『深度干貨』——美國30年固定利率房貸是如何定價的
來源：作者：北美購房網時間：2017/9/27
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2015年12月，美聯儲將聯邦基金目標利率從0-25基點（一個基點=0.01%）提升到25-50基點，從而正式開啟了新一輪的美元升息周期。這次加息，距美聯儲上次將利率降到0%，已經過去了7年，距離上次加息，則已經過了9年。
對于自住房購買者和地產投資人來說，加息周期中最為關心的問題當然是：買房貸款的Mortgage利率是不是也會隨著美聯儲加息而逐步上漲，而上漲幅度和速度會怎樣。這就涉及到Mortgage市場利率的形成機制。
對于大部分銀行貸款產品來說，美聯儲加息的影響是立竿見影的。因為美聯儲利率是整個市場資金成本的基石。美聯儲加息的效果，會馬上反映到銀行的資金成本（基石利率+金融機構風險溢價）中，銀行又會把這個成本傳導到貸款者頭上。最為極端的例子是信用卡。由于信用卡是浮動利率，美聯儲的加息在下一個賬單日就會反映到信用卡的新利率中。而其他產品，根據其條款利率是否固定或者浮動，也會在以后以存量或者增量形式陸續反映這種變化。
但是Mortgage的利率生成和傳導機制卻和普通金融產品不一樣。
美國最為典型的房貸形式是30年固定利率貸款（30 YR FIXED），占整個房貸市場85%以上份額。但這個30YR FIXED卻是一種頗有美國特色的金融產品。在其他很多國家，比如中國，盡管也有長達15-30年期限的房貸，但是利率大多是浮動的，每隔3個月或者半年會根據市場利率進行調整。30年固定利率貸款對于買房者的好處是顯而易見的：
? 承受性好：30年固定房貸的利率相比于別的貸款產品，一般較低（后面會解釋原因）。而特別長的還款期也減少了每月的還款額
? 預期穩定：利率和還款現金流固定，不會出現還款額突然跳漲而斷供的情況
? 有彈性：提前還款沒有罰金
但是對于銀行來說，發放30年固定利率的貸款，卻是一個天大的難題。銀行不光要對貸款人的還款能力和違約風險進行評估，還需要對市場未來30年的通貨膨脹率率進行準確預測。如果固定利率顯著低于未來的實際通脹，銀行就會面臨負利率和虧損。
預測通貨膨脹這個活兒有多難呢？2010年美國通貨膨脹率為0，但是往前推30年的1980年，美國通貨膨脹率是15%！而今時今日，又有誰能夠預測2047年的通貨膨脹率呢？
這么說起來，給30年固定貸款定價似乎是一項不可能任務。那么它又怎么會成為美國房貸市場的主流呢？秘密就是：銀行們根本不用承擔這個風險！他們找到了背鍋俠——房利美和房地美。
Home Ownership（“自有住宅”）一直是美國夢和美國生活方式的核心要件之一，也是美國中產社會穩定的基礎。當年“兩房”的創設，就是為了幫助更多的美國人實現這個夢。“兩房”推進自有住宅的手段，并不是直接去建設廉租房或者經濟適用房，而是創造一個更寬松的房貸市場。兩房的主要功能，就是從各銀行手里收購符合標準的30年房屋貸款，將它們打包成住房抵押債券（MBS），然后賣給二級市場投資人。所謂的MBS，就是以屋主們的房貸還款為現金流的債券。
而這個系統中點石為金的一筆是：“兩房”會為被打包的房貸提供擔保，而這個擔保幾乎等價于美國政府擔保。也就是說：兩房債券的信用級別幾乎可以與美國國債相比！之所以說是“幾乎”，是因為“兩房”的美國政府擔保屬于隱性。美國法律將兩房定義為Government Sponsored Entity（GSE），可以說金融市場沒有人知道這個詞到底是什么意思，但是沒有人懷疑政府會擔保“兩房”的債務履行。2008年以后美國財政部接管瀕臨破產的“兩房”，更是明確了這種擔保義務。
房貸MBS市場的另一個重要特點是：兩房對conforming（“符合要求”）的房貸是敞開收購的。不管貸款人是張三李四，發貸銀行是農村信用社還是花旗大摩，只要符合“兩房”對于貸款的一些基本要求，比如FICO分數，LOAN TO VALUE比例，貸款額上限，兩房都會敞開收購，然后打包成MBS資產包，在二級市場上拍賣。而二級市場投資人也根本不用去認識MBS背后的一個個貸款人，他們只要定期從兩房收取債券付息就好了。
打個比方：各種不同地域，房型，貸款人，發貸銀行的房貸，就像不同毛色、胖瘦的生豬。只要符合兩房的最低標準，兩房就會把它們收購進來，做成香腸，在運到超市去出售。而最終消費者根本不知道，也不在乎豬長的什么樣子，他們只要認準“兩房”牌子的香腸就好了。
典型的房利美MBS債券，如同食品配料表一樣，標明了其中包含的各種房貸信息。但是一般來說，二級市場投資人由于有GSE擔保，并不會去關心這些“配料”。
這樣一來，銀行根本不需要擔心30年以后的通脹率如何。他們發放的房貸，只需要在自己賬上呆幾個星期，就可以轉售給“兩房”，資金可以回籠，繼續發放新貸款。而兩房對新貸款的收購價格，則是根據近期類似貸款MBS的拍賣情況來定的（房貸收購價=MBS定價-兩房利潤）。而兩房MBS債券的價格，又是類比（稍高）于美國長期國債的。
所以住房貸款市場，其基石利率并不是聯邦基金利率，而是美國長期國債利率。長期國債利率，又取決于市場的長期通脹預期。美聯儲只能通過公開市場操作影響短期利率，卻無法決定市場的通脹預期。而由于“兩房”的介入和擔保，房貸利率的傳導機制和普通個人消費和商業貸款也不同。國家擔保抹平了市場波動和不同購房貸款人之間的各種差異，形成了穩定而廉價的貸款成本預期。
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