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根據美國房屋金融局(FHFA)2017年第二季度的調查報告顯示，美國房價在2季度增長1.6%,較2016年2季度增長了6.6%。

該房價指數是利用房利美和房地美已批準或擔保的貸款信息計算得出的，FHFA高級經濟學家William Doerner說：“2季度多數州房價上漲，新房銷售在攀升，但是相比總體人口從歷史角度來說還處在低位。緊張的庫存量是導致房價在過去的六年里不斷攀升的原因。”

• 根據全美經紀人協會的統計，7月現房銷售比6月下降1.3%至544萬個單位，這是自2016年8月以來的最低水平。銷量比一年前增長2.1%

• 現房庫存自6月以來下跌了2.2%，比一年前下降了8.9%（經過季度性調整后的數據），庫存連續26個月持續下降

• 7月現房的季度調整銷售中位價同比增長6.4%，實現連續65個月增長

• 今天的成屋銷售數據令人失望，如果不出意外，七月銷量的下降是由向下修訂六月銷售。

• 美國房價陷入滯脹階段:現房銷售自去年秋天以來表現平平，房價在同一時間卻上漲了4%，在近兩年多的時間里，房屋庫存量持續緊張，助推了房屋市場進入庫存危機狀態。

• 兩年前我們看到的以家庭形式承租的熱潮已蔓延到年輕人市場，勞動力市場中的年輕人已經開始有足夠的信心去購買房屋。

• 七月抵押貸款利率小幅上升，可能會增加一些邊緣買家購買計劃的難度，并可能放緩上月的價格上漲。但總體利率仍接近歷史低點，而小的起伏還不足以抵消市場上爭奪日益稀缺的房屋價格上漲的壓力。

   

2017房市基本數據

▲房屋中位價▲

▲房價中位價走勢▲

▲獨棟別墅中位價走勢▲

▲租金走勢▲

很難想象這些潛在的動態會在短期內發生變化。新房建筑正在緩慢但穩步地增長，但正如昨天新的房屋銷售數據所證實的那樣，獨棟住宅建設仍然遠遠低于當前需求的水平，尤其是初級買家能夠承受的價格。根據這一報告，NAREIG也總結出2017年美國房產十大趨勢：

按照中國人的習慣，買房時的第一個問題就是房價會否上漲，答案是“會”。

在30份報告中，幾乎所有的機構都認為2017年美國房價將繼續上漲。

據美國最大的地產平臺Zillow數據，2016年全美房價上漲了4.8%，并預測2017房價將上漲3.6%。

而全球最大的地產數據提供商Corelogic要樂觀一些，它預計房價將在2017年9月時，再上漲5.2%。

下圖是Zillow對110多位經濟學家和地產專家做的調查，對2016-2021年的美國房價做預測。其中紅色虛線為悲觀預測，認為美國未來5年房價將上漲10.2%；綠色虛線是樂觀預測，認為未來5年房價將上漲30.8%；兩者之間的黑色虛線，指預測的平均值，認為未來5年，美國房價將上漲21.4%。

美國房價預測2016-2021

即便是悲觀預測，美國房價也將在今年達到2007金融危機前的最高點，房價還有上漲空間嗎？

不要被表面數字蒙騙。CBS商業分析師施萊辛格認為，若算上通脹，10年前20萬美元的房子，如今要27.6萬。

這一觀點可由下圖驗證。下圖是美國現房中位價水平，藍線為歷年名義價格，紅線為經過2016年通脹水平調整后的房價，可知2007年的房價顯著高于2016年的水平，因此美國房價實際上離危機前的高位仍有距離，各大機構認為2017年上漲空間依然存在。

美國現房銷售中位價（來源：NAR、美國勞工部）

2017年另一大變化，就是購房貸款將會放松，更多的人能夠達到購房門檻。美國地產網站Redfin認為，2017年房利美、房地美將提高貸款的封頂額度，讓買家能利用更多杠桿，買到價格更高的房屋。

美國抵押銀行家協會的可獲信貸指數，是衡量獲得抵押貸款難易程度的權威指標，指數越高，獲得貸款越容易，反之越難。

2016年11月，該指數已高達8年來最高值174.1，進入最容易獲得抵押貸款時期，許多大型金融機構也更愿意為借款者提供房屋抵押貸款

美國月度可獲貸款指數（來源：美國抵押銀行家協會 MBA）

當然，對于外國買家來說也是一大利好，目前一些國家限制外國人買房貸款，而美國卻敞開了抵押貸款的大門，無疑更利于投資者融資。

包括NAR, Zillow, MBA等多家機構都認為，2017年的30年期固定利率抵押貸款利率，將維持在4.5-5%，高于過去5年4%以下的水平。這意味著買一套房產，月供可能增加100多美元。

不過，房貸利率上升的影響或將如“毛毛雨”。第一，經濟狀況已較幾年前有所改善。與2013年相比，美國工作崗位增加700萬個，工資增長顯示出加速跡象；第二，抵押貸款數額擴大，更易獲得房貸。

因此，房貸利率小幅上行，難以澆滅買房需求。
 

據Redfin統計，2016年市場待售房屋的停留時間僅為52天，這是自2009年以來的最佳紀錄，并認為2017年將打破這一紀錄。

下圖的紅線，表示從開始搜索至交易完成，整個購房過程平均83天，比去年同期減少了7天；藍線表示在市場上待售的日期，為52天。兩條曲線都呈下降趨勢，說明房屋的流動性也在增加，且2017年將更好。

Redfin顧客成交總時間及房屋市場待售時間（來源：Redfin）

除了市場景氣之外，行業革新也是房屋流動性變強的動因之一。越來越多的買家對在線報價流程感興趣，使交易更快捷。

如果閱讀美國大機構的預測，你一定會發現一個新詞“Surban”。該詞來自suburb（郊區）和urban（城市），指在城市的近郊，直接發展郊區（衛星城）市中心，完善城市功能的配套設施，并在城郊的市中心建造住房和社區。

未來，美國將更多地開發城郊地區內，靠近公交站的住宅社區，這一計劃也與特朗普的基建計劃吻合，促進郊區和衛星城市的發展。郊區將增添更多城市的設施，以便讓居民能在城市的核心部分以外，同樣享受生活、工作和休閑。

Surban生活方式，能讓人們通過便捷的交通（近公交站），享受城市的生活便利，也能以更低的價格受益于郊區更好的居住條件。約翰·伯恩斯咨詢公司預計，未來10年，近80%的住宅增長將出現在郊區。2010-2015年，71%的新住宅增長來自郊區，而城市地區到2025年的住宅增長，只有15%。

近年來，美國房屋開工數量持續增加，一是應對居住需求，二是美國房屋建筑協會（NAHB）的建筑商感知指數顯示，建筑商的信心已恢復到11年前的高點，全美開建的新房也逐年增多。

下圖柱狀線，是建筑商感知指數，一般高于50為正面，而目前已達到71，是2005年來的新高。紅線表示美國開工房屋數量，NAHB統計2016年12月全美在建房屋為130萬套。

建筑商感知指數和房屋開工數（來源:NAHB，美國商務部）

下圖是多家機構預測的2017年美國開工房屋數量，范圍在120-150萬套之間。

各機構對2017-2024年美國房屋開工數的預測（來源：Forisk）

NAR表示，雖然在建房屋數量增加了，但開工數仍只有正常速度的60%，房屋庫存在2017年依舊緊張。2016年9月底的房屋庫存總量增加了1.5%，有204萬套現房待售，但仍比去年同期水平低7%。

NAR認為2017年新房銷售將上漲10%。2016年542萬套的銷售成績，是近10年的新高。而二手房銷售將上升2%，從536萬套升至546萬套，這將是2006年以來的最好銷量（647萬），在2018年將上漲4%，達到569萬套。

即便房屋開工數將持續增加，但銷售依然旺盛，庫存緊張仍會是常態，將繼續推高房價。CoreLogic副首席經濟學家Sam Khater認為房價繼續上行的主要原因，是供給有限和需求旺盛。

2016年，美國深受建筑工人短缺之痛，根據美國房屋建筑協會（NAHB）的數據，建筑行業現今約有20萬個職位缺口。包括Total Mortgage、Zillow、NAHB等在內的專業機構都認為，建筑工短缺的趨勢仍將在2017年繼續。

在此情況下，建筑商不得不支付給建筑工支付更高的工資，而增加的人工成本。可以想見，由此產生的成本上漲，會被轉嫁給買家或投資者。

大家或許會聯想到特朗普表態過的嚴苛移民政策。若他嚴格執行驅趕非法移民的競選宣言，可能導致建筑工人短期內大量缺口，進一步提高房屋建造成本。

美國城市土地研究所指出，未來三年公寓出租增長率將逐年放緩，2016-2018年的增長率分別為3.5%、3.0%、2.9%。

公寓租用需求減緩，使得租金漲幅降低。根據Zillow預測，雖然2017年多數大城市的租金將繼續增長，但增長率僅為1.7%，與2016年的增長率相當。

雖然過去幾年，許多地方的租金呈現兩位數增長，但近期租金的溫和增長顯示，建筑商建造了更多公寓，使出租用房的供給趕上需求，以適應近40%選擇租房的美國人的居住需求。

一方面，這一代人與父母同住的比例達到75年來最高的40%；另一方面，他們中年紀較大的人，也逐步達到32歲——全美首次購房的平均年齡。

他們中與父母居住比例雖高，短期內抑制了購房需求，但同樣能在短期內迸發出大量的首次買房需求。因為“千禧一代”崇尚獨立和自由，短期與父母同住只是過渡，最終他們還是會買房，并獨立居住。

根據NAR統計，現在全美有1500萬年輕人與父母同住，而十年前只有1000萬。2016年，61%的首次夠房人群為35歲以下的年輕人，“千禧一代”這批潛在的購房人群，將在2017年逐步爆發。

西方國家進行房屋買賣時，都要通過中介機構和經紀人進行，所以傭金也成為投資時不可回避的一筆花銷，它的變動直接意味著購房固定成本的高低。

隨著房地產經紀的替代業務變得越來越普遍，人們在2017年及未來，或將支付更少的傭金。 2016年Redfin的調查顯示，大多數賣家支付給他們經紀人的傭金有所減少，同樣，幾乎有一半的買家也享受了傭金的折扣。這比2015年大幅增加，當時只有37%的買家獲得500美元以上的傭金優惠。

越來越多的創新公司出現，它們提供更省錢的方式來進行房屋買賣，更多的消費者采用這些省錢的方法。如若不然，也可以繼續通過傳統經紀服務，來買賣房屋，但投資人應該對所支付的傭金進行更多談判和議價。