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在美國投資房產的租金收入如何報稅？

導讀

2017年已經來到，過完年的頭等大事就是報稅了。今年的報稅截止日期與往年不同，延期到4月18日，因為4月15日是假日。稅務標準有所調整，大家在報稅的時候要特別注意。

01我是居民還是非居民？

稅法除了區分公民和非公民外，還將居民分為有居住權的外國人 (Resident Alien) 和無居住權的外國人 (Non-Resident Alien)，即居民和非居民。這點在報稅時尤為重要，美國稅法對居民和非居民實行兩套不同法規則，各個條例對居民和非居民也各有利弊。 美國稅法以綠卡檢定法則和居留時間法則來認定您是否是屬于稅法所定義的居民：

第一種：綠卡檢定法則 

持有綠卡極即為美國居民。不論實際居住美國或海外，只要您擁有綠卡，都是稅法上的居民。即使拿了綠卡之后回國做事或自己做生意，不在美國居住、工作，收入來源亦并非來自美國，仍須向美國如實報稅。

第二種：居留時間法則 

與移民法不同，若報稅年度在美國停留不到31天，稅法上認定為非居民；若報稅年度在美國停留超過31天，以“居留日”為準，居留日超過183天，在稅法上認定為居民。居留日計算公式：居留日=（當年停留日數*100%）+（去年停留日數*1/3）+（前年停留日數*1/6）。 有些人員是免于可以獲得居留時間法則的豁免之外的，主要有以下幾種：　

外國政府人員；

持J類（交換訪問學者）簽證和Q類（赴美參加國際文化交流計劃）簽證在美任教或受訓的人員；

持F類（學生）簽證和M類（短期職業技能學習）簽證的留學生：

短期在美參賽的專業運動員。  

由于居留時間法則的存在，國內經常出入美國的生意人或家眷在中美的兩地的“空中飛人”要特別注意在美停留天數，否則一不小心會出現雖然無沒有居留權，卻被稅法認定為是美國居民的情況，將會處理起來會相當麻煩。 綜上所述，稅法規定所有公民、居民及在美居留超過183天的人（除免于居留時間法則的人員外）都在征稅范圍之內。 

作為美國非居民，僅擁有美國房產，是否需要繳納美國稅？一般只作為僅持有美國房地產業主的非居民，是不需要繳納美國的個人所得稅。在出售或以其他方式處置美國房產時，才需要繳納美國所得稅。租金收入的稅收影響會在下面解釋。

02屋租金收入如何納稅？

美國居民一般都是全球收入征稅，和美國公民一樣。他們需要每年申報一次，并申報租金收入。租金費用可抵抵租金收入，而租金凈收入則按累計稅率納稅。

非居民收到來自美國的房地產的租金收入一般是需要按總租金收入的30%預扣所得稅。它是對此，承租人或房地產管理公司（如果有涉及）的負有扣繳義務，即將扣完30%的稅后匯款凈額支付給非居民業主。非居民收到的租金收入不需再申報年度所得稅申報表。然而，美國稅法允許非居民申報年度所得稅申報表，下面文會做進一步解釋。

美國稅法第871(d)條例規定，如果非居民外籍人士在美國擁有因房產而產生的收入，可以根據美國稅法第871(d)條例，將由房產產生的收入作為與美國有關聯的貿易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產，石油，天然氣，或其他自然資源的使用費。同時，房產的出售或交換也包括在內。因此，當非居民外籍人士在美國投資購買房地產并出租時，便需要向美國政府申報其個人所得稅 1040NR。 

房產相關的開銷（如物業費，房產稅，水電費，維修費等）可以相應抵扣，只有凈收益才需要被征收稅。 

因此，當非居民外籍人士在美國投資購買房地產并出租時，便有了需要向美國政府申報其個人所得稅的義務。 

假設一棟價值50萬美金的房產，一年的租金收入有3萬美金，扣除物業費，房地產稅，基本維修，水電費，及折舊費用共2萬美金，則此出租房產凈收入為1萬美金，符合10% 及15%兩段等級稅率，以2015年單身稅率需繳納1039美元的聯邦個人所得稅。 

同時，出租房產所得的凈收入也需要向所在州申報個人所得稅。不同州的州稅也不同。因此，在通常情況下，如果非居民外籍人士在美國擁有出租房產收入的時候，每一年度，需要申報兩份稅表，一份給向聯邦政府申報聯邦個人所得稅，一份向給房產所在州申報州個人所得稅。個人所得稅的截止日為4月15日，申報上一年度一月至十二月的個人所得。 

03

1040NR還是預扣30%？

在最近幾年，相當多的中國公民利用美國金融危機期間房產價格較低的機會，購入美國房產進行租賃和投資。針對非美國稅務居民的房產租賃和投資利得，美國國稅局有詳細的說明，并給予非稅務居民在稅務處理方面的不同選擇。不過，如果擁有的房產有租金收益，或者最終售出的房產有產生資本利得，房屋的擁有者進行正常的報個人所得稅申報 (1040NR) 通常比較有利（即稅負比較低），而且會繳納正常反映收益和資本利得的稅款。

非美國居民個人所得稅的截止日期是什么時候？非美國居民，如果選擇根據美國稅法第871(d)條例申報，報稅用的表格是1040NR，報稅的時間是四月十五日。申報上一年度一月至十二月的個人美國所得。

以下費用可以作為相關費用在稅前扣除：

前期租金支出

折舊

修理

改

旅行費用

清洗和保養

保險

納稅申報

04非居民有義務申請ITIN？

所謂美國個人稅鑒別號碼 (Individual Taxpayer Identification Number)，簡稱為 ITIN，是美國國稅局 (IRS) 針對非美國居民，而且有報稅要求的人士而專門設立的號碼。從1996年的美國個人稅申報開始，美國國稅局要求沒有社會安全號 (SSN) 的報稅者提供個人報稅號碼進行報稅。因此，ITIN 號碼是進行美國非居民個人稅 (1040NR) 申報的重要基礎。而擁有 ITIN 對非移民簽證或者移民簽證的申請沒有任何影響。通常來說，兩類人士需要 ITIN 號碼：

第一類：非美國居民報稅者 

如果您是非美國居民，沒有美國社會安全號碼 (SSN)，并且在美國境內有商業收入，房產租賃收入，資本利得收入或者其他投資收入，該收入并沒有在美國和所在國制定的雙邊稅務豁免協定規定之內，則均需要報非美國居民個人稅。ITIN 號碼是申報非美國居民稅的必要條件。美國稅務局要求非美國居民報稅者當年的美國個人稅稅表 (1040NR) 和 ITIN 號碼申請表（W-7表）務必共同提交給稅務局。

第二類：為申請稅收優惠或預扣稅款的人士 

此外，美國國稅局還規定，在一些特殊情況下，申請人可以單獨申請 ITIN 號碼，不需要和稅表一起提交。這些特殊情況主要集中于（但是不限于）：

申請ITIN號碼來享受美國和其他國家的稅收優惠政策，例如預扣收入豁免或者減免；

美國國稅局要求的有關非美國居民在美國境內收入預扣或者信息披露合規要求；

非美國居民在美國出售房產。 

從2013年開始，ITIN 號碼存在有效期，該號碼五年有效。在號碼有效期之內如果繼續申報非美國居民稅，則可以一直用此 ITIN 號碼。該號碼失效之后，如果需要，則需要重新申請新的 ITIN 號碼。 

美國國稅局在收到申請之后，一般情況下會在六周左右的時間以書信的形式告知申請人 ITIN 的號碼。但是海外的申請人時間被通知的時間會更長，一般為十二到十五周左右。

除了獲得 ITIN 和提交正式 IRC871(d) 文件，你還需要提供你的租戶或物業經理完整并簽署好的 W8 ECI 表格。W8ECI 表格可以解除你的租戶或物業管理者從租金收入預扣30%的義務。

05逾期未報稅會有什么后果？

如果納稅人欠美國政府稅款，又沒有在納稅截止日期內交款，他將被美國稅務局罰款并征收高額利息。美國國稅局的規定是，如果美國稅遲報，而且拖欠美國國稅局的稅款，那么會出現三種罰款：一種是未及時申報罰款 (Failure to File)，一種是未及時繳稅罰款 (Failure to Pay)，以及滯納金 (Interests on the Delinquent Amount Due)。 因故此，及時報稅和交稅非常重要。

對于美國非稅務居民，特別是在美國境內有房產和財務投資者來說，正常申報美國稅是保證其在美國財務利益不受干擾的重要因素，同時也能夠保證其在美國投資所得僅被征收合理稅款。美國國稅局針對非美國居民的報稅問題，有詳盡的解釋，并且在其一切某些特定的投資方面，給予美國非居民選擇如何進行稅務處理的權利。然后，正常申報非美國居民的美國所得稅，被普遍認為是一種最佳的處理方式，不僅能夠體現非美國居民嚴格遵守美國法律的表現，而且還僅被征收合理的稅款，這對于非美國居民來說，如果在美國境內有收入，正常進行報稅，是非常正確而的處理方式。 

此外，非美國居民，正常申報美國境內收入和交稅，能夠很大程度避免美國國稅局的查稅抽檢稅務稽查。如果被美國國稅局抽檢稽查，并且被認定不按時交稅或者逃稅，將不僅會被課以高額罰款，甚至美國境內的財產也會受到影響。　

同時，美國國稅局的記錄和美國使館的簽證申請有一定的關聯（美國簽證申請表中要求簽證申請人填入美國個人稅鑒別號碼 ITIN），故此，糟糕的報稅記錄會極大影響美國簽證的再次申請，而良好的報稅記錄有助于非居民再次獲得美國簽證的再次獲得。