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【北美購房網】中國人到美國買房常見疑問解答（進階篇）

本文將繼續為大家解答中國人到美國買房最常問到的一些問題，內容選自熊寶寶答中國客人提問。本篇是一些當你考慮在美國買房時可能會讓你困擾的一些概念和問題的說明。

1，如果我在美國買了房子，是不是我的子女就可以免費就讀美國的公立學校？

不是。如果你是中國人只是在美國買了房子，而沒有其他身份的話，你的子女需要擁有學生簽證（I-20）才能在美國讀書，這樣才能以合法的留學生身份居留美國。而一般美國的公立學校是沒有資格簽發學生簽證的，所以并不是買了房子就可以在美國就讀公立學校。

這樣的情況你可以考慮讓子女就讀私立學校，美國的私立學校一般都已向政府申請核準簽發學生簽證，以便能夠招收到外國學生。

2，聽說美國現在房價挺高的，未來升值空間大嗎？

相比于2008年2009年，美國的房價已經上漲了不少。但在長期的統計中，扣除所有持有成本例如：地產稅、物價上漲等，美國房屋的增值率在5%-6%。美國房價的周期通常在十五年左右，每一次房價的下跌，都會有一個實質性的經濟因素，而不是單純房價的起伏。

3，美國的租金回報率是多少？我買了房子會不會不租不出去？

在美國各個不同的地方，房子的出租回報率都不盡相同。在加州，從我們自己手上實際案例的統計來看，目前大洛杉磯(房產)地區房子的凈租金回報率大約在3%-4.5%，這是扣除了地產稅以及社區費等基本開銷以后的凈回報率。

很多客人擔心買了房子以后租不出去，事實上，房子是否能租出去在于你的租價是否符合現時租賃市場的價格，跟房屋的買賣一樣，沒有賣不出去的房子，關鍵在于你的價格是否合理。在你購房時，你可以讓你的經紀人來幫你做相關評估。

在我們一般所謂的投資回報中，包含了兩個方面，一個是房屋增值，一個是租金回報，但這兩者通常是成反比的。所以，往往越受歡迎越成熟的城市，它的租金回報率相對不高，但通常它的房屋升值會快會高。因為這些地區屋價常常攀升，而對應的租金上漲水平卻跟不上屋價上漲的幅度，因此租金回報率就相對比較低。反之，如果要求租金回報率高，可以選擇買二三線的城市，但這些城市的房屋升值回報會低于一線城市。

4，我買了房子但我不在美國，怎么出租？

外國人在美國買了房子之后，通常可以找專業的經紀人來幫助租賃，可以大大節省你的工作和時間，由于經紀人的專業，可以幫您選擇條件較好的租客，減少以后不良房客的困擾。租賃的傭金一般是全年租金的6-8%。我們的費用是收取5%，但只限于服務直接經由我們買賣的客人及房產。關于租賃的問題詳細請參考《美國買房之后租賃及管理》

5，在各種房地產投資項目中，投資風險如何？

投資風險最低的是住宅房屋，因為住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商業性建筑通常投資風險比較高，因為它受市場影響比較大，例如辦公樓在經濟好的時候，出租率會高，經濟不好的時候，出租率就會下降。倉庫也是一樣，在經濟好的時候，貨品流通快，倉庫的價格也會水漲船高，而經濟不好時，貿易量減少，對倉庫的需求會降低。投資風險最大的是土地，投資回報最大的也是土地，一塊不毛之地，如果被開發的話，它會在一夜之間暴漲，同樣它也可能閑置五十年無人問津，當然毫無任何利潤可言。總之，投資回報率越高的投資風險可能越大。

6，如果把房子出租得到的租金需要交稅嗎？

按照美國的稅法，你是需要繳稅的，但房產的相關開銷（例如房產稅、社區費、房屋的維修等費用）可以用于抵扣，只有凈收入才會被征稅。詳細請參考《美國租賃收入報稅》

7，能不能舉一個實際的例子來解釋，我房子出租的租金到底要交多少稅。

假設一棟價值50萬美金的房產，每月租金3000美金，一年的租金收入有3萬6千美金，扣除物業費、房地產稅、基本維修、水電費、及折舊共2萬美金，則此出租房產凈收入為1萬6千美金，根據聯邦稅率它符合，在9,225美金內的部分上繳的稅率為10%，剩下的6,775美金需要繳的稅率為15%，  兩個部分加起來：9225*10%+6775*15%=1938.75美金，即租金收入須繳稅1938.75美金。詳細請參考《美國租賃收入報稅》

8，在美國賣房賺的錢需要交稅嗎？

如果你賣房的時候，已經有美國居民的身份，你可能符合美國的房產優惠政策，在個人二十五萬、夫妻五十萬利潤之內，自住房免稅，細節部分可咨詢專業會計師。如果你賣房時仍然是個外國人，請參考《美國房屋增值稅及外國人扣稅》。

9，中國人到美國買房是不是都買新房比較好？

并不是。在美國，大多數在市場上交易的房子是二手房子，占市場上掛牌出售的房子總數的85%；新建的房子相對較少，僅占15%。這與中國大陸的房地產市場有很大的區別。

在美國，新建的房子一般都位于比較偏遠的地區或者城市，屬于新開發的地區。而那些發展比較成熟的城市，經過長期的發展，擁有較優良的學區、完善的生活設施、優美的環境，但是這些城市的住宅大多不是新建的。這些城市很多是整體規劃、同時開發的，一般15-30年完成興建，每一座城市內的住宅會有相近的房齡。因此，不要在一開始還不了解的情況下就認為一定要買新屋，這樣會讓自己的可選擇范圍很小。

10，美國現在哪里買房比較好？有什么推薦的地方嗎？

美國很大，不同的地區和城市都各有特色，房價也有差距，在不了解你的情況和需要的情況下無法為你推薦。

總的來說，如果是自住，要按照你的需求來選擇，例如你對城市的學區、華人比例、生活環境、安全度，以及房價等等因素的要求，當你的經紀人了解你的需求之后他就能為你推薦一些比較符合你期望的城市和區域了。

如果是投資，需要考慮你比較熟悉的地方或是靠近親朋好友的地方，以便在需要的時候有人可以幫助照顧，另外還要考慮投資回報率以及房屋的增值。通常購買比較新的房子，可以減少維修的頻率和費用，建議你和經紀人討論。

11，到美國買房需要準備哪些文件？

現金買主需要準備的文件

1．有效的護照和簽證

2．準備好購房資金證明（國內銀行中英文版的存款證明）

3．在美國當地銀行開設的帳號

如果你想用現金購房，準備以上三項就可以了。

貸款買主需要準備的文件

1．有效的護照和簽證

2．工作證明、工作收入（單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）

3．自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）

4.  在美國當地銀行開設的帳號

12，買房過程中有哪些費用？

 1）現金購房過戶費用

定金(Earnest MoneyDeposit)-屬于頭款一部份，通常為購房款的3%

公證公司作業費(Escrow Fee)-大約$1200-2400 (按房價比率收費)   

房屋檢查費(HomeInspection Fee)-大約$350-550 (按房屋建筑面積大小收費)   

公證費(Notary Fee)-大約$50-120

信差費(MessengerFee)-大約$50-150

房屋保險費(Hazard FireInsurance)-大約$800-1200

房屋過戶稅(DocumentaryTransfer Tax)-$300-600 (按房價比率收費)   

登記費(Recordingfee)-大約$80-100

2）貸款購房過戶費用

除了以上現金購房過戶費用，還包括以下其他費用：

銀行貸款申請及相關費用 (BankCharges)-如銀行評估費，信用報告費，貸款申請費

房屋估價費(Appraisalfee)-大約$500-600

產權保險費(TitleInsurance )-大約 $700-1200(按貸款額比率收費)