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加杠桿——通俗地說就是按揭貸款——買房，是國內大部分購房人的首選。

而到了海外，大多數人卻往往抱著“能全款就全款吧，省得那么麻煩”、“外國人應該沒法貸款吧”之類的想法，看似豪氣、其實也未必情愿地現金結賬。

因此在美國，中國買房人在房產經紀市場內擁有了一個“土豪款”外號：Cash Buyer（現金買家）。

海外置業貸款真的很難嗎？其實未必。

而且如果知道了貸款的各種好處，這里注意敲黑板啦，尤其是在美國貸款比在中國貸款額外的那些好處，恐怕就算過程繁瑣一些，大家也會趨之若鶩，奉為首選了。

所以這篇內參，我們來匯總部分及優社區內專家關于#房貸申請#話題的精華，來給大家梳理出一個簡單易懂的海外貸款入門。

即使是海外買家，

在美國普遍獲得的房貸利率也低于國內

以美國為例。由于過去10年的經濟低谷，失業率始終未能長期穩定在政府希望看到的區間，因此，一輪輪的貨幣寬松政策讓美聯儲把基準利率降到了幾乎為0的地步。因此各大銀行相應的也一直將貸款利率維持在了3%-4%的水平。

因此，就算是中國人，沒有美國綠卡或者國籍，也沒有美國境內的穩定收入和報稅記錄，仍然有機會以上浮1%左右的代價獲得房貸，也就是說，外國人的貸款利率大約在5%左右。如果是有正常的工作簽證和當地收入證明，那么和本國人所能獲得的利率就相差無幾。

有過理財基礎入門的童鞋都知道“機會成本”的概念，同樣是一筆購房款，如果能用5%的利率搞到手，再去做其它的理財投資，只要有機會大概率獲得超過5%的回報，那么就應該把這份更“便宜”的錢借到手里，穩穩套利。

所以要不要付全款，其實說穿了并不是拿不拿得出來的問題，而是要衡量它的機會成本。

只要美國還維持著低利率，就該能借多少借多少，把省下的部分做回報更好的投資。

房貸利息能合理合法減稅

討論減稅的前提是按、規、報、稅。

在美國，包括出租房房租收入在內的整體收入都是需要一年一度的報聯邦稅和地方稅的。今天暫時先略過報稅流程，主要說一說和出租房相關的稅都有哪些。

簡單歸納如下：

所以，如果是全款買房，沒交利息，那房租收入的部分可是要100%作為稅基了。

那你也許會好奇，如果有這么大的好處，不是人人買房都貸款，而且盡量多貸？答案是未必。因為每月的應付利息是會記入到你的個人負債水平里面去的，如果個人每月的剛性負債，比如包括房貸、車貸、信用卡余額這些總數超過了工資收入的一定比例，信用等級即使不下調，再需要借款的時候很可能就通不過了。所以一般在美國大家都比較仔細地找銀行財務規劃師謹慎地規劃自己的負債水平，避免過度負債，影響信用。

突破傳統固定模式，利率更多選擇

在國內，大家普遍習慣了固定期限和固定利率的組合。而在美國、加拿大這些利率高度市場化的地區，其實房貸產品里的門道是非常多的。比如，30年固定利率是固定利率產品里的代表，而7年ARM是浮動利率產品里的寵兒。 如果能正確地審時度勢、眼疾手快，那么省下的錢可是很可觀的。

在此以這個兩個利率產品作為例子：

（以上數字為示意，請以市場實際數據為準）

省錢第一招：審時度勢

這一步主要幫助判斷到底是借固定利率還是浮動利率。要知道，美國的房貸利率水平除了和個人信用水平相關，更重要的市場環境因素。高的時候百分之十幾不夸張，低的時候百分之四都嫌棄。

拿現在的市場情況來說，整體利率水平是歷史低點，而且低了很長一段時間（快10年），未來如果經濟向好、失業率回降，利率是一定會上調的。那么今天鎖定一個固定利率要比做浮動利率要靠譜。但是在2010年左右，因為預計經濟低迷還會持續，所以很多人會選擇當下利率明顯便宜的ARM，因為等到7年鎖定期結束市場走強、房子價格上漲，如果利率真漲到超負的程度，完全可以考慮賣掉房子一次性結清。有沒有很機智？

省錢第二招：眼疾手快

利率水平除了大勢，每天也都會在不同的銀行之間發生小幅變化。而作為準備貸款的購房者，及時鎖定利息是一項很了不起的技能。

假設你簽了購房合同，準備在30天內完成過戶，今天的利率是4.2%。對比前一周平均4.4%，你會覺得不錯啊，趕快鎖定。但你需要估計到以下兩種不利的情況：

1.  過了2周，利率繼續下調到了4%

2.  你沒有在30天內完成過戶，拖到了31天

鎖定利率往往是有附加期限的，銀行為了保證自己的收益，往往也不會允許鎖定超過30天的利率。如果超過鎖定期，要么過期作廢，要么為了保住既得利率需要補交額外的罰款。

看到這里，想必在美國貸款買房的好處已經闡述得很清楚了，對于貸款人來說，更多的選擇終歸是有利的，社長忍不住說一句，找到一個靠譜的貸款經理真的很有必要，玩轉貸款里的門道，也是一門學問啊。