美國稅法，外國公司股票不是位于美國資產，故無論贈與還是繼承，均無須繳納遺產稅。但該種方式也帶來很多其他方面的稅務問題。

首先，在房產出售時，投資人將失去15% – 20% 的資本利得稅率，而由公司按35%的公司所得稅率納稅。更為嚴重的是，除公司按35%繳納所得稅之外，公司分配給股東的紅利還要再按15%–20% 的稅率繳納個人所得稅。所以對預期會有大幅增長的房地產，以外國公司名義持有很可能利大于弊。同時若以一個未與美國簽訂稅務協定的國家（中國已簽訂）成立的公司來持有房地產，還有可能繳納30%的分公司稅。分公司稅也是個非常復雜的美國稅法概念，不在本文討論范圍。

另外，很多投資人可能子女在美國讀書或工作，將來可能成為美國稅法下的納稅居民，若他們通過受贈或遺產方式取得該外國公司的股權，將來會在稅務問題上給他們造成更大的麻煩。

按照美國稅法，以上兩種商業實體形式均是流入型實體，即將公司收入流入到合伙人個人名下，而合伙或公司層面不用繳納所得稅，而由合伙人按分配到個人名下的收入繳納個人所得稅。此兩種實體形式的好處是，在房產出售時，投資人仍然可以享受15%–20% 的資本利得稅率，同時不存在雙重征稅的問題。

若將合伙或有限責任公司股份的贈與子女，因該種股份是無形資產，故不受美國贈與稅約束，但也有觀點認為是否受美國贈與稅約束應由合伙或有限責任公司實際持有的資產決定。若作為遺產給予子女，則根據合伙或公司的生意所在地決定遺產是否位于美國。

雖然多數觀點認為合伙或有限責任公司不受美國贈與稅約束，但筆者并不建議投資人將擁有房地產的合伙或有限責任公司股權贈送給子女，因為這畢竟存在被美國稅務局按所持有資產（房地產）征收贈與稅的風險。

但是，因合伙或有限責任公司可避免雙重征稅，同時能使投資人保留15% – 20% 的資本利得稅率，這不失為一種有效的房地產持有方式。若投資人能提前做好規劃，可在早期將現金在海外贈與子女，再和子女共同出資成立合伙或有限責任公司購買持有房地產。這種結構的益處是既可規避大部分的遺產贈與稅（比如子女持股90%，甚至99%，則即使投資人出現意外，90%–99% 部分已無須繳納遺產稅），同時又可保留享受15%-20% 資本利得稅率的權利，還避免了雙重征稅。

另外，雖然投資人需要將大部分股權給予子女，但投資人仍然可以通過合伙或公司的股權設計保持對資產的控制權，比如由投資人擔任普通合伙人（享有公司管理權），而子女擔任有限合伙人（不享有管理權），或子女擁有無投票權股份等方式保持對資產的控制權。

該種方式結構復雜，同時在時間和公司結構章程設計上有很多技術性的要求，若投資人決定采用此種方式持有房地產，請與律師咨詢再做決定。

以信托方式購買或持有房地產在美國是一種非常常見的方式，而信托也有多種類型，能實現不同的功能和目的。普通美國人用簡單的可撤銷的生前信托持有房產，主要原因是因為美國多數州在遺產繼承上有復雜漫長且高收費的法院驗證程序，而可撤銷的生前信托則可規避該程序，所以多數美國人最終都會將房產及其他財產轉入可撤銷的生前信托名下。

可撤銷的生前信托沒有避稅功能，只是規避遺產法院驗證程序，故對外國投資人購買美國房產所面臨的遺產贈與稅沒有任何幫助。本文所要介紹的是另一種信托：不可撤銷的生前信托。具體做法是，在購買房產前，先成立不可撤銷信托，以海外現金贈與信托作為信托資產，子女作為信托受益人，享受信托資產的收益，在投資人離世或子女達一定年齡后，將信托資產分配給子女。

以不可撤銷的信托形式持有房地產的好處很多，包括房產出售時刻享受15% – 20% 的資本利得稅率，有效規避了遺產和贈與稅，同時若離世，子女繼承房產也無須經費用高昂的法院驗證程序等，同時，子女雖享受信托收益，但沒有過早地享有資產控制權。

不可撤銷的生前信托也有其弊端，主要是投資人不能擔任受托人，而需要獨立第三人擔任受托人，同時投資人不能享有信托資產的利益，若受托人在信托房產中居住，需支付合理的租金，否則，信托資產仍有可能被稅務局認定為應計入遺產中，在離世時繳納遺產稅。

為保證信托資產不計入遺產中，不可撤銷的生前信托在信托文件的起草上也有復雜的技術要求，請投資人在采取此種方式時咨詢律師。