在美國，外國人也能擁有美國的房產權。實際上，外國人和美國人在購房時差別不大。
但是，外國人應該了解美國的購房流程及美國房地產市場的慣例，而美國房產交易中的做法可能與買家本國的做法有很大不同。
外國人買房流程
在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較復雜，也比較嚴謹，通常都會選擇一個好的專業房產經紀人來一步一步帶你走，所有在交易過程中可能發生的情況，他都會在事前告訴你。
來美買房的基本步驟：
1）須有合法來美的簽證；
2）選擇想要買房的地區和房屋種類（獨立屋還是公寓）；
3）選擇一個合法注冊的房產經紀人，討論購買要求，由經紀人介紹看房，選房；
4）填寫買房出價合同書，付定金支票，如果出價合同書被賣方接受并由賣方在合同書上簽字，則購房合同成立，雙方進入具體操作程序；
5）一旦出價合同書被賣方接受，則定金支票須存入雙方選定的公證托管公司，這家公證托管公司是幫助雙方履行合同、清理價款完成交易的中立公司，不代表任何一方；
6）公證托管公司對房屋產權進行核實，對產權是否有睱疵是否影響產權的完整性提出意見。如果不影響過戶，則會通知雙方進行下一步操作；
7）即使經過產權核實未發現睱疵，買方也會在過戶（closing）之前購買產權保險，以便將來出現產權問題時獲得賠償；
8）如果購房合同是有條件履行的合同，即買方在合同中提出須做房屋檢查并根據檢查結果決定是否購買，則當賣方接受出價合同書后，買方即可開始聘行專業人士對房屋的狀況進行檢查，如果檢查結果滿意，則進入交易的最后一個程序：過戶（closing），如果檢查結果不滿意，買方要求賣方維修，則雙方在賣方進行維修后進行交易的最后一個程序，如果賣方不愿意維修或買方對檢查結果不滿意而不愿意繼續進行交易，則交易中止，定金退還買方；
9）買方在過戶（closing）之前購買房屋保險；
10）按照合同約定的時間雙方前往公證托管公司辦理過戶（closing），買方付款（支付至公證托管公司帳戶），賣方簽署產權文件，交收房屋鑰匙和其他文件資料；
11）過戶（closing）完成之后，公證托管公司清算各方的款項，并將產權文件報送當地縣政府備案，縣政府備案后并蓋印章，原件由公證托管公司領回后郵寄給買方，交易完整結束。
外國人如何在
美國貸款詳細步驟
此案例以某銀行現在的貸款步驟為例（將來操作時很可能有變動，請咨詢銀行了解最新情況）：
貸款需做的準備工作
在美國境內開設銀行賬號， 任何一家銀行都可以。開設賬戶時，請告訴銀行職員說你要開通---fax agreement，就是萬一你本人不在美國境內，你可以傳真委托銀行匯款轉賬。
將購房資金轉入美國賬戶，要證明100%的資金必須是屬于購房者的，不能是贈送或者借用別人的。
有兩種做法可以證明：第一種，可以從任何人的賬戶轉進自己的美國賬戶，但是資金要在美國存放兩個月后才可以使用。 第二種，從自己中國的賬戶，分別給幫你轉錢的人轉等值的5萬美金給他們，然后再由他們匯到你美國的賬戶，每一筆匯款紀錄明細要打印提供給貸款銀行看，要正規銀行完整的單據，截屏文件不可以。
貸款基本流程
外國人貸款頭款至少35%，30年貸款，前5年固定，之后浮動。購房 6個月后任何時間提前還款都沒有罰款。另外中國外管局規定，每個美國賬戶每年可以接收4筆匯款，每筆不超過5萬美金。 港澳臺地區不受此約束，可以自由無限額匯款。
遞交貸款申請
初步審核，通過后就做房屋估價
補充銀行需要的材料
銀行最后審核，買家將頭款打進過戶公司，銀行收到錢后就放款
過戶公司幫登記產權，此時購買結束. 整個過程大約60天
外國人需要
注意以下問題
外國人通常禁止購買合作公寓
通常禁止外國人擁有合作公寓。要購買合作公寓，通常要求買家的收入來自美國及資產位于美國（至少大部分資產在美國）。這是合作公寓公司一種極端保守的做法，因為一旦發生糾紛，不論公司基于何種理由控告外國業主，一般都很難成功。而即使贏得了起訴，如果業主的資產位于萬里之外的其他國家，判決也無法強制執行。
因此，外國人通常只能購買共有公寓、共有合作公寓（實行共有公寓規則的合作公寓）和聯排別墅。另一方面，合作公寓對房產的使用也有諸多限制，而買家對購買的共有公寓、共有合作公寓或聯排別墅則相對擁有更多的權利。
外國人無須在美國即可完成交易
完成交易時，新業主無須身在美國便能受讓房產所有權。新業主可以向自己的友人或親戚開具“授權書”，授予其代表自己完成交易的權利。那些不想回到美國完成交易的買家通常會采取這種方便的做法。
外國人可以通過購買其他
投資型房產延緩繳納資本收益稅
美國政府允許外國人根據美國國稅法第1031條延緩繳納資本收益稅。這些條例相當復雜，外國人在房產交易中絕不能違背任何條例，否則可能無法獲得延緩納稅的資格。具體如何操作，可以參考我們的延稅文章：外國人在美國賣房如何做延稅交換？
外國人房地產出租收入是否要納稅
外國人可以在美國自由購買出租房地產，但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入，需要繳付入息稅，情況與一般美國納稅人一樣。
外國人申報收入稅，稅率與美國人一樣，可是，外國人不能享用以下兩項扣稅的優惠：
個人免稅額(Personal Exemption)：美國納稅人每人有$3,950元個人免稅額，已婚共同報稅者可得$7,900個人免稅額，家中有「受撫養人」者可以得到更多個人免稅額。外國人報稅表時，只能享用一個個人免稅額，除非該外國人是加拿大或墨西哥公民，或是南韓公民。
標準扣稅額(Standard Deduction)：美國納稅人可而使用起碼$6,200元標準扣稅額，已婚共同報稅者有$12,400元標準扣稅額。可是，外國人不能使用任何標準扣稅額，只能選擇使用逐項扣稅。假如該外國人完全沒有在美國居住，沒有任何逐項扣稅的項目，便等于沒有任何扣稅的優惠。
因此，外國人雖然收入稅率與美國人相同，實際的稅金比美國納稅人稍高。
千萬不要誤以為出租收取現金可以不報稅或沒有收益也無需申報。只要出租房子，必須每年申報稅務。
***詳情請咨詢美國本地的會計師。
外國人必須考慮
規避美國遺產稅
如果外國人死亡，遺產免稅額只有6萬美元，其遺產將被美國政府征收接近46%的稅。如果外國人做出一些早期安排，可以輕松規避。這個安排涉及到組建一家有限責任公司（LLC）和一家外國公司。買家將其房產歸于LLC名下，再將LLC歸于外國公司名下，而買家自己將持有外國公司的股票。在這種情況下，由于房產由外國公司“擁有”，外國人死亡后，美國政府將無權對房產征稅。這對于外國人是合理避稅，操作起來費用也不高。這種模式下可以通過出售公司的股份而不是通過財產出售實現財產的轉讓，而后者將引發征稅。
對于任何投資房地產（外國或美國）的業主來說，最好是創建至少一家有限責任公司來擁有財產，這樣業主的責任只限于有限責任公司的價值，該公司只是戰略性地擁有特定的房產，因此，業主的責任將局限于該房產的凈額。更進一步，使用一家擁有這家有限責任公司的外國公司將為外國人提供房產保護，規避遺產稅。
如果一位外國人不想經營有限責任公司或外國公司（也許因為投資很小），那么，另一種方法就是投保保額等于財產價值的人壽保險。具體如何運用人壽保險來規避遺產稅，請看我們的文章：你的美國房產正在面臨風險，你知道嗎？
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