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　　相信每個準備在美國買房的顧客尤其是第一次買房的顧客都會面對一個比較困惑的問題: 如何選擇房子的產權（Title）？一般情況下經紀人不會提供給他們的客人有關如何選擇產權的建議，經紀人只負責解釋每種產權的不同之處：一方面是因為每位客人的具體情況的差異性，另一方面涉及到客人隱私的地方專業的經紀人無權知曉，所以最后這個重要的決定就落在了客人的肩上，接下來我們會介紹一些基本的有關房產產權的知識，幫助你掌握個多的相關信息，為您將來選擇合適的房屋產權做好充足的準備。

 

　　

　　在選擇產權時要不僅要考慮產權的分配和轉移，也要考慮到將來賣房時的稅務問題。例如在加州賣自住房（Primary Home)，如果在五年內住滿兩年，賣房時在稅收上可以享受以下優惠：單身 $25萬增值部分免稅，夫妻 $50萬增值部分免稅。這個優惠聽起來簡單，可是如果你買房時沒選對Title,很有可能造成極大損失。如果是單身，那么產權（Title）上只有你自己，你買賣自住房，增值低于$25萬的部分免稅，高于$25萬的部分才交增值稅。而夫妻一般有以下幾種方式選擇產權（Title），下面我們來逐一介紹這幾種不同的產權，并對比各種產權方式的優缺點。

　　

　　一. 聯權共有(JointTenancy)：當一對夫婦選擇這種產權（Title）, 他們對房產擁有平等的權利，每人擁有50％的財產。但這財產不可分割，也不可把自己的一份遺傳給他人，包括自己的子女。一方去世，另一方自動繼承全部財產。這種方式的缺點是:

　　

　　（一）一方去世，在世的一方賣房時，他（她）是按單身對待的（雖然買房時是夫妻），只有25萬免稅額度。

　　

　　（二）只有去世人50％的部分享受Step-Up In Basis Rule, 在世人的50％部分沒有，增值稅（Capital Gain Tax）就會交的很多。例如，夫妻兩人2008年花費$600K買了一棟房子，到了2015年，丈夫因為意外去世，妻子自動繼承丈夫產權，并需要賣掉房子，此時房子價值已經漲到$2M。如果房子的產權（Title）是按照Joint Tenancy來寫的，那么房子出售的時候稅務部門會認為房產有很大的增值（Capital Gain）。因為在這種產權（Title）下，妻子的50%房產不可以享受Step-Up In Basis Rule的優惠，即在這個房子的稅務上不可以完全“接管”丈夫的一切，所以她那一半的原始花費（Cost Basis)是$600K的一半, 即$300K。那么加上去世人的一半（可享受Step-Up In Basis Rule），$2M 的一半，即 $1M，總原始花費等于 $1.3M，而賣房時房子的價值為$2M，故妻子房產的增值為$2M - $1.3M = $700K。

　　

　　二.夫妻共有財產(CommunityProperty): 當夫妻選擇這種產權（Title）,　他們也是每人擁有50％的財產，但每人可以把自己那50％的財產寫遺囑繼承給其他人，不一定留給在世的一方。這種方式最大的問題是，去世的一方即使不把自己的部分財產遺留給別人，在世的一方也不能自動擁有房產的全部產權（Title）,要經過遺產認證（Probate）的程序，既耗時又費錢。但這種產權（Title）能享受Step-UpIn Basis Rule的稅務優惠。同樣是上面的例子，如果當時房子的產權（Title）放的是Community Property，那么妻子在經過遺產認證的程序，擁有了房子的產權后，賣掉房子則不用交增值稅。因為在此產權（Title）下，妻子可以享受Step-Up In Basis Rule的優惠，即會被認為在這個房子的稅務上完全的“接管”丈夫的一切，稅務部門算稅的時候也就直接會把$2M作為計算稅時的原始花費，從而妻子就不用交任何的增值稅。

　　

　　三. 夫妻共有財產附加生存者取的權(CommunityProperty with Rights of Survivorship):當夫妻選擇這種產權（Title）,　任何一方不可以把自己的那份財產轉給其他人，一方去世，在世的一方繼承全部財產。這種方式結合了以上兩種方式的優點。既可以和Joint Tenancy一樣，不用通過遺產認證移交財產, 在一方去世后，另一方自動繼承去世方的權益。同時又可以享受Step-UpIn Basis Rule的優惠。同樣是上面的例子，如果當時房子的產權（Title）放的是Community Property with Rights ofSurvivorship，那么丈夫去世，妻子自動獨自擁有房子100%的產權，無需經過遺產認證，而賣掉房子也同樣不用交增值稅。