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美國商業地產租約入門:

為什么選擇商業地產？

最近有不少成功移民美國的投資者們在買到屬于 自己的溫馨住宅后，都面臨著一個同樣的問題“定 居美國后，我能做什么？”在美國生活，總要有個 穩定的收入來源。有不少新移民想到的是再買一套 房拿來出租收取租金，但是經過仔細計算后發現這 一投資方式除去房屋維護，地稅，保險，潛在空置 率，及可能需要的第三方物業管理費用后，凈收入 所剩無幾。

在大部分的情況下，我們北美購房網都會建議客 戶考慮投資產生租金的商業地產，因為商業地產出 租擁有普通住宅出租無法比擬的有幾點優勢： 租約周期：商業地產租期遠超住宅出租，一些常 見NNN地產（定義詳見下文）標準租期為20年， 但是住宅平均租期是1年。

地產管理：商業地地產的管理要比住宅容易的 多，因為多數商業地產里租客對地產及其內所有設 備日常維護維修負全責，而在住宅地產里多數房東 必須分擔一部分維修費用。 法律保障：美國的法律傾向袒護住宅租客，租 客拖欠租金，對住宅造成非嚴重性物理傷害等很難 成為房東合法趕走租客的原因。但是美國法律對商 業地產租客沒有偏見，只要租戶毀約而進入官司， 房東有很大勝算可以拿下官司。

房東免責：商業地產里 房東免責地產就是租戶 包下一切與地產相關的費用，地稅，管理和維護還 有保險，因此租戶每月的租金是投資者的凈收入。 但是住宅每月的租金很難保證是投資者的凈收入， 因為多數住宅房東都有一定的維修責任。

商業地產租約詳解 商業地產租約復雜，不僅不同類商業地產都有 著不一樣的租約，同類商業地產里租約也會有所不 同 。下面本文將詳細介紹商業地產里面最常見的租 約。 零售地產和工業地產中的常見租約

1. NNN(Triple Net): 又稱房東免責租約，這個 是商業地產里面最常見的一種租約形式，3個N分 別包括地稅，日常管理及維護，保險。這三個費用 幾乎為一個地產的持有成本，由租客自己來承擔， 房東只需坐收租金。

2. NN(Double Net): 又稱房東有責租約，NN 租約是除了NNN租約之外第二常見的租約形 式。NN租約和NNN租約非常接近，大部分的情況 下，租戶會承擔地稅和保險，而房東承擔維護。但 也有特殊情況下，租戶會承擔保險和維護，房東承 擔地稅。一般來說，只要不是太老的房子，房東幾 乎不用花精力去維護房產。

3. Ground Lease (土地租賃)，土地租賃租約 是商業地產中比較常見的租約形式，土地租賃顧名 思義，將土地租給租戶。但土地租約不能夠單獨存 在，因為土地租賃對租戶的租約時間和責任都沒有 做出規定，所以土地租賃一般會跟隨NN租約或者 是NNN租約。土地租賃期間內，租戶可以對地產進 行改動，或者增加新的硬件設施。但是在租期結束 后，所有的硬件設施將歸為房東。 舉個例子，星巴克承租了一個土地租賃地產，地 產本身沒有自帶購餐車道，星巴克自費建了一個購 餐車道及一7米高廣告招牌，并且花10萬美金對地

產外觀進行徹底裝修。如果10年后星巴克不再承租 該地產，那么地產上面所有的硬件都歸房東所有 。 所以租戶的租約如果是土地租賃，租戶搬走的可能 性是比較小的。同時如果一個地產是NNN租約并且 是土地租賃，其實是一件好事。

辦公樓常見租約

1. Gross Lease (總租賃），這種租約在辦公 樓地產中非常普及，意思是房東要承擔所有開支， 地稅，保險和房屋維護。但幾乎所有的總租賃租 約，房東都會把地產的費用加到租戶的租金里面， 導致總租賃租金看起來非常高昂。所以，看到總租 賃辦公樓的租金回報率時候，一定要了解其其他開 銷。

2. Modified Gross Lease（修改總租賃） ，該租約形式在辦公樓地產中也比較常見，其實 Modified Gross就是辦公樓中的NN租約，但是 租戶到底承擔什么非常不確定，一切都要看租約里 面是怎么寫的。比如說，修改總租賃可以是租客 承擔水電費，但是房東依然承擔地產維修，地稅和 保險。同樣，修改總租賃也可以是租戶承擔地稅，

然后房東承擔地產維護，保險和其他費用。所以， 修改總租賃非常靈活，在購買該租約類型的辦公樓 時，一定要看清楚什么是房東負責，什么是租戶負 責。

3. NNN （房東免責），NNN租約形式在辦公樓 中也不少，其原理跟零售NNN一樣，也是租戶承擔 一切地稅，保險和地產維護費用。 公寓常租約形式 公寓其實沒有一個特定的租約形式，公寓有著所 有商業地產中最靈活的租約形式，多數公寓中的租 戶可能會承擔自己的水電費，但是房東會承擔管理 費，地稅，還有對公寓的維護。公寓的租約形式跟 辦公樓的Modified Gross非常接近。

酒店租約形式

1. NNN(房東免責），房東免責是酒店地產中最 常見的租約形式，原理與零售NNN一樣。

2. NN(房東有責），原理與零售NN一樣。

3. Gross Lease (總租賃），總租賃在酒店中 非常罕見，但是也有，其原理跟辦公樓的總租賃一 樣。 以上所有租約形式都可以加上Ground Lease（ 土地租賃），土地租賃相當于是租約中的一個特殊 條款，不受其他條款的限制。例如，一個總租賃辦 公樓也可以是土地租賃，一個房東有責商業地產也 可以是土地租賃。土地租賃其實最終目的是規定租 戶和土地之間的關系，租戶只有在租約期間對土地 的使用權，租約結束后土地上任何硬件設施都歸房 東。 租約只是商業地產中的一個環節，在購買商業地產 時，有很多其他因素投資者都要慎重考慮。購買不 動產第一重要因素永遠都是地理位置。